律师观点分析

原告张XX与被告厦门XX公司（下称佳XX公司）、厦门市同安区新民XX乌涂社区居民委员会（下称乌涂居委会）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年1月7日、2月20日公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人饶X、被告佳XX公司之法定代表人叶XX、被告乌涂居委会之法定代表人徐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告佳XX公司于2014年1月25日所签订的《房屋转让合同》；2.判令两被告返还原告购房款人民币（币种下同）714507元，并支付自2014年6月30日起实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率计算利息；3.判令两被告向原告支付违约金21435.21元；4.判令两被告向原告支付因其违约未按时交房致原告遭受的经济损失511657元（即被告违约未交房期间房价上涨的差额）；3.本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：被告佳XX公司与被告乌涂居委会所拥有的厦门市同安区新民XX乌涂项目合作建设所得权益下的建筑房屋在乌涂居委会授权同意下，转让部分面积的建筑物使用权。2014年1月25日，原告与被告佳XX公司签订一份《房屋转让合同》，约定由被告佳XX公司将位于同安区新民XX乌涂的《乌涂外口生活小区》（现定名柠檬宿）项目中的1幢1层7号房屋（总面积58.09平方米，单价为每平方米12300元）以总价款714507元的价格转让给原告，原告于2014年1月25日前付清购房款，交房日期为2014年6月30日前。合同签订后，原告已于2014年1月25日向被告佳XX公司支付购房款714507元，而到了交房期限，被告佳XX公司以该房屋为集体土地建造的房屋无法过户为由推脱交房，至今仍未履行交房义务。双方在合同第八条第2项关于逾期交房的处理方式，双方约定“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方合同解除后，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内，向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金…”。因此，原告认为被告未能履行交房义务，已构成违约，应当向原告返还购房款并承担违约责任，向原告支付违约金。另，因被告未能按时向原告交房，现原告不得以解除合同，在原被告签订《房屋转让合同》后至今，厦门市同安区房价已经上涨至约21108/平方米，上述的房屋及其周边房屋价值现已增长，原告若再有购房打算，每平方米单价将比2008年购买时多花费8808元，现因被告违约导致原告遭受经济损失共计511657元，被告应当承担原告该笔损失费。
被告佳XX公司辩称，1.同意解除合同；2.同意退还所收的房款即原告转账的金额；原告当时买了一套房子及一间店面，原告的转账记录包括之前的一套房子；3.对于利息按照银行同期贷款利率计算没有异议；4.签订合同时原告是清楚涉案房产为小产权房；5.诉求的第三、四条不同意。
被告乌涂居委会辩称，原告是与被告佳XX公司签订合同的，款项也是支付给佳XX公司，与乌涂居委会无关。
经审理查明，2014年1月25日，佳XX公司作为甲方与作为乙方的张XX签订一份《房屋转让合同》。合同约定：第一条项目建设依据：土地业主方以批复方式取得位于同安新民XX乌涂的地块的集体建设土地使用权。甲方以合作建设的方式经批准在该地块上建设商住用房，项目名乌涂外口生活小区【现定名】柠檬宿。【土地批复号】为厦府【2003】地155.建设用地规划许可证号为厦规用地0107号，建设工程规划许可证号为建字3502122XXXX9051，施工许可证号为FJSGXK-0592-TA-2013-00066。第二条转让房屋概况：甲方将与土地业主乌涂居委会所拥有的该地块项目合作建设所得权益下的该建筑房屋在土地业主授权同意下，将部分面积的建筑物使用权转让第三方，乙方受让的房屋为本合同第一条规定的项目中的1幢1层7号房。该房屋的用途为店面，属框架结构，层高为4.2米，该房屋建筑面积58.09平方米。第三条计价方式与价款：该房屋价款按建筑面积计算，单价每平方米12300元，总金额柒拾壹万肆仟伍佰零柒元整。第七条交付期限：甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程验收合格，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用。…第八条甲方逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期在90日之内，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内，向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，交付按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。第十五条关于房屋使用权的规定：该项目系按照厦门市政府有关征地相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：甲方转让的为该房屋的使用权，乙方受让的为该房屋70年的使用权（从该项目土地批准之日起70年），在该使用权期限内如遇征地拆迁，则按政府相关拆迁赔偿安置法规执行。合同签订当日，被告佳XX公司向原告出具一份收款收据载明：今收到张XX7号店面房款人民币柒拾壹万肆仟伍佰零柒元零角零分（￥714507）。
