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律师信息
  • 姓名 : 金玉珍
  • 职务 : 合伙人律师
  • 手机 : 185-2109-8744
  • 证号 : 13101201211272011
  • 机构 : 上海明识律师事务所
  • 地址 : 上海市嘉定区嘉罗公路1661号盛创企业家园42号楼201室
金玉珍

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卖家逾期三个月迁离户口,需要向买家支付违约金吗?

作者:金玉珍来源:找法网日期:2020-05-20浏览量:1313

原告张三李四诉称,20131126日,原、被告签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),合同约定原告出资人民币(以下币种相同)193万元购买被告位于浦东新区XXXXXXXXXXX室房屋(以下简称系争房屋),后双方又签订补充条款(一),该补充条款第三条约定,被告承诺于2014330日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,被告应按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止。现被告于2014624日才迁出系争房屋内的户口,逾期87天,按照合同约定,被告应向原告支付赔偿金83955元,为维护原告的合法权益,故提起诉讼,要求判令被告支付原告逾期迁出户口赔偿金83955元(193万元*每日万分之五*87天),诉讼费由被告负担。

被告王五赵六辩称,原、被告都知道双方都是置换房屋,迁户口时间早于过户时间是不合理的,也不可能的。因为涉及到相关税收问题,被告必须等系争房屋过户完毕才能办理新购房屋的过户手续。系争房屋过户的受理时间是2014429日,比合同约定的日期只早了一天。被告于2014530日办理新购房屋的过户,610日核准完毕,620日原告拿到产权证,624日,被告就迁出了系争房屋内的原有户口。被告认为,双方都是卖旧房换新房,被告必须买了新房才能迁出户口,对此,原告是知情的,原告应当给予三个月的迁移户口宽限期,合同约定2014330日迁出户口显然是不合理的。户口逾期迁移并不是被告的主观懈怠,是因为原告银行贷款、交易过户的审查等不可抗拒的因素,被告不应当承担违约责任,另外,被告逾期迁移户口也未对原告造成任何损失。综上,要求驳回原告诉请。

经审理查明,20131126日,由原告作为乙方、被告作为甲方,双方签订买卖合同,合同第二条约定,原告以193万元的价格向被告购买系争房屋;合同第六条约定,双方确认在2014430日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;合同补充条款(一)第3条约定,甲方承诺于2014330日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,甲方应当按该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止;等等。2014429日,原、被告共同至浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋产权过户,同年58日,系争房屋产权登记至原告名下。

另查明,被告所购的浦东新区XXXXXXXXXXX室房屋产权于2014611日登记至被告名下,2014624日被告将系争房屋内的原有户口迁至上述房屋内。

庭审中,原告提供上海XX房产经纪事务所工作人员XX的书面情况说明二份,证明签订买卖合同时原、被告都知道双方是置换房屋,及被告领取新房产权证的时间是2014620日。

本院认为,本案所涉的买卖合同系双方当事人自愿签订,内容于法不悖,合法有效。虽然被告辩称,被告是旧房置换,系争房屋内的原有户口需购新房后才能迁出,但是,被告在买卖合同中却承诺于2014330日前迁出系争房屋内的原有户口,该承诺对被告具有约束力,现被告在2014624日才迁出系争房屋内的原有户口,显属违约,应当承担相应的违约责任。被告称户口逾期迁出并非是被告主观懈怠,而是因为原告银行贷款、交易过户的审查等不可抗拒的原因造成,对此,本院认为,银行贷款、交易过户的审查时间不属于法律上的不可抗力,且被告承诺的迁移户口时间在双方约定的交易过户时间之前,故对此抗辩,本院不予采纳。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑,合同约定的逾期迁移户口违约金按原告已付房款的日万分之五计算,显属过高,违约金由本院参照被告违约给原告造成的损失,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平、诚实信用原则酌定为10000元。

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定,判决如下:

被告王五赵六应于本判决生效之日起十五日内支付原告张三李四逾期迁移户口违约金1万元。

卖家逾期三个月迁离户口,需要向买家支付违约金吗?

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