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律师信息
  • 姓名 : 黄巍
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 137****4133
  • 证号 : 13501200710257981
  • 机构 : 福建君立律师事务所
  • 地址 : 福州市鼓楼区工业路572号凤凰望郡三层
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房屋买卖合同的内容应遵循物权法定原则

作者:黄巍来源:找法网日期:2008-09-17浏览量:1228
当事人A向二手房房东B购买二手商品房一套。这套房屋最原初的房东是C,C将该房先卖给了B。由于当事人A购买的这套商品房的附属杂物间的面积为16平方米,原始房东C在商品房所在的小区拥有另一套商品房,那套商品房的附属间为8平方米,C在将有16平方米附属间的房屋卖给B时,向B提出,C想将被出卖的商品房的16平方米的附属间和C未出卖的商品房的8平方米的附属间的“使用权”与B交换,即B在购买房屋后,虽然房屋所有权证上的附属间的面积仍然是16平方米的,但B实际使用的是C另外一个8平方米的附属间,B产权证上16平方米的附属间由C使用。若干年后,当事人A向B购买该商品房。B在签订合同前,未告知A该房屋所有权证上16平方米的附属间并不由B使用,其“使用权”已转让给C的事实,B在签订合同前仅告诉A目前B使用的附属间面积为8平方米。随后A和B签订购房合同,约定购房款中的1万元作为尾款,留在中介处,等到房屋及所有附属设施交接完毕后,中介将尾款1万元给B。随后双方进行交接和房屋的产权过户手续。在房屋交接时,A要求B将16平方米的附属间交付,B说16平方米的附属间的使用权已属于C,A只能使用产权还登记在C名下的8平方米的附属间。A当即提出抗议,随后双方先办理了房屋的产权变更登记,16平方米的附属间的产权随房屋一起变更登记到A名下,但该附属间却一直由C使用。B在过户登记办理后,以合同已完全履行完毕为由,一直向A及中介催要1万元尾款,A和中介拒绝,B遂将A和中介告上法庭,要求给付尾款及另行支付违约金1万元,合计2万元。后A找到我,我提出如下代理意见:(一)B在签订合同前,从未告知A16平方米附属间由C拥有使用权的事实(二)根据物权法定原则,物权法并未规定房屋存在“使用权”的物权形式,B和C之间无论是否约定“交换附属间的使用权”,都是无效的,不能作为对抗第三人的抗辩理由,而A已取得包括16平方米附属间的房屋的所有权证,A完全有权按照合同约定要求B将16平方米房屋交付给A,A通知中介不予给付1万元购房尾款的行为,是合法行使先履行抗辩权的行为,不构成违约。后来法院采纳了我的答辩理由,判决驳回B的全部诉讼请求,B未提出上诉,一审判决已生效。

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黄巍律师
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