案件经过：
上诉人刘某芙、郴州市北湖区人民路街道文化路社区居民委员会(以下简称文化路居委会)因与被上诉人郴州市房产管理局(以下简称郴州市房产局)、周某胜及原审第三人郴州市住房置业担保中心(以下简称郴州住房担保中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2010)郴北民一初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘某芙及其委托代理人陈某军，上诉人文化路居委会的法定代表人欧某勇及其委托代理人南某丹，被上诉人郴州市房产局的委托代理人黄某彬，被上诉人周某胜，原审第三人郴州住房担保中心的法定代表人王必祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：(一)1994年7月4日，文化路居委会(乙方)与郴州市房产局的下属单位郴州市房地产开发公司(甲方)签订《拆迁合同》，约定：根据旧城改造的需要，甲方必须拆除乙方文化路39号营业用房和乙方自用办公用房;乙方文化路39号二层面积为132.92平方米的混合结构自有办公房，由甲方无偿拆除，甲方在文化路B区进市公安局左侧一、二楼大厅予以产权调换(按乙方文化路39号面积)，面积内互不找差价;甲方在文化路B区一楼大厅总建筑面积约175.91平方米，其中文化路有产权面积66.46平方米，余下面积属房产局所有，作为安置文化路39号门面拆除营业用房;二楼大厅总建筑面积约133.56平方米，其中文化路居委会有产权面积66.46平方米，余下面积甲方同意按工程造价和竣工后实际丈量面积出售给乙方;一楼大厅产权区分后，双方不得间墙;文化路39号产权面积以双方实地丈量为准，产权调换一个月内，乙方产权证由甲方负责办好，费用由乙方支付。
(二)文化路B区房屋(共3400余平方米)在1994年建成后，郴州市房产局与文化路委员会共有的临街门面未进行产权分割，仅在测绘图纸上将该门面标注为109号(实际又称文化路17号B栋9号门面、文化路1栋9号门面，未确定该门面的实际面积)。郴州市房产局根据上述《拆迁合同》，将该门面中的128.45平方米以较低的租金出租给文化路居委会，作为文化路居委会的安置用房;该门面中剩余的面积由文化路居委会自行管理出租。此后，文化路居委会将该门面分为文化路88号附9号-1号、-2号，将88号附9号-2号出租给一个叫马秀云的业主，马秀云在1994年7月19日支付给文化路居委会押金25,000元。1998年12月25日，郴州市房产局将文化路B区B栋的面积为241.29平方米的房屋划拨给下属单位郴州市鑫*物业管理有限责任公司，包括文化路居委会承租的109号门面中的128.45平方米(该门面剩余的面积未予划拨)。2000年7月13日，马秀云将其承租的88号附9号-2号门面转租给刘某芙，刘某芙为此支付马秀云210,000元转让费。刘某芙承租上述门面后，对该门面进行了装修，花装修费用170,000元;刘某芙在该门面内从事个体服装经营，其取得的营业执照上登记的字号为“郴州市大富豪精品屋”。2001年6月18日，文化路居委会(甲方)与刘某芙(乙方)就上述88号附9号-2号门面签订《承包合同》，约定：由乙方承包该门面，承包期自2001年7月1日起至2006年6月30日止;甲方给乙方的门面是空门面，合同期满后，乙方应返还甲方空门面;乙方在2006年6月30日合同期满后，甲方承认乙方所持1994年7月19日开的25,000元(即马秀云支付押金的收据)，乙方不退，自愿给甲方;乙方经营期间所发生的一切债权、债务、税收费用由乙方自行负责，与甲方无关;合同期满后，乙方在同等条件下可享受签约的方便。因郴州市鑫*物业管理有限责任公司在2001年被撤销，划拨给该公司的文化路B栋的房屋重归郴州市房产局所有，该局在同年11月7日取得了上述房屋的所有权证，图纸上标注的109号门面仍未分割。
