李俊杰
服务地区：江西-景德镇
擅长：合同纠纷、房产纠纷
李俊杰律师亲办案例
法律意见书
来源：李俊杰律师
发布时间：2013-07-10
浏览量:862
江西三人行律师事务所
法律意见书
江西三人行律师事务所接受XX县文化馆之委托，并指派李俊杰律师就其与叶XX、饶XX关于万年县文化馆少儿艺术培训中心大楼第一层房屋（除楼梯占用面积外的整个一楼层面，框架结构，面积不少于210平方米）的征收补偿有关事宜，出具如下法律意见。本法律意见书仅限于委托人提供以下之书面材料：
1、XX县文化馆与中国建设银行XX县支行于1999年7月16日签订的《协议书》；
2、中国建设银行XX县支行与叶XX、饶XX于2000年9月26日签订的《协议转让书》；
3、XX县文化馆产权登记信息3份；
4、2011年9月1日“XX县人民政府办公室抄告单”一份；
5、2011年10月20日XX县文化馆致叶XX、饶XX的“解除房屋租赁合同、限期搬迁通知书”一份；
6、2011年12月30日“XX县人民政府常务会议记录摘要”一份；
7、北京市XX律师事务所的法律意见书一份。
一、涉及的当事人
1、XX县文化馆（以下简称“委托人”）
2、叶XX、饶XX
3、中国建设银行XX县支行（以下简称“XX县支行”）
二、本意见的法律依据
1、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》，1999年10月1日起实施）；
2、《中华人民共和国经济合同法》（以下简称“经济合同法”，1982年7月1日至1999年10月1日有效）；
3、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）；
4、《中华人民共和国商业银行法》(以下简称《商业银行法》，1995年7月1日起实施，2003年12月27日修正）；
5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》2011年1月21日起实施）；
6、《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》（2011年08月10日起实施）；
7、《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（2011年10月1日起实施）；
8、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2011年9月19日起实施）。
三、基本事实
1、委托人与XX县支行于1999年7月16日签订了一份《协议书》，约定由XX县支行出资26万元、委托人出地（注：在双方签订协议之前，该新建房产占用范围内的土地权属归委托人），合作建设少儿艺术培训中心(注：该26万出资只占该工程项目总造价的一部分）；作为对该部分出资的回报，XX县支行可以无偿使用少儿艺术培训中心大楼第一层房屋（除楼梯占用面积外的整个一楼层面，框架结构，面积不少于210平方米）30年，且期满后XX县支行可以以每年1万元的租金标准继续租用该房产20年。
2、XX县支行与叶XX、饶XX于2000年9月26日签订的《协议转让书》，将其与委托人于1999年7月16日签订的《协议书》中所享有的权利和义务概括转让给叶XX、饶XX。
3、2011年，XX县文化馆少儿艺术培训中心大楼被XX县政府征收，叶XX、饶XX与委托人、征收部门就征收补偿问题存在重大分歧。
四、法律分析
本律师对委托人与XX县支行于1999年7月16日签订的《协议书》和XX县支行与叶XX、饶XX与2000年9月26日签订的《协议转让书》的法律效力问题具体分析如下：
（一）、1999年7月16日《协议书》、2000年9月26日《协议转让书》的法律效力问题
1、评价上述两份协议效力所适用的法律。
民事主体签订合同的行为以及该行为的效力评价当然应当适用民法通则及民法通则司法解释的有关规定。上述两份协议的签订日期在先的是1999年7月16日，此时《合同法》还未实施，因此，只能引用1999年7月16日之前的法律（注：主要包括1982年7月1日起实施的《经济合同法》、1995年7月1日起实施的《商业银行法》等法律）来评价上述两份协议的法律效力问题。
经济合同法所确立的是经济合同自由和全面履行的基本原则，维护交易的安全和合同的稳定是合同法的宗旨。合同内容只要不违反法律和国务院制定的行政法规强制性的规定，合同一般应当认定为有效。分析《协议书》、《协议转让书》的效力必须依据上述规定和原则。
2、是否存在《协议书》、《协议转让书》无效的法定情形。
《经济合同法》第七条规定下列经济合同为无效：
一、违反法律和行政法规的合同；
二、采取欺、胁迫等手段所签订的合同；
三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；
