贷款型信托是一种债权型融资模式，是指信托公司通过信托计划以债权的形式投资到房地产企业。信托公司与房地产企业就融资事宜达成一致后，信托公司为房地产企业融资发起集合资金信托计划，信托计划视情况会需要向主管银监局备案或审批，然后信托公司通过商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人与信托公司签订《信托合同》，并将自己合法拥有的资金划付至信托财产专用账户，信托公司再与房地产融资企业签署《贷款合同》，将信托计划募集的资金贷给房地产企业，同时此笔贷款会显示在房地产企业的中国人民银行信贷系统中。
为确保信托资金及预期收益的顺利退出，信托公司会要求房地产企业提供包含土地抵押担保、关联企业保证担保在内的信托计划外部增级措施。同时，信托资金在监管的情况下指定用于房地产项目，用于项目的后续开发。项目开发完成后，房地产企业归还信托公司的信托贷款并支付相应的利息，信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益，信托计划清算。
从现实情况来看，相比于银行贷款，信托贷款的融资成本稍高，但这并不影响房地产企业选择信托贷款融资。一方面，银监会121号文件明确规定房地产项目申请银行开发贷款必须满足“四证”的条件，而《信托公司资金信托业务管理暂行办法》则允许信托公司对未满足“四证”条件的房地产项目发放信托贷款;另一方面，房地产项目动辄达到50%的整体收益，而且先期进入的信托贷款能推动整个项目的启动，能大幅提高房地产企业的自有资金回报率，而信托贷款的年利率在15%左右，成本并不算高。