(三)2002年郴州市房产局的下属单位郴州市住房置业担保有限责任公司成立(后更名为郴州市住房置业担保中心，属事业单位法人)，郴州市房产局报郴州市财政局同意后将文化路B区B栋的241.29平方米的房产(评估总价格为3,051,238元，单价为每平方米12,645.52元)无偿划拨给该公司，包括文化路居委会承租的109号门面中的128.45平方米(该门面剩余面积未予划拨)。同年5月27日，该公司与文化路居委会签订《非住宅房屋租赁合同》，约定：将文化路B区109号门面的128.45平方米租给文化路居委会，月租金3204.6元，租期从2002年6月1日至2007年5月31日止。双方还对出租房屋的维修义务等进行了约定。同年9月29日，该公司就上述划拨取得的房产取得郴房权证市测区字第00020004号房产证，在图纸上标注的109号门面仍未分割。
(四)2007年1月1日，文化路居委会将109号门面重新分为88号附9号-1号(原为88号附9号-2号)、-2号(原为88号附9号-1号)两处，分别与刘某芙、周某胜签订《门面合同协议书》，将88号附9号-1出租给刘某芙，将88号附9号-2出租给周某胜，月租金均为5000元，租期均自2007年1月1日至2008年12月31日。刘某芙与文化路居委会在合同中还约定：刘某芙应于每月29号前交清租金5000元;刘某芙在承包期间的费用由其自理;合同期满后，在同等条件下，刘某芙可享受优先承租权。上述两个合同均得到了担保中心的认可。事实上，刘某芙承租的门面一直是同一间门面，只不过变更了编号。
2007年8月至2007年10月，文化路居委会对其二楼的办公室进行装修时，未经行政主管部门许可，擅自改动卫生间，不安装下水道，致使其卫生间的污水流入街面，污物排至街面，污染街面和刘某芙经营的门面。刘某芙为此在2008年6月至2008年7月对门面进行维修而支付维修费37046元。刘某芙自2008年4月24日起多次向环保部门、城市管理和行政执法部门等部门及有关领导举报，文化路居委会按照城市管理和行政执法部门的整改意见于2009年9月27日拆除私自改建的卫生间。但文化路居委会与刘某芙至今未对刘某芙经营的门面的维修问题达成一致意见。刘某芙主张其从2008年4月24日向有关部门及领导举报之日起至2009年9月27日止，因环境污染造成其不能正常营业达540天。
(五)郴州住房担保中心因与文化路居委会之间的租赁合同已到期，以及为了确保房屋增值，决定收回房屋，另行租赁，其于2008年3月25日向文化路居委会发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，要求文化路居委会在接到通知后5日内办理退租手续。文化路居委会收到上述通知当日就向刘某芙发出租赁期满后将收回门面的通知，要求刘某芙做好准备，在2009年1月5日前清货完毕。
(六)文化路居委会因购置办公用房缺少资金，以及郴州住房担保中心要求提高租金及要求解除租赁合同，自2008年5月起，文化路居委会就向郴州市房产局申请分割文化路B区一楼大厅的产权以购置办公用房，要求根据《拆迁合同》将文化路B区一楼大厅9-1号门面(即109-1号门面)前段临街面划出其拥有的60平方米，剩余的无偿给郴州市房产局，划出部分的最终面积以测绘报告核实的为准，并请求郴州市房产局尽快办理房产证。
郴州住房担保中心就与文化路居委会区分门面房屋产权等事项向郴州市房产局请示，主要内容为：按《拆迁合同》，文化路B区综合大楼109号门面面积175.91平方米中，文化路居委会拥有产权面积66.46平方米;文化路B区房屋建成后，郴州市房产局一直将其在109号门面中拥有的产权面积安置给文化路居委会租用;为确保国有资产增值，郴州住房担保中心与文化路居委会多次协商要终止租赁合同，双方经协商，一致同意收回各自的房屋产权面积，为此，建议从郴州市房产局一楼房屋产权面积中调换60平方米给文化路居委会，文化路居委会B区一楼后面66.46平方米的办公用房调换给郴州市房产局所有，房屋产权面积确认后，间墙区分。郴州市房产局批准其申请后，郴州住房担保中心又申请将其所有的00020004号房产证中剩余的房产(即郴州市房产局原划拔给郴州住房担保中心的剩余房产)变更为郴州市房产局产权。