四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。
《商业银行法》第八条规定“商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益”。第四十三条规定“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产。商业银行在中华人民共和国境内不得向非银行金融机构和企业投资。本法施行前，商业银行已向非银行金融机构和企业投资的，由国务院另行规定实施办法”。
对于商业银行投资业务作出上述限制，主要基于以下考虑：有利于保护存款人的利益。商业银行投资非银行金融机构特别是投资证券公司，从事股票、房地产业务，将增加银行业务的风险：有利于银行业、信托业和证券业的分业经营和以及中央银行的金融监管。如允许商业银行从事上述投资业务，不利于商业银行和已投资的非银行金融机构脱钩，不利于进行分业经营的金融体制改革，也容易造成商业银行业务混乱，违章经营，破坏金融秩序，不利于中央银行对金融业的监管。
而XX县支行系经批准设立的商业银行，故其应当在《商业银行法》的法定允许的范围内开展业务、经营管理。XX县支行与委托人签订的《协议书》系由万XX支行投资为委托人建设不动产，该不动产的用处是帮助委托人建设少年艺术培训中心。《协议书》第六条约定：“乙方（XX县支行）在使用期限内可将房屋转租给他人，并从中收益。”XX县支行对于该不动产的投资根本目的，并非用于解决其职工住宅抑或是解决自身办公场所等自用问题，而是用该项投资换取该不动产的30年使用权加20年承租权，并且XX县支行在《协议书》签订后的一年左右的时间就把己方在《协议书》中的权利义务概况转让给两个自然人叶XX、饶XX，至于XX县支行与叶XX、饶XX之间签订的《协议转让书》是有偿或无偿本律师不做评价，但从《转让协议书》签订之后至今，XX县支行投资建设的房产是用于商业店面租赁。本律师认为万年县支行与委托人签订的《协议书》属于违反《商业银行法》第四十三条规定、《经济合同法》第七条第一项规定的协议，当属无效。
通过上述分析，本律师认为委托人与XX县支行签订的《协议书》、XX县支行与叶XX、饶XX所签订的《协议转让书》系违反法律的无效协议。
（二）本律师以法律的角度对XX县文化馆少儿艺术培训中心大楼第一层房屋被“征收”时（注：该文化馆系国家所有系国有资产，由XX县国资委管理，本次XX县政府只是收回国有闲置资产并非征收），对委托人与叶XX、饶XX、征收部门三方之间“征收补偿”问题分析如下：
该文化馆系国家所有系国有资产，由XX县国资委管理，本次XX县政府只是收回国有闲置资产并非征收。故XX县政府从发展和谐社会的角度以及公平人道的精神，参照《征收补偿条例》适当的补偿利害关系人。根据《征收补偿条例》第三十五条的规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。可以得出，本法律意见书中所涉及的三方之间的征收补偿问题应当适用《征收补偿条例》中的规定，根据《征收补偿条例》的规定在房屋被征收时，征收部门应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《征收补偿条例》没有对承租人补偿安置的规定。所以叶XX、饶XX不能以产权人的身份和征收部门谈判补偿多少，而是应该以三方协商或者与委托人依据《协议书》、《协议转让书》的约定商谈补偿问题。
而通过前面的分析，XX县支行与委托人的《协议书》系违法无效的，那么依据《经济合同法》第七条之规定“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力”。第十六条之规定“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任”。跟据法理无效的合同当然、自始、确定地不发生法律效力，具有不得履行性，没有履行的，不得履行，已经履行的，应当作为不当得利予以返还，有过错的一方，应当承担缔约过失责任，赔偿对方信赖利益的损失。另据合同相对性法理，故在《协议书》、《协议转让书》无效、无法判断合同双方过错大小的前提下，万年县文化馆被征收时，委托人需要向XX县支行返还投资款26万元及利息，而XX县支行需要协助委托人腾空店面，将店面返还委托人；至于叶XX、饶XX的损失只能依据其与XX县支行签订的《协议转让书》的内容与万年县支行协商解决。
（三）本律师参照《征收补偿条例》对XX县文化馆少儿艺术培训中心大楼第一层房屋被政府收回时，对委托人与叶XX、饶XX、政府部门三方之间补偿问题分析如下：
从法律上讲，《征收补偿条例》应当只适用于被征收房屋所有权人，但依附于房屋所有权而存在的其他权利人包括承租人等利害关系人，因房屋被征收导致的损失应该得到相应的补偿。实践中公房承租人和公房利害关系人，情况比较复杂，主要是历史遗留问题，考虑到实践中各地公房情况不同，形成的历史原因不同，各地征收部门还是应当根据实际情况结合各地的经济发展程度来处理补偿事宜。
