浅析产权交易中拍卖操作方式

　　浅析产权交易中拍卖操作方式

　　产权交易有许多方式，常见的有协议转让、竞价交易(拍卖)、企业兼并重组、挂牌交易等方式，这里重点讨论产权交易中拍卖操作方式。

　　一、产权交易机构的拍卖资质问题

　　根据1997年1月1日实施的《拍卖法》及有关文件的规定，不具有拍卖资质的企业不得从事拍卖业务，为了开展产权拍卖业务，产权交易机构应首先取得相应的拍卖资质或者设立专门拍卖企业。对于设立拍卖企业有以下两方面的要求：

　　1、拍卖企业设立区域性要求。《拍卖法》第十一条规定：\"拍卖企业可以在设区的市设立，设立拍卖企业必须经所在地的省、直辖区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可，并向工商行政管理部门申请登记、领取营业执照\"。这里表明只有地级市以上的城市才许可设立拍卖企业，从事产权拍卖业务，原县级城市设立的拍卖企业属于清理整顿范围。

　　2、拍卖企业的行为能力和业务水平。《拍卖法》第十二条规定：\"设立拍卖企业，应当具备下列条件：

　　(1)有一百万元人民币以上的注册资本;

　　(2)有自己的名称，组织机构、住所和章程;

　　(3)有与从事拍卖业务相适应的拍卖师和其他工作人员;

　　(4)有符合本法和其他有关法律规定的拍卖业务规则;

　　(5)有公安机关颁发的特种行业许可证;

　　(6)符合国务院有关拍卖业发展的规定;

　　(7)法律、行政法规规定的其他条件。\"

　　《拍卖法》第十四条规定：\"拍卖活动应当由拍卖师主持。\"

　　以上条款规定了拍卖企业设立的条件，不符合上述条件的拍卖企业不能从事产权拍卖业务。同时表明，拍卖企业也要具备有因工作失误或其它原因造成对委托人、竞买人损害时，有承担相应的法律责任与经济赔偿能力。而拍卖师是经国家有关部门考核确认的专业人员，它代表了整个拍卖企业的业务水平和承担法律责任的能力。

　　二、资产的权属问题

　　调查委托拍卖产权的权属是产权交易前期准备工作的基本点，对一个连产权权属都不明确的资产，很难想象如何进行成功的产权拍卖。

　　委托方对委托资产权属问题一般是清楚的，但有些资产因其本身权属错综复杂，很难一时搞清，特别是在房地产方面更为明显，这些资产在过户时，往往牵涉到土地的性质是划拨土地，还是出让土地，如是以优惠价出让的土地，在产权拍卖后是否要补足优惠出让部分的金额;房产证和土地证是否齐全;房产契税、房产交易手续费、土地出让金等如何交纳和是否交纳;资产是否存在抵押，抵押期是否到期，是否存在重复抵押以及是否被法院查封等等问题。在产权拍卖前，必须事前全部搞清它们之间各种关系，这些问题都关系到资产是否可以拍卖和以多少价格拍卖。同时，协助委托方搞清产权的权属，提出合理的拍卖保留价，提高交易成功率，也是体现一家产权交易企业业务水平的地方。

　　三、拍卖方式的选择

　　拍卖方式可以分为无估价拍卖和估价拍卖，有估价拍卖分为增价拍卖和减价拍卖。无估价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自由报价，最终由价高者取得拍卖物。与无估价拍卖相对应的是估价拍卖，即在拍卖前将拍卖的标的物确定一个比较合理的起拍价，然后在拍卖时公布起拍价，竞买人根据起拍价在拍卖时相互竞争，最后由出价最高者取得拍卖物。目前，产权交易中常采用的方法是估价拍卖。