另查明，2008年6月15日，乌涂居委会与佳XX公司就乌涂居委会所有的工业园生活配套“外口生活小区”的合作兴建事宜签订一份《投资合作合同》。合同第三条对乌涂居委会应协助佳XX公司在有关使用转让给其它企业或个人的相关合同盖乌涂居委会公章并办理公证手续等。合同第四条佳XX公司权利义务约定，佳XX公司可将所分成的部分住宅公寓或店面的使用权转让给其他企业单位或个人。转让收入归佳XX公司所有，并承担缴交相应的有关税收。合同及补充协议签订后，佳XX公司已经投入资金建设地上建筑物，目前已接近完工。期间佳XX公司以房屋使用权转让的方式将其分成的部分房屋对外进行销售。2014年12月26日，乌涂居委会向厦门市中XX提起诉讼，请求确认乌涂居委会与佳XX公司于2008年6月15日签订的《投资合作合同》及2011年4月2日签订的《补充协议书》无效。厦门市中XX于2015年3月23日作出（2015）厦民初字第127号民事判决，认为双方签订的《投资合作合同》、《补充协议书》违反法律法规的强制规定，确认乌涂居委会与佳XX公司于2008年6月15日签订的《投资合作合同》及2011年4月2日签订的《补充协议书》无效。
同时查明，原告张XX之丈夫颜XX向被告佳XX公司购买的一套房子已经于2015年7月13日经本院主持调解，双方达成（2015）同民初字第2819号民事调解书，双方解除2014年1月20日签订的《房屋使用权转让合同》；佳XX公司返还颜XX购房款398310元及利息；双方已经履行完毕。
庭审中，原告张XX陈述，其系向佳XX公司购买一个店面和一套房子，房子四十几万已经解除合同并退还款项了，收款收据714507元属于购买店面的款项，已经全部支付（其中推荐两个亲戚购买二个店面，被告同意给予介绍回扣8号店面69708元、11号店面57000元，合计126708元用来抵扣购买7号店面的购房款，40万元转账支付、其他均用现金支付）。对此，被告佳XX公司提出异议，认为因当时其与原告方较熟悉，就先开具收款收据714507元给原告的，收款收据714507元的其中有18多万元没支付，给予现金回扣126708元、收取现金150000元、银行转账支付250000元；并提交原告张XX之丈夫颜XX出具的一份《欠条》加以证明18多万元没有实际支付的事实。该《欠条》载明：“柠檬宿七号店面余款壹拾捌万柒仟柒佰陆拾玖（187769）元整，待8月底银行贷款出来后还。颜XX2015.7.7”。
另，经本院释明，原告张XX坚持主张被告支付违约金，不主张赔偿经济损失。
上述事实，有原告张XX《房屋转让合同》、银行转账明细、结婚证、收款收据，被告佳XX公司提交的（2015）同民初字第2819号民事调解书、欠条等证据，以及当事人的庭审笔录为证，以上证据经庭审质证，并经本院审查核实，可以采信。
本院认为，原告张XX与被告佳XX公司签订的《房屋转让合同》约定购买“外口生活小区”房屋，而“外口生活小区”系由乌涂居委会提供涉案的农村集体土地，佳XX公司负责建设并提供全部资金，双方共同进行涉案土地项目“外口生活小区”的商业住宅开发。根据《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地只能是兴办乡镇企业、村民住宅建设和乡（镇）村共同设施、公益事业建设，不能进行房地产开发。因此，讼争房产系违法建设，原告张XX与被告佳XX公司签订的《房屋转让合同》违反法律强制性规定，应确认无效。
关于原告张XX实际向被告佳XX公司支付购买7号店面的款项问题。根据原告张XX提交的银行转账凭证及被告佳XX公司提交的欠条以及双方当事人的陈述，被告佳XX公司在2014年1月25日出具的714507元收款收据后，张XX之丈夫颜XX于2015年7月7日出具一份《欠条》明确尚欠店面余款187769元，待银行贷款出来后还；印证了佳XX公司的抗辩。而张XX主张除转账的款项完，余款以现金方式支付，并未进一步提交相应的证据加以佐证，故该主张因缺乏事实依据，本院不予采纳。原告张XX主张的被告佳XX公司同意现金回扣的126708元，并非是原告张XX实际支付的款项，仅是被告佳XX公司给予原告张XX的购房优惠，故本院不予认定为其支付的款项。故本院认定张XX实际支付给佳XX公司的购买店面款为40万元（其中张XX之丈夫颜XX于2014年1月29日从XX银行转账支付15万元、2014年4月8日从农村商业银行分二次转账各5万元、合计10万元，佳XX公司自认收取现金15万元）。
综上，本院认为，原告张XX主张解除2014年1月25日双方签订的《房屋转让合同》，因该《房屋转让合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效合同，故该诉求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现《房屋转让合同》确认无效，原告张XX要求被告佳XX公司返还购房款及利息，利息自2014年6月30日开始计算的主张，因原告张XX所支付的购房款在2014年6月30日前已支付完毕，故该诉求本院予以支持，数额认定为400000元。原告张XX主张的21435.21元违约金，根据原、被告在庭审中的陈述，可以证实原、被告对该讼争房屋是在农村集体土地上建设的房产这一属性是明知的，双方对合同无效均负有责任，应当各自承担相应的责任。因此，原告张XX的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于乌涂居委会的责任问题。从本案查明事实看，《房屋转让合同》系原告张XX与被告佳XX公司签订的，根据双方的合同约定及合同相对性原则，张XX只能主张佳XX公司承担还款责任，即应由佳XX公司返还张XX购房款400000元及利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门XX公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张XX购房款人民币400000元及利息（利息从2014年6月30日起算至实际还款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；
二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16029元，适用简易程序减半收取人民币8014.5元，由原告张XX负担人民币5444.5元，由被告厦门XX公司负担人民币2570元，款均限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中XX。