(七)经房屋测绘部门实地分割、测量，新测绘图纸上将109号门面分为9-1号、9-2号，测量确定109号门面的面积为182.04平方米，划给文化路居委会的房屋为测绘图纸上的9-1号，面积为60.09平方米。文化路居委会在2008年11月5日取得9-1号的房屋所有权证(郴房权证市测区字第00074661号，产权性质为集体财产，产权证上注明房号为1幢109-1号);郴州市北湖区人民路街道办事处在同日作出批复，同意文化路居委会将该门面进行处置。郴州市房产局亦在同日取得00020004号房产证中剩余房产的房产证(郴房权证市测区字第00074660号房产证，该证中注明1幢109-2号房屋的面积为121.95平方米)，但郴州住房担保中心对上述房产仍享有管理、出租、收益、使用等权利。在办理上述房产证过程中，文化路居委会基于办证的需要，在交纳契税时，将其取得109-1号门面的性质登记为买卖门面，成交金额为601,100元，但文化路居委会并未向郴州住房担保中心、郴州市房产局支付601,100元，双方并未达成买卖协议。按照以上房屋产权证，刘某芙承租的88号附9-1号门面包括109-1号门面的面积及109-2号门面的部分面积(其中临街面的60.09平方米为109-1号门面的面积，后面部分为109-2号门面的面积);周某胜承租的88号附9-2号，即为109-2号门面的剩余面积。
(八)文化路居委会因购置办公用房缺少资金，其于2008年4月与周某胜就买卖文化路B区B栋1—109—1号门面进行协商，周某胜在2008年4月3日向文化路居委会交购房款600,000元。2008年5月9日，文化路居委会与周某胜签订《门面买卖协议合同》，合同甲方为文化路居委会，乙方为周某胜，双方约定：经上级主管部门同意，居委会原与郴州市房产局混合产权置换办公用房，社区决定与周某胜进行门面买卖;甲方在文化路B区B栋1-109-1号门面60.09平方米卖给乙方，契证、房产证办好后进行过户手续，发生的税费各承担一半;房款总额970,000元，乙方以转账方式分两次付给甲方，2008年6月底前付清;付完款后，应终止原租赁合同，但考虑到社区经济紧张，乙方还要继续按原合同付完6个月的租金;在社区搬迁到新办公楼后，再协商原文化路居委会办公场地作为乙方补偿使用，使用年限待定。2008年6月12日，周某胜又支付购房款370,000元。2008年11月6日，文化路居委会与周某胜为少交办证的税费，双方就1-109-1号门面签订第二份《房屋买卖合同》，约定价款为601,100元。实际购房款为970,000元。2008年11月28日周某胜取得1-109-1号门面的房产证(郴房权证市测区字第00075364号)。
(九)刘某芙在2009年5月18日之后知道文化路居委会将其承租的门面卖给周某胜，此后，刘某芙就文化路居委会与周某胜之间的买卖合同及文化路居委会改造卫生间时污染刘某芙的门面等事项，向郴州市政府、郴州市信访局、郴州市房产局、郴州市地税局、郴州市北湖区人民路街道办事处等部门及相关领导进行控告、举报;并于2009年6月24日委托郴州建兴房地产评估有限责任公司对其承租的88号附9号-1号门面的房地产价格进行评估，该公司测量出刘某芙承租的门面的面积为77.18平方米，确定估价对象在估价时点(2009年6月24日)的市场价格为1939765元，单价为每平方米25,133元。2009年6月1日，郴州市北湖区人民路街道办事处综治办曾组织本案各方当事人进行调解，因刘某芙对1-109-1号门面的产权归属有异议，提出其要继续租赁1-109-1号门面，如不租门面就要赔偿损失;而文化路居委会对刘某芙提出的上述要求均不能接受，故调解未成。2009年6月，郴州市信访局对刘某芙上访的问题亦进行了协调，经多次做工作，周某胜只愿意拿出200,000元赔偿刘某芙，因协调工作效果不明显，刘某芙提出退出行政调解程序。2009年6月15日，周某胜向刘某芙发出通知，要刘某芙在6月20日前与其签订租赁合同，或在20日前搬出。刘某芙与周某胜及周某胜的妻子为此发生纠纷。2009年10月16日，郴州市地税局根据刘某芙的举报，对文化路居委会在处置1-109-1号门面时的逃税行为进行了处理，向文化路居委会追缴了税款并予以了罚款。
