自2001年《中华人民共和国信托法》颁布实施以来，我国的商业信托得到了迅速发展，其中投资信托因其风险低、收益稳定、变现方便等诸多优点，以及在推动证 券市场发展和产业成长方面的积极促进作用更是成长迅速，尤其表现在近年来发展较快的房地产投资信托和私募股权信托业务方面。
一、 投资信托的法律界定及特征
投资信托起源于英国衡平法中的信托制度在商事领域中的运用，产生于19世纪的英国，后来在美国、日本得到迅速发展。它是权利证券化与证券社会公众化这一社会经济环境下的产物。
关于投资信托的法律概念，国内外许多学者从不同方面做了界定。如美国学者雅可布.斯泰纳认为，投资信托是由多数的投资者共同出资成立基金，并设立基金管理者，从事比个人投资有更高安全性和收益性的投资，再由投资者分享其投资收益的制度。而日本和台湾学者多把投资信托的范围限于有价证券投资，如日本学者藤田 国之助认为，投资信托是由有价证券专家向大众投资者募集小额资金，以分散风险的方式受托从事各种有价证券投资，并妥善保管这些证券，且将获得的收益分配于 大众投资者的制度。我国学者张淳对投资信托的定义是“投资信托是指以信托人将信托资金移交给受托人，受托人将该项资金用于投资，并将因此所取得的收益移交 给受益人为内容的信托。”据其对投资信托的界定，投资的范围并不局限于有价证券。
基于以上分析，可以总结出投资信托事实上是一种商业信托性质的财产关系，其具有以下特征：第一，其受益人众多，亦即其所募集的资金来源于不特定的多数投资 者;第二，以信托资金为存在形式的信托财产，从表面上看仿佛是信托人提供，但实际上是由受益人(不特定的多数投资者)提供;第三，受益人的受益权记载于信 托受益凭证上，这一权利因此而实现了证券化;第四，受益人对于受益权，只能向信托人行使，而不能向受托人行使。
二、契约型投资信托
投资信托依不同的标准可作不同的分类，以投资者能否要求买回受益凭证而分为封闭型和开放型，以投资资金是否来源于国外可分为国际投资信托和国内投资信托。其中，契约型投资信托与公司型投资信托是根据法律基础和组织形态的不同对投资信托所作的分类，也是对投资信托最基本、最具法律意义的分类。
契约型投资信托是以信托契约为基础而设立的信托，这种信托在社会生活中一般通过下述方式建立或运行：某一委托公司(基金管理公司)向社会发行(出售)投资信 托受益凭证，社会上众多的投资者购买这种证券，并通过这一途径将资金交给该委托公司;委托公司将因此而取得的资金集中起来并使之成为一项信托基金，然后再通过与某一信托公司签订一项以委托进行投资为内容的信托契约，将该项基金移交给该信托公司管理和运用;对于因这一管理或运用所取得的收益，则先移交给委托 公司，再由委托公司交付给投资者。由此可以看出，契约型投资信托具有以下的法律特征：第一，契约型投资信托是一种信托法律关系，以财产为中心，并以财产权利为具体内容;包括信托人、受托人与受益人三方当事人;第二，契约型投资信托以投资信托契约为基础而产生，信托人对信托基金的管理和运用须按照信托契约约 定的方式与途径而进行。第三，契约型投资信托中，信托财产只能以金钱的方式出现，委托人交付的信托基金是从社会公众投资者处募集到的资金;第四，契约型投 资信托是形式上的自益信托，实质上的他益信托。此投资信托关系中，投资者乃受益人是毋庸置疑的，但信托契约却是信托人与信托公司所签订的，形式上信托人以自己为名义受益人设立信托，属于自益信托，这是投资者受益人对于受益权只能向信托人行使而不能向受托人行使的原因。但实质上，信托人(基金管理公司)不是为了自己的利益设立信托，而是根据投资者的授权和委托来充当信托委托人和受益人角色，真正的受益人还是公众投资者，从这个意义上说，又属于他益信托。
契约型投资信托作为投资信托的一种，同与之相对应的另一种投资信托—公司型投资信托相比较，具有明显的差异性。严格上来说，公司型投资信托并非法律意义上的信托。原因在于投资者通过购买股票的方式建立专门从事投资业务的公司属于“集资入股”，此过程中投资者并未与该公司签订信托契约;除此之外，该公司并未通过签订信托契约的方式将投资基金移交给信托公司运用，而是根据公司章程自行运用以从事投资。可见投资者并非信托人，其投资设立的公司则既非信托人也非受托人，且为该公司所占有与运用的经投资者集资入股而成的投资基金，在性质上属于该公司的固有财产，而并非信托财产。
经以上分析可看出，契约型投资信托与公司型投资信托的差异主要表现在以下几方面：
1，契约型投资信托的显著特点是其所具有的信托属性，其立法基础是信托法或信托投资法;而公司型投资信托的立法基础是公司法。
2、契约型投资信托中的信托资金以信托财产的形式存在，不具备法人财产性质;而公司型投资信托中的信托资金以公司资本的形式存在，属于法人财产。
3、契约型投资信托关系中涉及信托人、受托人和受益人三方关系人，而公司型投资信托中只有两方关系人，即公司和股东。
4、契约型投资信托中的投资者以购买受益凭证的方式投资，可直接参与投资收益的分配;而公司型投资信托的投资人以购买公司股票方式投资，股东以领取股利的形式分配投资收益。
