个人征信导致银行贷款审批失败，购房款项是否应当退还？

案件基本事实情况：

2012年10月5日原告（买房一方）与被告（卖房一方）签署《认购书》，确定购买被告方位于惠州市大亚湾区某开发商的楼盘，总价款是1332809元，原告采取银行按揭贷款的方式支付除首付以外的购房款项，于认购合同签署当日支付定金十万元，并于合同约定日期支付相应的首付款。被告方的工作人员私下沟通过程中多次表明其可以通过个人关系将原告的征信问题处理妥善，确保其通过银行贷款审批，然而在合同履行过程中均未落实到位。双方后多次沟通，被告以各种理由推脱，导致该房产既未能签署正式的买卖合同，也未能办理过户手续，已支付的购房款项也不予以退还，致使原告方遭受了极大的经济损失，遂通过法律途径维护自身合法权益。

庭审争议焦点及律师应对策略：

一、诉讼请求到底是要求继续履行合同还是解除合同？

法院对于因买方征信问题导致银行按揭未能审批通过的，一般是要求买方一次性支付房款，如能一次性支付到位，则合同继续履行并配合办理相应的过户手续。否则，合同将被解除，所有权利恢复至原始状态。调解结案的，则按双方协商一致的调解内容执行。本律师在与当事人即原告方沟通过程中，了解到由于卖方的虚假承诺（房地产市场常见现象：业务员口头保证银行按揭贷款没问题，但并无书面证据），对其工作能力十分信任，所以凑齐首付款项签署认购书，但目前个人现金流较为紧张，要求继续履行该合同一次性支付购房款的难度太大，因此要求解除合同，并退还相应的购房款项。诉讼当时该房产的市值已经翻倍，根据认购书协议约定，开发商即使承担相应的违约责任之后，盈利额度已远超违约金的数额，所以卖方开发商从利益角度出发也会乐意解除双方之间的买卖合同关系并承担相应的违约责任。

二、未签署书面房屋买卖合同的原因

原被告签订的《认购书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，系合法有效。本案造成未签订合同的原因系原告未通过银行贷款申请，购置房屋属重大支出，原告应充分了解相关情况后作出决定，原告作为完全民事行为能力人，完全有能力自行了解购房及贷款方面的政策，且是否符合贷款条件应当由原告自行查询，在知悉查询结果后决定是否能贷款支付房款，根据认购书内容的约定，本案的购房定金不予退还。

因原告未能通过银行贷款审批，双方才未签署买卖合同，因此，该认购书无法继续履行，应予以解除。认购书解除后，按双方约定，已付定金不予退还，但已付购房款应予以退还。

从本案中可以得出的结论就是因个人征信问题导致银行贷款审批未能通过的后果是需要购房一方也即贷款人自行承担的，所以本案中买方所支付的定金是作为违约金赔偿给卖方，而未予以退还。因此需要提醒大家的是，房屋买卖合同纠纷中，无论是买方还是卖方，一定要从实际出发，核算清楚个人的违约成本、个人经济能力以及可获利金额之后，制定出最佳的诉讼方案。