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律师信息
  • 姓名 : 王东翔团队
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 手机 : 138-4505-0818
  • 证号 : 12301200110132194
  • 机构 : 黑龙江龙洋律师事务所
  • 地址 : 南岗区哈尔滨大街640号金爵万象1号楼22层
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张某与哈尔滨某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷案件一审民事判决

作者:王东翔团队来源:找法网日期:2019-04-05浏览量:666
黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑0113民初3408号
原告:张某,男,1979年1月28日出生,汉族,现住双城区工农街九委四组。
身份证号:232101197901281072。
委托代理人:谭洪彬,男,黑龙江古堡律师事务所律师。(代理权限:诉讼代理)
被告:哈尔滨市某房地产开发有限公司,住所地双城区兆麟小学斜对面天富名苑小区楼下。
法定代表人:孙长红,男,职务总经理。(未出庭)
委托代理人:王东翔,男,黑龙江龙洋律师事务所律师。(代理权限:特别授权)
委托代理人:孙丽,女,黑龙江龙洋律师事务所律师。(代理权限:特别授权)
原告张某与被告哈尔滨市某房地产开发有限公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月3日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张某及委托代理人谭洪彬、被告哈尔滨市某房地产开发有限公司委托代理人王东翔、孙丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求:1、请求法院依法判令解除原、被告的房屋买卖合同;2、被告双倍赔偿原告的购房款及54万元(以下均指人民币);3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:2017年1月5日,原告购买被告开发的坐落于双城区航天家园小区16栋4单元301室,面积87.12平方米的住宅一套。由于当时是期房,原、被告双方商定,由原告一次交付27万元视为全额交付购房款。该款交付后,双方签订了商品订购协议书。2018年7月31日原告去接收房屋时,发现该房屋已经有人占有,并声称是从被告出顶账获得的该房所有权。鉴于被告一房两卖的严重违法行为,原告认为被告恶意采用合同诈骗方式,严重侵犯了原告的正当权益。故诉讼至双城区人民法院。
被告某辩称:一、答辩人从未收到原告所称的27万元购房款,原告虽然提供了航天家园项目部盖章的收据,但是上面清楚的写着转账金额为31.1889万元,但是原告没有提供转账记录证明其主张,原告对上述转账事实应该承担举证责任,原告如果没有提供银行流水转账记录,则无法证明其向原告支付了购房款27万元。二、原告与航天家园项目部所签合同为无效合同,关于项目部主体资格,中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的国家标准《建设项目工程总承包管理规范》(GB/T50358-2005)、《建设工程项目管理规范》(GB/T50326-2006)及建设部《建筑施工企业项目经理资质管理办法》(建建字[1995]1号)规定,项目部系工程施工单位为完成某一具体项目的施工而成立的临时性机构,不是施工单位的内设机构,项目部及项目经理协调和处理与项目有关的内、外部事项必须有企业法定代表人的授权,而卜某并没有任何授权,以项目部名义签订的合同不具有主体资格,该行为无效,原告的诉讼请求不应该被法院支持。三、原告与航天家园项目部不存在真实的买卖关系,而与项目部的代理人卜某之间存在借贷关系,卜某超越代理权限签订的房屋买卖合同,卜某多次向原告支付利息,有原告收到的卜某以航天家园名义出具的收据,该证据足以证明,原告与航天家园之间不存在真实的房屋买卖关系,因此不适用商品房买卖司法解释的规定。综上,答辩人与原告并非存在真实的买卖房屋的意思表示,双方之间亦不存在借贷关系,恳请贵院查明案件事实,驳回原告的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
经本院审理查明:2017年1月5日,原告与案外人白天成签订了房屋买卖协议,购买由哈尔滨某房地产开发有限公司开发的位于航天家园小区16栋4单元301室,建筑面积87.12平方米,价格27万元。价款于签订协议时支付10万元,余款于2018年3月4日支付完,案外人白天成给原告出具了两份收款凭证-收条,双方还约定了瑕疵担保责任,但房屋至今没有交付。嗣后,原告与案外人白天成到哈尔滨某房地产开发有限公司航天家园项目部,找到另一案外人卜某(该项目部负责人),另行出具了制式商品房订购协议,出卖方为哈尔滨某房地产开发有限公司,买受人为张某,价格为31万元,落款出卖人有哈尔滨某房地产开发有限公司航天家园项目部合同专用章、委托代理人卜某名章,买受人有张某签名,未有时间标注。项目部给原告出具转款收据一张,转款额度为31.1889万余元。
另查明,案外人卜某系实际开发人,因其不具有开发资质,故航天家园项目挂靠在哈尔滨某房地产开发有限公司名下。案外人白天成系该项目承包商之一,其组织他人承建了14栋、16栋。案外人卜某与白天成系实际开发人与建筑人、之间有债权与债务关系。案涉房屋系工程抵账房,但案外人卜某与白天成未有房屋工程抵账协议;原告与案外人白天成签订房屋买卖协议时,白天成并未实际拥有、控制、管理、使用该房屋。
上述事实有原告陈述、被告答辩,原告举证、被告质证、证人证言予以证实。
本院认为,其一、庭审中,原告举示向不同主体购房的两份合同,用以证明向本案被告主张权利。《民法总则》第一百三十三条规定:“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”《民法总则》第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”《民法总则》第一百四十六条第一款规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”从庭审查明的事实分析,原告购买案涉房屋是直接与案外人白天成经行交易的,该房屋系顶账房,但未有任何顶账手续,且案外人白天成未实际占有;原告又与项目部负责人卜某另行签订一份购房合同,但双方未有真实的买卖意思表示,该份合同即属于“阴阳合同”通说中的阳合同,系出于规避法律或其他目的,该份合同用于办理产权登记尚可,但不能证明房屋交易的相对人。根据合同相对性的原理,原告应向案外人白天成主张权利。其二、从审理查明:航天家园项目实际开发人即案外人卜某与被告哈尔滨某房地产开发有限公司系挂靠关系,案外人卜某与白天成系实际开发人与建筑人、之间有债权与债务关系,案外人白天成与原告因房屋买卖有债权与债务关系。《合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”在原告与案外人白天成进行房屋交易时,案外人白天成对案涉房屋并未实际占有,亦未有相关的抵账手续,在上述挂靠关系、抵账关系终止前,案涉房屋的所有权人是不确定的,案外人白天成对其无权处分,其处分行为亦可能侵害被告的合法权益。截止到庭审时案外人白天成未取得处分权。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的合同无效:(二)恶意串通,损害国家利益、集体或者第三者利益;”《民法总则》第一百五十四条规定:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”原告与案外人卜某明知案涉房屋系抵账给案外人白天成,白天成又将其出卖与原告,且与挂靠公司未理清债权债务关系的情况下,又与原告签订了一份商品房买卖合同,其行为扰乱了国家税收秩序,侵害了国家利益,也可能侵害第三人即被告哈尔滨某房地产开发有限公司合法权益。
综上,原被告之间的房屋买卖协议无效。原告的诉请没有事实和法律依据,本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、六十五条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《最高人民法院关于适用{中华人民共和国民事诉讼法}解释》第九十条,《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十四条,《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第二项的规定,判决如下:
驳回原告张某的诉讼请求,
案件受理费减半收取4,600.00元,由原告张某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉案件受理费9,200.00元,上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的,按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后,在判决书规定的履行期限届满之日起,权利人向本院申请执行的法定期限为二年,未在法定期限内申请的,视为放弃申请执行的权利。
审判员  李国权


二〇一八年九月三十日
书记员  杨 雪

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