(十)刘某芙与文化路居委会之间的租赁合同已于2008年12月31日到期，刘某芙至今仍在承租的门面中经营服装，自2009年1月至今，刘某芙未再支付租金。刘某芙因与文化路居委会、郴州市房产局、周某胜、郴州住房担保中心协调未果，遂诉至原审法院，请求：1、确认文化路居委会与周某胜之间签订的文化路109—1号门面买卖合同无效，2、判令文化路居委会、周某胜、郴州市房产局、郴州住房担保中心连带赔偿刘某芙经济损失3,188,090元(包括：①因不能续租门面应返还的门面转让费210,000元、门面进场前装修费170,000元、门面首期集资建设款25,000元;②刘某芙因场地污染垫付的门面维修费37,000元;③因无可经营的场地被迫从2008年4月24日至2009年9月27日停业540天的正常性开支540,000元;④根据2007年3月18日至2010年4月16日期间的正常营业额单据计算的停业期间的利润损失450,000元;⑤经评估出来的积压商品损失1,336,090元;⑥2008年11月15日至2009年10月26日期间因3折处理部分商品而造成的固定资产亏损308,995元;⑦精神损害赔偿金100,000元。3、本案诉讼费由文化路居委会、周某胜、郴州市房产局、郴州住房担保中心承担。
在一审诉讼过程中：1、刘某芙委托湖南中和某资产评估有限公司评估其自2007年10月以来购入的商品至2010年4月16日止的库存商品(包括衣、裤、鞋)的价值，评估结论为：上述期间的库存商品在评估基准日2010年4月16日的评估价1,336,090元。2、刘某芙提交了2008年8月至2009年9月之间支付门面租金、税费、水电费等证据，以证明其停业540天的损失540,000元。3、原审法院曾依法组织双方调解，因双方意见分歧很大，故调解未成。
原审法院认为：本案立案时所定案由房屋买卖合同纠纷不当，经审理本案应确立案由为房屋租赁合同纠纷。具体理由为：1、刘某芙主张确认本案中郴州市房产局、文化路居委会及周某胜之间就文化路109-1号门面所订立的买卖合同无效，基于的理由为侵犯了其享有的优先购买权，而优先购买权系房屋租赁合同法律关系依法成立后承租人基于承租权所形成的权利，因此，因承租人享有的优先购买权被侵犯时所产生的纠纷其本质形成于房屋租赁合同法律关系中，受房屋租赁民事法律规范所调整。2、环境污染侵权纠纷是一种特殊的侵权纠纷，是指因产业活动或其他人为原因，致生态自然环境的污染或破坏并因而对他人人身权、财产权、环境权益或公共财产造成损害或有造成损害之虞的事实而引发的纠纷，本案纠纷情形显然有别于此。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，文化路居委会对办公室进行装修时，因擅自改动卫生间，导致卫生间的污水污染租赁物，影响租赁物的使用用途，因该行为产生的民事纠纷属出租人违反因房屋租赁合同民事法律关系所产生的法定义务与侵权的竞合，产生的赔偿亦属违约赔偿与侵权赔偿的竟合。综上，刘某芙提出的各项诉讼主张实际上均基于房屋租赁合同法律关系所产生，均应受房屋租赁合同民事法律规范调整。
一、本案诉争的文化路B区1-109-1号(即9-1号)门面在被卖给周某胜之前的产权归属问题。
文化路居委会与郴州市房产局的下属单位郴州市房地产开发公司签订的《拆迁合同》未违反法律的规定，应属合法有效的合同。刘某芙主张该合同是伪造的，没有证据予以证明，不予采信。郴州市房产局在文化路B区的房屋建好后，只是将测绘图中标注的109号门面的部分面积以较低的租金出租给文化路居委会，作为文化路居委会的安置用房，并未将109号门面全部租给文化路居委会，该门面的剩余面积一直由文化路居委会自行管理、出租;郴州市房产局将出租给文化路居委会的109号门面的那部分面积先后划拨给下属单位郴州市鑫*物业管理有限公司、郴州住房担保中心后，郴州市鑫*物业管理有限公司、郴州住房担保中心亦以较低的租金出租给文化路居委会，剩余面积仍由文化路居委会管理、出租。