从叶XX、饶XX委托律师出具的《北京市XX律师事务所的法律意见书》中看出，其观点认为1999年7月16日《协议书》中约定的三十年的使用权属于附条件的所有权。本律师认为根据《物权法》第五条之规定“物权的种类和内容，由法律规定。”（即物权法定，物权种类法定、物权内容法定）以及《物权法》关于用益物权的规定，三十年使用权既非所有权也非用益物权，那么该三十年使用权的性质到底是何种权利呢？本律师试作如下分析：
1、房屋使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样也可以通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权；房屋租赁权是指房屋所有权人通过将其房屋租赁给他人，获取租金收益的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金而形成的契约关系。房屋使用权的取得可以基于有偿的方式、无偿的方式的取得；而房屋租赁权的享有人一定是以收取租金的方式将房屋交付给承租人使用，即房屋租赁一定是需要支付对价的，在租赁关系中是出租人将租赁物交付承租人占用、使用、收益。从《协议书》中可以看出XX县支行是在房屋尚未建成之前以26万元的投资作为对价换取三十年使用权，即该三十年房屋的使用权人是指特定权利人—XX县支行。该三十年使用权是特定的使用权，而非租赁权。所以房屋使用权和房屋租赁权是两种不同的法律权利。在《协议书》未约定XX县支行能否将自己特定享有的房屋使用权转让的情况下，XX县支行将房屋使用权转让给叶XX、饶XX是需要征得委托人的事前同意或者事后追认，否则该转让行为（《协议转让书》）是无效的。本律师假定前述转让行为有效，叶XX、饶XX享有和负担XX县支行在《协议书》中所有权利和义务，那么叶、饶二人能否将《协议书》中特定权利人特定享有的三十年使用权在使用期限内转租给他人呢？本律师认为是不能的，分析如下，转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。转租涉及两个租赁合同（即租赁合同与转租合同）；三方当事人（即出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人）之间的法律关系。由此可以看出，在三十年使用期限内，委托人、万年县支行、叶饶三方关系中，只有当XX县支行基于承租人身份、委托人基于出租人身份时才可以发生转租的情况，而前面已经分析了《协议书》中的三十年使用权是特定的权利人XX县支行（注：基于《协议转让书》有效的情况下，叶、饶二人取代XX县支行在《协议书》中的地位）特定享有的使用权，该使用权不是承租权。也就是在三十年使用期限内，XX县支行只是属于使用权人的身份而非承租人的身份，所以XX县支行（叶、饶二人）不能在三十年使用期限内将房屋使用权转租给非特定的第三人，除非事前得到委托人的同意或者事后得到委托的追认，否则XX县支行（叶、饶二人）擅自将三十年使用权转租给非特定的第三人的行为属于违约行为，在房屋被征收时不能享受补偿；
2、假设XX县支行转租使用权是经过委托人同意或追认的，在房屋被征收时是可以得到补偿的，本律师认为从公平的角度分析，可以按以下方式补偿：在《协议书》中约定XX县支行对房屋享有三十年使用期限；《协议书》还约定三十年使用期届满后XX县支行有权以每年一万元的价格继续租用房屋二十年。目前，XX县支行对房屋的使用已过十年，还剩二十年，可以20年后每年一万元的租金标准提前用于补偿未到期的二十年使用权（停产停业损失），对于征收产生的其他合理损失按公布的补偿标准执行。
3、上述补偿方法仅供委托人参考，另外委托人还可以参照下列其他省市的补偿方法处理。例如：《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》第九条规定“产权单位对直管公房非住宅承租人的补偿安置一律为解除房屋租赁关系货币补偿安置。解除房屋租赁关系货币补偿安置按承租房屋计租面积进行核算。营业用房及其配套用房每平方米补偿单价参照同一征收项目内各类结构、成新，同地域、同用途房屋的房地产评估单价平均值的25%确定；办公、生产、仓储用房等其它非住宅每平方米补偿单价参照同一征收项目内各类结构、成新，同用途房屋的房地产评估单价平均值的30%确定。直管公房非住宅承租人为国有困难企业的，每平方米补偿单价可上浮10%。直管公房非住宅承租人自行装饰装修的补偿、附属设施补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等按规定计算，由直管公房产权单位补偿给直管公房非住宅承租人”。《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》第十六条规定“征收由单位承租的直管公有住房，被征收人和承租人除选择直接安置外，也可选择按市场价评估实行货币补偿，补偿比例为所有人60%，承租人40%”。