5、契约型投资信托的信托基金依照投资信托契约运用、管理，而公司型投资信托的公司资产则依公司章程进行运用、管理。
三、投资信托的主要实践形式
中国的商业投资信托业务在2001年的《信托法》颁布实施以后得到了迅速的发展，以至于推动和影响了信托业的相关立法。为了规范信托公司的经营行为，促进信托业的健康发展，我国先后颁布了多部调整投资信托的法律法规，如2004年6月1日起实施的《证券投资基金法》，从2007年的《信托公司管理办法》到调 整私人股权投资信托的《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》(2008.6)，再到2009年2月，银监会颁布的规范证券投资信托的《信托公司证券投 资信托业务操作指引》，以及调整具体营业信托的相关规范，如《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(2010)。其中，证券投资信托、房地产投资信托、私人股权投资信托以及信贷资产证券化信托等是近年来中国投资信托业务实践的主流。
(一)证券投资信托
证券投资信托是投资信托法律涵义中应有的实践形式。早在西方国家的信托法中所提到的“投资”，通常仅指有价证券投资。如美国信托法认为，当受托人根据信托而负有投资义务时，其只能将信托基金投资于各种有价证券如股票、债券等。除此之外，日本唯一的单行信托法亦称为“证券投资信托法”。
所谓证券投资信托，是根据风险分散原则，由具有专门知识经验的人将不特定多数投资人的资金通过一定的方式(如发行受益凭证)集中起来，运用于有价证券市场投资，以获取收益的信托。其突出的特点是将集中起来的信托基金的投资范围限于有价证券投资活动，并且遵守风险分散原则，采取投资组合的方法对多种有价证券进 行投资。
关于证券投资信托的法律结构，各国有关证券投资信托的法律有不同的规定，总结而言，其法律结构主要分为三方：受益凭证持有人(投资者);证券投资公司(美 国、德国称投资公司，日本称证券投资委托公司，台湾、香港称经理公司或基金管理公司);保管机构(也称信托公司或基金托管人)。在三方当事人关系中，投资 者是证券投资信托的受益人，证券投资公司是信托契约的信托人，保管机构为受托人。证券投资公司将经发行受益凭证募集来的信托基金信托给保管机构，保管机构在证券投资公司的指示下对信托基金进行管理、运用，所得的收益扣除相关费用后分配给受益人。
证券投资信托三方当事人间的具体法律关系构造，依各国立法来看，一般分为德国模式和日本模式。根据德国1956年《投资公司法》的规定，德国模式的证券投资 信托是以两个契约来规范投资者、投资公司及保管机构之间的法律关系的。其一是投资公司与投资者之间的信托契约。投资者购买投资公司发行的受益凭证，成为信托契约的信托人兼受益人，投资公司则为信托契约的受托人，以“特别财产”名义所有人的身份，负责财产运营。其二是投资公司与保管机构订立的保管契约。保管 银行负责“特别财产”的安全与完整，依投资公司的指示处分该财产，同时负责监督投资公司依照信托契约管理信托基金。与德国不同，日本证券投资信托基金的整 体结构以证券投资信托契约为核心，以信托契约链接受益人、信托人及受托人形成三位一体的关系。在日本模式下，证券投资委托公司在发行受益凭证募集信托基金之后，以信托人的身份与信托公司签订以投资者即受益凭证持有人为受益人的证券投资信托契约。据此，受托人取得信托基金的名义所有权，并负责保管与监督，信托人则保留信托基金投资与运用的指示权，受益人依据受益凭证的记载享有信托基金的投资收益权。
根据我国《证券投资基金法》的规定，我国的证券投资基金法律关系参照了日本模式的一元信托结构，以基金合同为中心，连接基金份额持有人、基金管理人及基金托管人。区别在于，我国的证券投资信托关系中，基金份额持有人具有双重身份，既是委托人又是受益人，而基金管理人受托管理基金财产属于管理受托人，基金托管人受托保管基金财产属于保管受托人，二者在各自职责范围内承担受托人的职责，均作为受托人。即基金管理人与基金托管人在证券投资信托关系中作为共同托管人而存在。《证券投资基金法》第3条规定“……基金管理人、基金托管人依照本法和基金合同的约定，履行受托职责……”，以及《信托法》第31条第1款、第2 款规定“同一信托的受托人有两人以上的，为共同受托人。共同受托人应当共同处理信托事务，但信托文件规定对某些具体事务由受托人分别处理的，从其规定。” 依上述法律规定，基金管理人与基金托管人根据基金合同的规定，分别处理信托基金的投资管理与保管监督工作，在各自的职责范围内为了基金份额持有人的利益尽勤勉义务。
(二)房地产投资信托