由此可见，文化路居委会与郴州市房产局、郴州市房产局的下属单位郴州市鑫*物业管理有限公司、郴州住房担保中心多年来一直是按上述《拆迁合同》的约定履行，文化路居委会对109号门面一直享有部分的产权。郴州住房担保中心在2002年至2008年11月4日对该门面享有部分产权期间，与文化路居委会协商依《拆迁合同》将该门面中进行产权分割，将其中的60.09平方米分割给文化路居委会(即1-109-1号门面)，109号门面的剩余面积重新归郴州市房产局所有，这并未违反法律的规定，国有财产并未因此减少。综上所述，文化路居委会是1-109-1号门面的合法产权人;刘某芙向文化路居委会承租的门面，其中临街面的60.09平方米产权属文化路居委会，剩余部分产权现属郴州市房产局，刘某芙只是门面的承租人，而不是门面的永久性使用权人。
二、本案诉争的房屋买卖合同的效力及处理问题。
本案中存在房屋买卖合同关系的仅为文化路居委会与周某胜，他们就1-109-1号门面签订了两份买卖合同，而郴州市房产局、郴州住房担保中心与文化路居委会之间只是按照《拆迁合同》的约定分割109号门面的产权，双方并没有签订买卖合同，没有就该门面进行买卖。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，据此，对于刘某芙提出的第一项诉讼请求不予支持，对于第二项诉讼请求，原审依法确定刘某芙的合法损失后归责处理。文化路居委会与周某胜在买卖1-109-1号门面时，为规避国家税收而于2008年11月6日签订《房屋买卖合同》，损害了国家利益;因税务管理部门已对此予以处理，对少缴的税款进行追缴，并对文化路居委会进行了处罚，故对文化路居委会与周某胜之间违反税收管理行政法律规范的行为不再建议税务管理机关予以处理。
三、刘某芙的损失的审核认定问题。
1、刘某芙因转租马秀云承租的门面而支付给马秀云的210,000元系转让费，并非所谓受让永久使用权，该转让费是刘某芙与马秀云之间依交易习惯及经营情况协商确定的，与本案其他当事人无关，刘某芙诉请支付210,000元转让费于法无据，不予支持。
2、刘某芙从马秀云处转租文化路居委会出租的门面后，在未与文化路居委会正式签订租赁合同前对门面进行了装修，双方在后面签订的两份租赁合同中虽未明确约定刘某芙的装修费用应如何承担，但均约定刘某芙在经营期间的费用由刘某芙自理，与文化路居委会无关，上述两份租赁合同均已到期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，因租赁期届满而终止租赁合同的，无论装修是否经过出租人同意，承租人一般都无权要求出租人支付装饰装修费用，除非对如何补偿另有约定。因此，刘某芙诉请赔偿的170,000元装修费于法无据，不予支持。
3、刘某芙与文化路居委会在2001年6月18日签订的《承包合同》中约定，在2006年6月30日合同期满后，刘某芙主张的25,000元，刘某芙自愿给文化路居委会。因该合同早已履行完毕，刘某芙诉请返还25,000元与合同约定不符，不予支持。
4、刘某芙诉请赔偿的维修费37,000元，系刘某芙因门面受损直接遭受的损失，予以认定。
5、刘某芙主张因无可经营场地被迫停业540天，因刘某芙至今占有诉争的门面，刘某芙举出的证明其每天正常性开支情况的证据证明其经营的门面自2008年4月24日至2009年9月27日并未一直停业，刘某芙经营的门面是否停业及停业的天数无法确定，因此，刘某芙主张赔偿的停业期间的利润损失450,000元无事实依据，不予认定;对于其主张的停业期间的540,000元正常性开支，亦不予支持。
6、刘某芙主张赔偿的因3折处理积压商品而造成固定资产亏损308,995元，该损失是刘某芙自己按销售单计算出来的，没有经有资质的评估部门估价，且没有其他证据佐证，不予认定。
