找法网原创 2016-11-01 00:00:00 此文已帮助过 0 位用户
买房不得不说是人生的一件大事，可能会花费自己甚至父母毕生的血汗钱。当经过一系列的繁杂手续，购买到房屋后发现所购买的的房屋是被抵押的了，这种情况对于不少购房者来说无疑是巨大的打击。那么，购买已经被抵押的房产对购房人有哪些风险呢？譬如首先需要关心的是抵押房屋是否可以买卖？当然，满足一定条件是可以进行买卖的。可是购买到可以买卖的抵押房后，还存在两种潜在风险：第一种可能是如果开发商不能按期还款导致银行请求法院以公开拍卖形式实现抵押权，购房人即使入住也可能会被限期腾房。第二种可能是如果处置了抵押物后，开发商如果仍不能偿还债务，购房人可能面临已交房款无法讨回。
已抵押的房屋要想过户有很多种办法，具体包括四种。一是卖方个人还清银行的贷款，取消抵押，二是买卖双方协商，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议，三是赎楼，四是找靠谱的中介公司办理。
能，但要经抵押权人同意，否则的话，除非买受人代为清偿债务消灭抵押权，那么双方签署的买卖协议才会有效。
相关法条参考：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定
首先，订立房屋买卖合同后，卖方主张维权时，需先确定是否办理过户。
其次，如果还未办理过户手续，卖方擅自将房子做抵押，需对买方承担违约责任，买方可以要求解除、撤销房屋买卖合同或宣告合同无效，并可以索取违约赔偿金。
最后，如果已经办理了过户手续，那么买方擅自抵押房子，属于无权处分涉及侵权，买方可以主张侵权损害赔偿。
因为房子被抵押在先，房屋买受人并不知情的，可以协商或是诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求违约赔偿。
但是，一旦被抵押人不能及时还贷，抵押权人即可以起诉到法院，一旦追偿未果申请强制执行的，法院将会拍卖抵押房还款。
发现房子被抵押在先，房屋买卖合同是否有效，需确认是否满足以下要件：
1、签订房屋买卖合同时是否通知抵押权人，并且经抵押权人同意出卖抵押房；
2、出卖人是否告知买受人房子已经做了抵押的事实。
还是可以购买的，不过房子买受人需要承担一定风险，如果出卖人不能及时归还贷款，那么银行就不能将房屋解除抵押，买受人将无法办理房屋备案和房产证，最后只能钱房两空。
此种情况下，分两种情形解决：
如果开发商的公司还在正常运营，可要求开发商的公司承担违约赔偿责任。可采取先协商，要是协商不成，再用诉讼的方法维权。
如果开发商的公司已经破产并正在进行破产清算的，或被政府机构接管的，均可先协商来维护自身权利。
住房被开发商抵押出去后，能否要回来，应视住房的权属情况而定。
1、已经办理过户手续的，开发商擅自将住房抵押，属违法侵权行为，可追究开发商侵权责任，最后是能够追回住房的。
2、住房尚未办理过户手续的，如果开发商进行了抵押登记，一旦运营情况不好，那么房子将会被银行申请拍卖且所得款项银行会优先受偿，那么住房是非常难拿回来了。
3、住房既没有进行过户，又没有进行抵押登记的，那么应看两行为发生时间的先后来确定权属。如果购买住房签合同在先，那么就有可能拿回住房。
首先，如果遇到此种情况，应及时与对方及开发商进行三方协商，争取在庭前达成三方可以接受的解决方案，避免遭受更大损失。
其次，如果协商不成，应根据具体情况，及时决定是否采取诉讼的方式维护自身权益，追究开发商的违约赔偿责任，即便无法获得保全财产的优先受偿权，亦可在有多余资产下，获得受偿。
开发商的土地使用证抵押在银行，会使被购买的房子存在较大的风险。如果在开发商正常运营的情况下，抵押土地证给银行，对购买的房子不存在大影响。
因为开发商偿还到期债务后，自然可以办理土地证解押。但当办理了抵押的开发商，无力偿还债务时，抵押对购买的房子就存在了重大影响。此时，银行会将房子拿去拍卖并优先受偿，届时作为购房人将无法继续行使所有权，只能就银行实现优先受偿权后的剩余房款主张权利。
相关法条参考：《物权法》第一百八十二条规定
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