民间个人委托拍卖房地产须注意哪些事项
随着社会的进步，市场经济的发展完善，社会民间个人委托拍卖物品越来越多。不少拍卖企业的业务来源从原来的政法部门逐渐转向社会民间个人委托。个人委托拍卖的物品，有许多要特别注意的瑕疵。尤其是房地产物品的拍卖，更加要小心，如不认真对待，稍有不慎，就会引起法律纠纷，拍卖公司也因此而付出代价，造成经济和名誉上的不必要的损失。本人从这几年的操作工作中，也碰到不少麻烦，遇到了一些挫折，同时也积累了一些操作的办法，现简要述说一下，供参考：?
一、个人委托拍卖房地产，拍卖公司一定要求委托人出示原始证件、千万不能看复印件。
复印的证件容易作假，在所有权人和抵押权证载上都可以涂改后复印，一般不注意是看不出来的。原始证件委托人无法涂改作假，真实可靠。对原始证件，主要是三证(房屋所有权证、土地使用证、契证)要认真仔细核实。?
1、核对三证的所有权人是否一致。是一致的，再核对委托人和所有权人是否一致。是一致的，再核查委托人是否已婚。如结婚的、配偶是谁?看结婚证(原件)。如未婚或离婚的，要查看户口簿(原件)和离婚证书(原件)或者法院判决离婚书的证件(原件)。?
(1)已婚的委托人，婚后购买的房地产，是夫妻共有财产，但在房屋所有权上大部分人只写其中一个人的名字，所以他(她)委托拍卖房地产必须经配偶同意，即夫妻共同签字同意委托拍卖，或者是由一方出具书面委托书委托丈夫(或妻子)代理。?
(2)房屋所有权上如明确有几个共有权人的，要找共有权人一一核实身份，确认无误后，签合同时他们要共有签名委托，或出具书面委托书委托其中的一位代理。?
2、核对三证所有权人与委托人?
如果不是一致的，就必须要求房地产所有权人有书面委托书给委托人。这样才能接受委托，以上所提到的书面委托书必须要规范合法，必要时可以请法律顾问审查一下。?
在办理上述这些手续时，拍卖公司的经办人都要与委托人及所涉及的相关人员当面当场办理，千万不能凭委托人所办理相关资料就轻易相信，而要亲自核实对照。我在这方面是有体会的。去年有一个委托人，他自己写个委托书然后将妻子的名字填上，按上自己的手印，并把妻子的身份证原证带来，说妻子同意了。我看了不放心，亲自找到他妻子核实，根本不是那回事，他妻子根本不知道。还有一次更离奇，有一个委托人根据我们要求，带妻子来办委托拍卖房子，我看了结婚证和身份证，基本相似，就认为没有问题，准备办理签字委托拍卖合同手续。很巧来了一位咨询人认识委托人，三言两语说话中我发现了破绽，原来那女的不是他的妻子。他妻子在外地做生意，他儿子上省城读大学，他一个人在家无事赌博输钱还不出，想悄悄把房子拍卖了来还钱。到拍卖公司委托发现要夫妻共同委托，他想法找个相似的人代替，想混过去，结果还是露馅了。这件事引起我更大的警觉，在以后的个人委托更加严格，一点不敢马虎。所以我提醒各拍卖企业的业务员在这些拍卖房地产的委托上，千万不能求胜心切，只顾争拍品的业务，不管程序合法与否，事后必出大乱子，影响拍卖公司的信誉。?
二、个人委托拍卖房地产，如果是抵押给银行等金融部门的，事先一定要主动上门与这些部门协商，必须征得这些部门同意并出具书面手续后，才能接受委托拍卖进入拍卖程序，并随时向他们通报拍卖程序进展情况。拍卖会一定要请他们到场参加。?
三、个人委托拍卖的房地产，拍卖公司事先还要到主管部门如房管局和土管局去咨询，主要是查询房屋和土地能否办证、能否过户等情况。有些委托人的房屋由于欠债等原因已被法院查封，但他本人没有将房产证原件和土地证交给法院，私下继续藏着。这些房屋法院会通知房管部门协助执行不予办理过户，并出具法律文件宣布原有证件作废，像这类房屋拍卖公司的业务员如果事先不了解清楚，又没有亲自到房屋现场去查看，也不去相关管理部门查询，光凭委托人的原始证件，就接受委托拍卖后发生办不了证或过不了户的情况那就麻烦了，就会产生法律纠纷。?