《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十九规定“条执行国家规定的标准租金的直管公房，租赁双方解除租赁关系的，经公房管理部门同意，可按以下方法执行，并与房屋征收部门订立三方协议：住宅房屋的重置成新价支付给公房管理部门，其余部分支付给承租人。非住宅房屋原承租协议对承租的营业用房征收、搬迁补偿分配有约定的，按协议约定执行；没有约定分配份额的，房地产评估价扣除重置成新价后的50％部分补偿承租人，其余部分支付给公房管理部门。”第四十条规定“对因征收房屋造成的停产停业损失应当给予补偿。停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商，协商不成的，可以委托已选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。 停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失”。
所以叶XX、饶XX与委托人及征收部门应当以客观、公平、合理的原则，参照上述城市的做法结合本地的经济发展程度及本意见妥善处理补偿事宜。
（四）、进入诉讼可能发生的法律后果
通过前述的分析，因《协议书》违法无效，委托人请求法院确认《协议书》无效将得到法院的支持。另外，如叶XX、饶XX一味对征收补偿提出过高，本律师认为如启动诉讼程序，叶XX、饶XX未必能获得其期望的补偿要求。
五、解决方案
目前，对来讲，比较可行的解决方式是与委托人、征收部门协商，通过协商谈判。本律师建议，委托人按照每年一万元，计算叶XX、饶XX20年使用权的停业停产损失。若走司法程序，无论是从合同效力的角度或是从征收补偿的角度分析，叶XX、饶XX都处于被动的地位。因为从合同有效性的角度看，《协议书》、《协议转让书》被法院认定无效的可能性较大；从《征收补偿条例》的角度看征收补偿整个程序不涉及承租人，仅对被拆迁房屋的产权人进行补偿或安置。
六、声明
本法律意见书仅供委托人参考，未经本律师同意，不得向任何第三人出示，也不得作为证据使用。
江西三人行律师事务所
律师 李俊杰
二0一二年三月二日
法律意见书
江西三人行律师事务所接受XX县文化馆之委托，并指派李俊杰律师就其与叶XX、饶XX关于万年县文化馆少儿艺术培训中心大楼第一层房屋（除楼梯占用面积外的整个一楼层面，框架结构，面积不少于210平方米）的征收补偿有关事宜，出具如下法律意见。本法律意见书仅限于委托人提供以下之书面材料：
1、XX县文化馆与中国建设银行XX县支行于1999年7月16日签订的《协议书》；
2、中国建设银行XX县支行与叶XX、饶XX于2000年9月26日签订的《协议转让书》；
3、XX县文化馆产权登记信息3份；
4、2011年9月1日“XX县人民政府办公室抄告单”一份；
5、2011年10月20日XX县文化馆致叶XX、饶XX的“解除房屋租赁合同、限期搬迁通知书”一份；
6、2011年12月30日“XX县人民政府常务会议记录摘要”一份；
7、北京市XX律师事务所的法律意见书一份。
一、涉及的当事人
1、XX县文化馆（以下简称“委托人”）
2、叶XX、饶XX
3、中国建设银行XX县支行（以下简称“XX县支行”）
二、本意见的法律依据
1、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》，1999年10月1日起实施）；
2、《中华人民共和国经济合同法》（以下简称“经济合同法”，1982年7月1日至1999年10月1日有效）；
3、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）；
4、《中华人民共和国商业银行法》(以下简称《商业银行法》，1995年7月1日起实施，2003年12月27日修正）；
5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》2011年1月21日起实施）；
6、《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》（2011年08月10日起实施）；
7、《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》（2011年10月1日起实施）；
8、《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2011年9月19日起实施）。
三、基本事实
