上海市松江区人民法院民事判决书

（2011）松民三(民)初字第83号

原告上海某工贸公司。

法定代表人狄某。

委托代理人潘天红，上海市志君律师事务所律师。

被告天津某物流公司。

法定代表人张某。

被告天津某物流公司上海分公司。

法定代表人赵某。

上列二被告共同委托代理人詹某、李某。

原告上海某工贸公司与被告天津某物流公司(以下简称被告1)、天津某物流公司上海分公司(以下简称被告2)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月31日立案受理。依法由代理审判员张孜适用简易程序公开开庭进行了审理。本案于2011年3月23日公开开庭进行了审理。原告上海某工贸公司的委托代理人潘天红，被告2法定代表人赵某，被告1、被告2共同委托代理人詹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某工贸公司诉称：2008年1月15日，上海某汽车修理有限公司(2009年4月10日变更为原告)与被告2签订租赁合同，约定原告将位于松江区车墩镇车亭公路XXX号桥338号、建筑面积为3,860平方米的厂房租赁给被告2使用。合同对租期、租金、逾期支付租金违约金等做了约定。合同签订后，被告2仅在第1年度按约全额支付了租金，第2、3年度均拖延逾期支付，第3年度租金尚欠10,000元未付。被告1作为被告2的上级主管法人，应承担连带清偿责任。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告2向原告支付剩余租金10,000元；2、被告2向原告支付逾期滞纳金157,242元；3、被告1对被告2的上述债权承担连带责任。

被告1、被告2辩称：诉请1的租金10,000元未付，但原告可从保证金中抵扣，被告2实际没有欠付租金，也未逾期支付租金，原告同意被告2分期支付租金，原告也从未主张过逾期支付租金的违约金，故不同意原告诉请，合同约定的违约金标准也过高。

经审理查明：2008年1月15日，上海某汽车修理有限公司(2009年4月10日，企业名称变更为上海某工贸公司)与被告2签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于松江区车墩镇车亭公路XXX号桥338号、建筑面积为3,860平方米的厂房租赁给被告2使用。租赁期限3年，自2008年3月1日起至2011年2月28日止；本合同签订后3日内，被告2须支付150,000元作为租房保证金，同时将第1年租金880,000元一次性支付给原告，在结束租赁后，被告2付清应支付的一切费用(房租、水、电、通讯、排污费等)和厂房交原告后，原告将租房保证金无息归还；租金的支付一年为一结算期，先付后用，原告先将正规房租发票开给被告2，被告2于收到发票后的5个工作日内支付，逾期支付的，应每日按月租金的千分之三向原告交纳滞纳金。合同另对其他租赁事项作出约定。合同签订后，原告即交付租赁房屋，并向被告2开具了三个年度的租金发票，被告2亦支付了前2年度的租金，但第3年度租金尚欠10,000元未付，原告遂以诉称之事由诉至法院。

另查明：系争房屋取得上海市房地产权证，登记的权利人为原告。被告2系被告1的分公司。

再查明：2010年9月19日，原告法定代表人狄某仍以上海某汽车修理有限公司名义与被告2签订补充协议一份，被告2继续承租系争房屋至2011年4月30日，其他租赁协议中约定的权利义务不变，延长期间内的房租由原租赁协议中的150,000元租房保证金冲抵，若保证金有结余，被告2不再要回剩余款项。

庭审中，对于租金发票交付的时间，原告陈述租金发票上载明的出具时间，即原告向被告2交付发票的时间。对此，二被告予以否认，明确2009年3月1日至2010年2月28日止的租金发票，于2009年12月25日收到，2010年3月1日至2011年2月28日止的租金发票于2010年8月收到。

对于租金的支付方式，二被告陈述合同虽约定一年一付、先付后用，但原告之前的法定代表人狄某表示只要一年内付清即可，所以被告2实际按月支付租金，狄某是同意的。并不存在逾期支付，但狄某已于2010年去世。

庭审中，原告陈述其主张的滞纳金计算方式：2009年3月1日至2010年2月28日止的租金，被告2应先付后用，在3月1日前并未付清全年租金，原告实际从2009年3月6日开始至2010年2月28日主张359天，乘以每日的滞纳金219元(月租金千分之三为标准)，为78,621元；同理2010年3月1日至2011年2月28日期限租金的滞纳金，从2010年3月6日开始至2011年2月28日主张359天，乘以每日219元，也为78,621元，上述共计157,242元。

以上事实，由房屋租赁协议、准予变更登记通知书、租金发票、租金付款凭证、补充协议、房地产权证以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应按约履行。根据庭审查明的事实，可以确认被告2仍拖欠2010年3月1日至2011年2月28日期间的租金10,000元。被告2辩称租金可从租赁保证金中抵扣，但从双方租赁协议内容看，被告2按约支付租金系其主要的合同义务，原告没有从保证金中抵扣租金的义务，只有被告2付清约定的相应费用后，原告才退还保证金；而双方的补充协议约定租房保证金冲抵延长租期内的租金，未约定可以冲抵原租赁协议的租金。故被告2辩称不欠租金的意见，本院不予采信。

至于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，被告2应当在收到原告租金发票后5个工作日内支付一年租金。首先，对于2009年3月1日至2010年2月28日止期间的逾期付款违约金，原告陈述该期间的租金发票，于2009年2月11日交给被告2，但被告2认为是在2009年12月25日收到，原告未能充分举证其交付发票的时间，故本院以被告2自认的交付时间为准。由于上述期间租金被告2于2009年12月28日付清，因此被告2不存在逾期付款的事实，原告诉请该期间内的违约金，本院不予支持。其次，对于2010年3月1日至2011年2月28日止期间的逾期付款违约金，从被告2自认的收到租金发票的时间看，确存在逾期支付的事实。按合同法的相关规定，如当事人事先约定的违约金过分高于造成的损失的或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。本案中，被告2主张没有违约，且认为违约金标准过高，而原告就违约损失也未提供相应证据证明。此种情况下，法院可以依照合同法的相关规定，酌减违约金。至于具体的调整后数额，本院在考量合同的履行情况、被告2的过错程度、原告的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定3,000元。

最后，被告2作为被告1的分公司，不具备法人资格，故被告1对被告2的上述债务承担清偿责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：

一、被告1、被告2于本判决生效之日起十日内支付原告上海某工贸公司租金10,000元；

二、被告1、被告2于本判决生效之日起十日内支付原告上海某工贸公司逾期支付租金违约金3,000元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,645元，减半收取1,822.50元，由原告上海某工贸公司负担1,760元(已付)，被告1、被告2负担62.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员 张  孜

二〇一一年四月二十八日

书  记  员 黄  燕