四、个人委托拍卖的房地产，拍卖公司在拍卖公告前一定要派专人到房屋现场仔细查看，了解清楚房屋的瑕疵。对房屋的其它物品，如水、电设施，一定要弄清楚。要用摄像机或照相机将房屋内的现状、装饰全部摄影、拍照留底。使之拍卖咨询展示的现状与拍卖成交后交割时现状相符合。对不在拍卖范围内的仍旧存放在拍卖房屋内的物品等，要叫委托人在展示咨询前全部清理完。这一点也马虎不得。去年我拍卖成交了一套个人委托的二手房。最后在交割时，为了一只老式的脱排油烟机买受人与委托人发生争执。最后拍卖公司支付200元给委托人才算了结。?
五、个人委托拍卖的房地产在签订委托合同条款上一定要仔细、要清楚明确各种条款。在我们地区个人委托房地产要交如营业税、所得税，单位企业委托拍卖房地产不需要交。一般个人委托是在原已交的契税基础上增加的部分营业税为5?55%，所得税为20%，这块税费非常大，按国家规定是由委托人支付。如果委托人要买受人支付的，必须在合同上注明。拍卖公司在拍卖前要向竞买人告知声明，并要求参加拍卖的竞买人办理好承诺同意支付委托人支付税费的书面手续，这样才能进行拍卖。?
2003年我公司接受个人委托拍卖成交了3间营业房，由于经办人事先了解不够，没有声明所得税之事，委托人和买受人均不了解这些税款。拍卖成交过户时，发生了矛盾，而且此营业房购房时是付款30万元，但当时委托人为了少交点契税，托人办理以15万元的基础交了契税。拍卖成交价是48万元。剔除了原15万元的基数，增加的33万元要交20%计6?万元所得税。买受人一听吓一跳，开始坚持不肯支付，并声明此税按国家规定是委托人支付的。委托人说事先不知道有这个税，所以保留价定得低了，认为拍卖公司也有责任。最后经反复协商，委托人支付大部分，拍卖公司对买受人少收点佣金，让买受人也支付小部分，事情才圆满解决，没有通过法律诉讼。另外：对拍卖房地产中水、电费、物业费、有线电视费等费用如有欠费的也要明确。在交割之日前必须由委托人承担，在委托拍卖合同都要写清楚。同时还要规定个人委托不能随意撤回标的。如果要撤回，一定要有赔偿的条款和补偿的标准，使委托人不能随心所欲。?
六、个人委托拍卖的房地产，要正确决定起拍价和保留价。社会民间个人委托拍卖物品心里总想要拍个高价，想多点收入，这也是正常的，但过高价格很难成交。所以个人委托拍卖成交率不高，关键在价格上。?[page]
大部分人委托拍卖房地产报的价格往往是超出市场价位，他们认为拍卖公司拍卖就能抬高价格，如果拍不高我找你拍卖公司拍干吗?我不会自己卖呀!?
所以我们要正确引导委托人的思维，想办法让委托人在定保留价时尽量比市场价低一点。拍卖公司在接受个人委托拍卖房地产时，一定要制定详细的价格、策划书供他们参考。策划书要从当地的市场价位;拆迁补偿标准;房屋过户税费的承担;房屋的层次、朝向、结构、地理位置及以后的发展趋势;房屋出租的收入;拍卖公司的拍卖师拍卖技巧会产生的效果等多方位阐明房屋定在什么价位最佳，让委托人心服口服。?
七、个人委托拍卖的房地产，在拍卖过程中，一定要注意严格保密。一是为委托人保密。二是对竞买人的名单、报名表要严格保密。尽量不要让竞买人与委托人直接接触。在展示看样时，拍卖公司派员带各竞买人到现场，尽可能分开，一个人一个人的去看，这样虽然拍卖公司业务员辛苦麻烦一点，但可以避免竞买人互相认识后，发生串标的现象。同时也不要让委托人单独直接接待竞买人，这样主要避免委托人与竞买人直接洽谈，抛开拍卖公司，让拍卖公司登公告为他们免费作宣传，成为免费介绍人。?
总之，拍卖公司在接受民间个人委托拍品时，一定要认真仔细，严格按程序操作，慎之又慎。这样才能避免不必要的麻烦和法律纠纷。