1、委托人与XX县支行于1999年7月16日签订了一份《协议书》，约定由XX县支行出资26万元、委托人出地（注：在双方签订协议之前，该新建房产占用范围内的土地权属归委托人），合作建设少儿艺术培训中心(注：该26万出资只占该工程项目总造价的一部分）；作为对该部分出资的回报，XX县支行可以无偿使用少儿艺术培训中心大楼第一层房屋（除楼梯占用面积外的整个一楼层面，框架结构，面积不少于210平方米）30年，且期满后XX县支行可以以每年1万元的租金标准继续租用该房产20年。
2、XX县支行与叶XX、饶XX于2000年9月26日签订的《协议转让书》，将其与委托人于1999年7月16日签订的《协议书》中所享有的权利和义务概括转让给叶XX、饶XX。
3、2011年，XX县文化馆少儿艺术培训中心大楼被XX县政府征收，叶XX、饶XX与委托人、征收部门就征收补偿问题存在重大分歧。
四、法律分析
本律师对委托人与XX县支行于1999年7月16日签订的《协议书》和XX县支行与叶XX、饶XX与2000年9月26日签订的《协议转让书》的法律效力问题具体分析如下：
（一）、1999年7月16日《协议书》、2000年9月26日《协议转让书》的法律效力问题
1、评价上述两份协议效力所适用的法律。
民事主体签订合同的行为以及该行为的效力评价当然应当适用民法通则及民法通则司法解释的有关规定。上述两份协议的签订日期在先的是1999年7月16日，此时《合同法》还未实施，因此，只能引用1999年7月16日之前的法律（注：主要包括1982年7月1日起实施的《经济合同法》、1995年7月1日起实施的《商业银行法》等法律）来评价上述两份协议的法律效力问题。
经济合同法所确立的是经济合同自由和全面履行的基本原则，维护交易的安全和合同的稳定是合同法的宗旨。合同内容只要不违反法律和国务院制定的行政法规强制性的规定，合同一般应当认定为有效。分析《协议书》、《协议转让书》的效力必须依据上述规定和原则。
2、是否存在《协议书》、《协议转让书》无效的法定情形。
《经济合同法》第七条规定下列经济合同为无效：
一、违反法律和行政法规的合同；
二、采取欺、胁迫等手段所签订的合同；
三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；
四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。
《商业银行法》第八条规定“商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益”。第四十三条规定“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产。商业银行在中华人民共和国境内不得向非银行金融机构和企业投资。本法施行前，商业银行已向非银行金融机构和企业投资的，由国务院另行规定实施办法”。
对于商业银行投资业务作出上述限制，主要基于以下考虑：有利于保护存款人的利益。商业银行投资非银行金融机构特别是投资证券公司，从事股票、房地产业务，将增加银行业务的风险：有利于银行业、信托业和证券业的分业经营和以及中央银行的金融监管。如允许商业银行从事上述投资业务，不利于商业银行和已投资的非银行金融机构脱钩，不利于进行分业经营的金融体制改革，也容易造成商业银行业务混乱，违章经营，破坏金融秩序，不利于中央银行对金融业的监管。
而XX县支行系经批准设立的商业银行，故其应当在《商业银行法》的法定允许的范围内开展业务、经营管理。XX县支行与委托人签订的《协议书》系由万XX支行投资为委托人建设不动产，该不动产的用处是帮助委托人建设少年艺术培训中心。《协议书》第六条约定：“乙方（XX县支行）在使用期限内可将房屋转租给他人，并从中收益。”XX县支行对于该不动产的投资根本目的，并非用于解决其职工住宅抑或是解决自身办公场所等自用问题，而是用该项投资换取该不动产的30年使用权加20年承租权，并且XX县支行在《协议书》签订后的一年左右的时间就把己方在《协议书》中的权利义务概况转让给两个自然人叶XX、饶XX，至于XX县支行与叶XX、饶XX之间签订的《协议转让书》是有偿或无偿本律师不做评价，但从《转让协议书》签订之后至今，XX县支行投资建设的房产是用于商业店面租赁。本律师认为万年县支行与委托人签订的《协议书》属于违反《商业银行法》第四十三条规定、《经济合同法》第七条第一项规定的协议，当属无效。
通过上述分析，本律师认为委托人与XX县支行签订的《协议书》、XX县支行与叶XX、饶XX所签订的《协议转让书》系违反法律的无效协议。
（二）本律师以法律的角度对XX县文化馆少儿艺术培训中心大楼第一层房屋被“征收”时（注：该文化馆系国家所有系国有资产，由XX县国资委管理，本次XX县政府只是收回国有闲置资产并非征收），对委托人与叶XX、饶XX、征收部门三方之间“征收补偿”问题分析如下：
