导语：2013年9月16日开始，深圳商业住房贷款可以转成公积金贷款。职工申请商转公时，大部分存量住房按揭贷款将不再采用先结清原贷款再办理商转公贷款的模式(即赎楼模式)，可通过办理顺位抵押登记手续的方式简化流程，免除赎楼、担保等手续。深圳市公积金中心宣布，商转公业务将在9月16日上线试运行。一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，最多节省利息约41万元。
11家银行办理商转公不用赎楼
2013年5月28日至6月10日，深圳商转公政策向社会公开征求意见，受到广泛关注。昨日，深圳市公积金中心介绍，经与人民银行、深圳市银监局、房地产权登记部门等多个单位进行协商，最终采纳或者部分采纳了大部分意见。
商转公贷款政策征求公众意见时，不少深圳市民对商转公业务办理采取“先结清再贷款(即赎楼)”的模式意见比较集中，要求降低业务办理成本、简化办事手续的呼声很高。深圳市公积金中心经多方协商，最终在商转公贷款业务办理模式中增加了顺位抵押的操作模式。采用这种模式办理商转公不用赎楼，而是直接采用在原贷款抵押权人的基础上，新增公积金贷款抵押权人的做法，来实现商转公业务的抵押担保，从而减少职工赎楼流程。
目前在7家受托银行和部分非受托银行有房贷余额的职工，办理商转公不用赎楼。这些银行的住房按揭贷款规模占全深圳市的九成以上。
据介绍，首批非受托银行(中信银行、农商行、邮储银行及光大银行)已经与深圳市公积金中心签署了合作协议。这意味着职工在7家受托银行以及中信银行、农商行、邮储银行、光大银行的存量住房按揭贷款都可以采取顺位抵押的方式办理商转公业务。
深圳市公积金中心有关负责人表示，其他非受托银行也有望与公积金中心签署合作协议，公积金中心将及时向社会披露协议签署的最新信息。
商贷在2010年底前的可首批预约
商转公后，月供到底可节省多少?深圳市公积金中心介绍，按照现行人民银行五年期以上贷款基准利率，公积金贷款利率4.50%，商业个人住房按揭贷款利率6.55%，公积金贷款利率大约相当于商业银行贷款基准利率的6.9折。由此，享受7折利率的商业房贷可不用申请商转公。
而如果是基准利率，一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，最多节省利息支出约41万元。职工可登录深圳市公积金中心网站，使用贷款计算器比较办理商转公业务前后的利息差。
深圳市公积金中心介绍，按照目前的测算，商转公可贷资金能够满足需求，但是不排除未来可能出现供不应求的情况。因此，《商转公贷款暂行规定》明确了在住房公积金可贷资金额度不足时，公积金中心按照轮候规则，接受职工的商转公贷款业务申请。
此外，商转公业务上线后需求量存在集中爆发的可能。《商转公贷款暂行规定》明确商转公贷款申请必须预约，且按照职工原商业性住房按揭贷款放款时间进行分段预约。
采取该做法主要是从职工基本均等享受住房公积金贷款年限考虑，原商业性住房按揭贷款放款时间越早，剩余能使用住房公积金贷款的年限越短。《商转公贷款暂行规定》中明确首批预约申请商转公贷款的为原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日前的职工；原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日后的，职工按照所在月份分批次预约，逐月顺延。
如职工张先生当初商业贷款放款时间在2010年10月，那么其可在商转公业务上线首批预约；王先生当初商业贷款放款时间在2011年1月，那么其需要等首批预约完成后作为第二批预约；2011年2月的作为第三批，以此类推。
政策解读
A
申请条件
二套房也可申请
《商转公贷款暂行规定》中申请商转公贷款条件和《贷款规定》中公积金贷款的条件基本一致。主要增加的内容包括：一是申请人或者配偶应当在深圳市已办理了用于购买深圳市自住住房的商业性住房按揭贷款(不含住房公积金组合贷款)且该贷款尚未结清，这是开展商转公贷款的前提。二是申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款已经取得原贷款银行同意。三是申请人或者配偶都可以是申请商转公贷款住房的权利人。
值得一提的是，根据规定，二套房也可以申请商转公。
B
担保方式可以其他
商品房做抵押
和公积金贷款一样，商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，只是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款所购房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。
职工以申请商转公贷款的住房作为抵押物的，除原商业性住房按揭贷款银行外，抵押物应当无其他抵押权人且无查封等权利限制情形，该住房应仅为原商业性住房按揭贷款设定了抵押权。职工以深圳市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的，抵押物应当无其他抵押权人且无查封等权利限制情形。
C
可贷额度
最高可贷90万元
《商转公贷款暂行规定》中商转公贷款可贷额度计算标准和《贷款规定》中公积金贷款可贷额度计算标准大部分保持一致，即以申请人账户余额的倍数为基础计算可贷额度，同时对申请人在还贷能力、可贷额度不超过按照国家政策规定可贷款比例、单套住房商转公贷款最高额度(个人50万元，共同申请的90万元)等方面进行了要求。此外，商转公业务的可贷额度新增了不高于原商业性住房按揭贷款余额、以及采用第三方抵押担保或质押担保时的抵押率约定等要求。通过这些条件的一并要求，从贷款风险控制的角度出发，取按照这些条件计算出的低值作为可贷额度。
如职工张先生按照账户余额和还贷能力计算可以贷80万元，但由于其原商业性住房按揭贷款余额只有70万元，加上只是个人申请只能贷50万元，所以综合这些条件后，职工张先生可贷额度只能是50万元。
D
办理程序
申请商转公组合贷
要提前去银行确认
《商转公贷款暂行规定》中对办理商转公纯公积金贷款和办理商转公组合贷款的程序进行了明确。如申请商转公组合贷款的，申请人要先去原商业性住房按揭贷款银行提出提前还款申请，取得相关证明材料，再去受托银行确认能否发放商转公组合贷款，之后再向公积金中心提出商转公申请。
据介绍，如向商业银行申请提前还贷获批，而公积金中心商转公未批，申请人由此未能提前还贷并不用承担违约责任。不过，深圳市公积金中心也提醒，申请商转公组合贷款的，要提前去受托银行确认能否发放商转公组合贷款。
提醒
●职工可登录深圳市公积金中心网站(www.szzfgjj.com)，使用贷款计算器比较办理商转公业务前后的利息差。
●首批预约申请商转公贷款的为原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日前的职工；原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日后的，职工按照所在月份分批次预约，逐月顺延。
●目前在7家受托银行和首批非受托银行(中信银行、农商行、邮储银行及光大银行)有房贷余额的职工，可以采取顺位抵押的方式办理商转公业务，不用赎楼。