房地产投资信托起源于美国的不动产投资信托，于1960年在美国通过的《不动产投资信托法案》而正式确立房地产投资信托的法律地位。其在亚洲的迅速发展可以 追溯到2000年，自2000年起，房地产投资信托在日本、新加坡和香港等地区得到了长足的发展。房地产投资信托在中国大陆的真正迅速发展阶段，应属 2003年6月之后。2003年6月中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，旨在通过货币政策规范金融企业的房地产信贷业务，达 到挤压房地产泡沫的目的。由于该通知的催化作用，亦因房地产投资信托相较其他融资工具所具有的优势，房地产投资信托无疑成了解决开发商资金不足和投资者获 取较高收益的一种新的融资手段。这是中国的房地产投资信托自此能够获得迅速的重要原因。
关于房地产投资信托内涵的界定，至今尚无统一。在美国它称之为不动产投资信托(Real Estate Investment Trust),指集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。然在我国多将之 称为房地产投资信托。房地产投资信托是投资信托的一种，即是将信托基金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。此类投资信托具有以下的基本特征：1、属于 资金信托。房地产投资信托设立时的信托财产为委托人交付的资金;2、信托资金的投资范围是运用于房地产企业或房地产项目的投融资;3、政策性强。基于国家 房地产调控的背景，涉及房地产投资信托的监管政策较多，更新较快，规范也愈加严格。
房地产投资信托依据资金投向的不同，可作以下的分类：1、权益型投资信托，是指是指投资组合中对具有收益性的房地产的直接投资超过75%,其投资标的物的所有权属于整个信托基金。该类房地产投资信托主要收入来源为房地产出售的资本利得和房地产出租的租金收入，此类投资的风险较高。2、抵押型投资信托，是指投资组合中对房地产开发公司的放款、房地产抵押贷款债权或抵押贷款债权证券合计超过75%,而非直接投资于房地产本身。该类房地产投资信托主要收入来源于贷 款利息,其价格的变动与利率有密切的关联,故投资风险较低。3、混合型投资信托，是指投资标的包含房地产本身与房地产抵押贷款,为权益型投资信托与抵押型 投资信托之混合，因而风险亦居中。
房地产投资信托的法律结构可以总结为：投资者与投资公司或基金管理公司签订信托契约，投资者交付资金取得受益凭证成为受益人，投资公司或基金管理公司是受托 人;投资公司或基金管理公司又与基金托管人订立信托契约而组建投资信托基金，将投资信托基金投资于房地产企业和项目，包括但不限于房地产股权投资、房地产 项目债权资产投资和房地产物业实物投资等。
目前，中国与房地产投资信托相关的法律主要有信托法、房地产法、证券法、公司法以及银监会和央行发布的一些通知等，规范比较零散。随着近几年我国房地产投资 信托的充分发展，现有信托法律框架内的某些规定限制了房地产投资信托的发展需要，如信托公司募集资金规模受限制。除此之外，尚有投资者利益保护不力、实践中普遍存在的“过桥贷款”等问题影响房地产投资信托的健康发展。因此，完善房地产投资信托的相关法律体系对我国的房地产投资信托的良性发展具有重要的实践 意义。
(三)私人股权投资信托
私人股权投资(又称私募股权投资，简称PE)，也是起源于美国的一种股权投资方式。广义的私募股权投资涵盖企业首次公开发行前(IPO)各阶段的权益投资， 包括对初创期、发展期、扩展期、成熟期和Pre-IPO各时期的企业进行的投资。狭义的私募股权投资主要指对已形成一定规模，并能产生稳定现金流的成熟企 业的投资，亦即通常所指的Pre-IPO阶段的投资。实践中经常提到的PE通常是指狭义的私募股权投资。而私募股权投资基金是一种组织化、专业化的PE形式。从组织形式上看，PE基金主要有公司制、信托制和合伙制三种形式，从投资类型上看，PE基金主要可分为创业投资基金、发展资本基金、收购基金、夹层基 金和重振基金。私人股权投资信托是私人股权投资基金中的一种类型，是以信托方式成立的投资于未上市公司股权的基金。
2008 年中国银监会发布的《信托公司私人股权投资信托操作指引》第2条将私人股权投资信托定义为：指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会批准可以投资的其他股权的信托业务。这是私人股权投资借助信托的集资平台，通过发行信托受益凭证的方式募集资金的合法指引，私人股 权投资信托从此意义上而言本质为基于信托关系而设立的一种集合投资制度。私人股权投资信托是近年来信托公司发展较快的信托业务，也是非上市公司股权融资的 主要方式之一。在私人股权投资信托下，投资者与信托公司之间订立信托契约，投资者交付的资金作为信托财产，信托公司以自己的名义将信托资金投资于私募股权投资。其组织结构比较简单，投资者无权参与信托资金运作的重大决策，信托公司亦不实质参与和介入被投资的非上市公司的经营管理，而选择以IPO或股权回购协议等方式退出。
虽近年来中国的私人股权投资信托在信托法等相关法律规范的指引下蓬勃发展，但是不可避免的其在发展过程中出现了这样那样的问题，譬如以IPO方式退出存在法律障碍，私人股权投资信托不能享受相关的税收优惠政策而导致双重征税等，均是需要引起注意和有待完善的地方。