该文化馆系国家所有系国有资产，由XX县国资委管理，本次XX县政府只是收回国有闲置资产并非征收。故XX县政府从发展和谐社会的角度以及公平人道的精神，参照《征收补偿条例》适当的补偿利害关系人。根据《征收补偿条例》第三十五条的规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。可以得出，本法律意见书中所涉及的三方之间的征收补偿问题应当适用《征收补偿条例》中的规定，根据《征收补偿条例》的规定在房屋被征收时，征收部门应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《征收补偿条例》没有对承租人补偿安置的规定。所以叶XX、饶XX不能以产权人的身份和征收部门谈判补偿多少，而是应该以三方协商或者与委托人依据《协议书》、《协议转让书》的约定商谈补偿问题。
而通过前面的分析，XX县支行与委托人的《协议书》系违法无效的，那么依据《经济合同法》第七条之规定“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力”。第十六条之规定“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任”。跟据法理无效的合同当然、自始、确定地不发生法律效力，具有不得履行性，没有履行的，不得履行，已经履行的，应当作为不当得利予以返还，有过错的一方，应当承担缔约过失责任，赔偿对方信赖利益的损失。另据合同相对性法理，故在《协议书》、《协议转让书》无效、无法判断合同双方过错大小的前提下，万年县文化馆被征收时，委托人需要向XX县支行返还投资款26万元及利息，而XX县支行需要协助委托人腾空店面，将店面返还委托人；至于叶XX、饶XX的损失只能依据其与XX县支行签订的《协议转让书》的内容与万年县支行协商解决。
（三）本律师参照《征收补偿条例》对XX县文化馆少儿艺术培训中心大楼第一层房屋被政府收回时，对委托人与叶XX、饶XX、政府部门三方之间补偿问题分析如下：
从法律上讲，《征收补偿条例》应当只适用于被征收房屋所有权人，但依附于房屋所有权而存在的其他权利人包括承租人等利害关系人，因房屋被征收导致的损失应该得到相应的补偿。实践中公房承租人和公房利害关系人，情况比较复杂，主要是历史遗留问题，考虑到实践中各地公房情况不同，形成的历史原因不同，各地征收部门还是应当根据实际情况结合各地的经济发展程度来处理补偿事宜。
从叶XX、饶XX委托律师出具的《北京市XX律师事务所的法律意见书》中看出，其观点认为1999年7月16日《协议书》中约定的三十年的使用权属于附条件的所有权。本律师认为根据《物权法》第五条之规定“物权的种类和内容，由法律规定。”（即物权法定，物权种类法定、物权内容法定）以及《物权法》关于用益物权的规定，三十年使用权既非所有权也非用益物权，那么该三十年使用权的性质到底是何种权利呢？本律师试作如下分析：
1、房屋使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样也可以通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权；房屋租赁权是指房屋所有权人通过将其房屋租赁给他人，获取租金收益的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金而形成的契约关系。房屋使用权的取得可以基于有偿的方式、无偿的方式的取得；而房屋租赁权的享有人一定是以收取租金的方式将房屋交付给承租人使用，即房屋租赁一定是需要支付对价的，在租赁关系中是出租人将租赁物交付承租人占用、使用、收益。从《协议书》中可以看出XX县支行是在房屋尚未建成之前以26万元的投资作为对价换取三十年使用权，即该三十年房屋的使用权人是指特定权利人—XX县支行。该三十年使用权是特定的使用权，而非租赁权。所以房屋使用权和房屋租赁权是两种不同的法律权利。在《协议书》未约定XX县支行能否将自己特定享有的房屋使用权转让的情况下，XX县支行将房屋使用权转让给叶XX、饶XX是需要征得委托人的事前同意或者事后追认，否则该转让行为（《协议转让书》）是无效的。本律师假定前述转让行为有效，叶XX、饶XX享有和负担XX县支行在《协议书》中所有权利和义务，那么叶、饶二人能否将《协议书》中特定权利人特定享有的三十年使用权在使用期限内转租给他人呢？本律师认为是不能的，分析如下，转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。转租涉及两个租赁合同（即租赁合同与转租合同）；三方当事人（即出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人）之间的法律关系。由此可以看出，在三十年使用期限内，委托人、万年县支行、叶饶三方关系中，只有当XX县支行基于承租人身份、委托人基于出租人身份时才可以发生转租的情况，而前面已经分析了《协议书》中的三十年使用权是特定的权利人XX县支行（注：基于《协议转让书》有效的情况下，叶、饶二人取代XX县支行在《协议书》中的地位）特定享有的使用权，该使用权不是承租权。也就是在三十年使用期限内，XX县支行只是属于使用权人的身份而非承租人的身份，所以XX县支行（叶、饶二人）不能在三十年使用期限内将房屋使用权转租给非特定的第三人，除非事前得到委托人的同意或者事后得到委托的追认，否则XX县支行（叶、饶二人）擅自将三十年使用权转租给非特定的第三人的行为属于违约行为，在房屋被征收时不能享受补偿；
2、假设XX县支行转租使用权是经过委托人同意或追认的，在房屋被征收时是可以得到补偿的，本律师认为从公平的角度分析，可以按以下方式补偿：在《协议书》中约定XX县支行对房屋享有三十年使用期限；《协议书》还约定三十年使用期届满后XX县支行有权以每年一万元的价格继续租用房屋二十年。目前，XX县支行对房屋的使用已过十年，还剩二十年，可以20年后每年一万元的租金标准提前用于补偿未到期的二十年使用权（停产停业损失），对于征收产生的其他合理损失按公布的补偿标准执行。
3、上述补偿方法仅供委托人参考，另外委托人还可以参照下列其他省市的补偿方法处理。例如：《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》第九条规定“产权单位对直管公房非住宅承租人的补偿安置一律为解除房屋租赁关系货币补偿安置。解除房屋租赁关系货币补偿安置按承租房屋计租面积进行核算。营业用房及其配套用房每平方米补偿单价参照同一征收项目内各类结构、成新，同地域、同用途房屋的房地产评估单价平均值的25%确定；办公、生产、仓储用房等其它非住宅每平方米补偿单价参照同一征收项目内各类结构、成新，同用途房屋的房地产评估单价平均值的30%确定。直管公房非住宅承租人为国有困难企业的，每平方米补偿单价可上浮10%。直管公房非住宅承租人自行装饰装修的补偿、附属设施补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等按规定计算，由直管公房产权单位补偿给直管公房非住宅承租人”。《宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定》第十六条规定“征收由单位承租的直管公有住房，被征收人和承租人除选择直接安置外，也可选择按市场价评估实行货币补偿，补偿比例为所有人60%，承租人40%”。《泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十九规定“条执行国家规定的标准租金的直管公房，租赁双方解除租赁关系的，经公房管理部门同意，可按以下方法执行，并与房屋征收部门订立三方协议：住宅房屋的重置成新价支付给公房管理部门，其余部分支付给承租人。非住宅房屋原承租协议对承租的营业用房征收、搬迁补偿分配有约定的，按协议约定执行；没有约定分配份额的，房地产评估价扣除重置成新价后的50％部分补偿承租人，其余部分支付给公房管理部门。”第四十条规定“对因征收房屋造成的停产停业损失应当给予补偿。停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商，协商不成的，可以委托已选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。 停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失”。
所以叶XX、饶XX与委托人及征收部门应当以客观、公平、合理的原则，参照上述城市的做法结合本地的经济发展程度及本意见妥善处理补偿事宜。
（四）、进入诉讼可能发生的法律后果
通过前述的分析，因《协议书》违法无效，委托人请求法院确认《协议书》无效将得到法院的支持。另外，如叶XX、饶XX一味对征收补偿提出过高，本律师认为如启动诉讼程序，叶XX、饶XX未必能获得其期望的补偿要求。
五、解决方案
目前，对来讲，比较可行的解决方式是与委托人、征收部门协商，通过协商谈判。本律师建议，委托人按照每年一万元，计算叶XX、饶XX20年使用权的停业停产损失。若走司法程序，无论是从合同效力的角度或是从征收补偿的角度分析，叶XX、饶XX都处于被动的地位。因为从合同有效性的角度看，《协议书》、《协议转让书》被法院认定无效的可能性较大；从《征收补偿条例》的角度看征收补偿整个程序不涉及承租人，仅对被拆迁房屋的产权人进行补偿或安置。
六、声明
本法律意见书仅供委托人参考，未经本律师同意，不得向任何第三人出示，也不得作为证据使用。
江西三人行律师事务所
律师 李俊杰
二0一二年三月二日
以上内容由李俊杰律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电李俊杰律师咨询。
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律师姓名：李俊杰
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