7、刘某芙自行委托评估机构评估出积压商品的价值，文化路居委会、郴州市房产局、周某胜及郴州住房担保中心虽不认可，但未提出证据予以反驳，故对刘某芙主张的积压商品价值1336090元予以确认。
8、依照《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，人民法院受理的精神损害赔偿的适用对象为自然人因人格权利遭受不法侵害的情形。本案中，文化路居委会、郴州市房产局、周某胜及郴州住房担保中心均未对刘某芙实施人格权利的侵权行为，文化路居委会实施的侵权行为的客体是刘某芙的财产权，并未侵害刘某芙的生命、健康等人格权。因此，刘某芙诉请精神损害赔偿，于法无据，不予支持。
综上所述，确定刘某芙的维修费损失为37,000元、积压商品价值1,336,090元。
四、刘某芙的损失的承担问题。
1、本案的赔偿义务人仅为文化路居委会，理由如下：(1)郴州市房产局、郴州住房担保中心与文化路居委会之间就1-109-1号门面并没有形成买卖合同关系，只有文化路居委会与周某胜之间就1-109-1号门面签订了房屋买卖合同。因文化路居委会在与周某胜签订买卖合同前未对刘某芙履行告知义务，侵害了刘某芙的优先购买权。但对承租人的告知义务是出租人文化路居委会依法应履行的，而不是买受人周某胜应履行的义务;而且周某胜系在刘某芙与文化路居委会之间的租赁合同期满后，才向刘某芙发出通知要刘某芙另签租赁合同或搬出门面。(2)郴州市房产局、郴州住房担保中心与文化路居委会形成过租赁合同关系，但未与刘某芙形成租赁合同关系。刘某芙与文化路居委会曾先后签订两份门面租赁合同，均未违反法律规定，且得到了郴州住房担保中心的认可，因此，刘某芙与文化路居委会已形成合法有效的租赁合同关系。在刘某芙承租期间，文化路居委会在2007年8月至2007年10月装修办公室时，未按规定改造卫生间，致使污水、污物排至刘某芙承租经营的门面中，对刘某芙的财产造成了一定的损害，对刘某芙构成侵权，而郴州市房产局、周某胜、郴州住房担保中心均未对刘某芙实施侵权行为。
2、(1)刘某芙诉请的维修费37,000元是文化路居委会实施的违规改建卫生间行为直接造成的，应全部由文化路居委会承担。(2)文化路居委会对刘某芙实施财产损害行为以及在出售门面时未依法保障刘某芙的优先购买权，对刘某芙的经营情况造成了一定的影响，但经营情况的好坏应主要受到市场行情、服装经营中的固有风险、经营管理方式等因素的影响，且刘某芙在与文化路居委会签订的租赁合同到期后至今未搬出门面，继续在门面内经营，文化路居委会对刘某芙积压商品价值以承担10%的赔偿责任较为公允，即赔偿刘某芙133,609元，剩余部分由刘某芙自行承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、郴州市北湖区人民路街道文化路社区居民委员会赔偿刘某芙维修费37,000元、积压商品损失133,609元，合计170,609元，限本判决生效之日起十日内偿付完毕;二、驳回刘某芙的其他诉讼请求;三、郴州市房产管理局、周某胜、郴州市住房置业担保中心不承担本案的赔偿责任。一审案件受理费32,305元，由刘某芙承担28,305元，由郴州市北湖区人民路街道文化路社区居民委员会承担4000元。
上诉人刘某芙不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求：一、判令文化路居委会与周某胜买卖文化路109-1号门面合同无效;二、判令文化路居委会、郴州市房产局、周某胜与郴州住房担保中心连带赔偿上诉人经济损失3,188,090元;三、一审、二审诉讼费用由文化路居委会、郴州市房产局、周某胜与郴州住房担保中心承担。主要上诉理由为：
一、一审法院在认定被上诉人买卖文化路109-1号门面合同时所认定的事实、适用的法律错误。(一)文化路居委会直到2008年11月5日才取得该门面的产权，而其与周某胜私下签订《门面买卖协议合同》是2008年5月9日;(二)买卖门面时没有告知承租人刘某芙，剥夺了承租人的优先购买权，造成上诉人巨大损失，其协议应认定无效;(三)一审法院适用法律不当，周某胜与文化路居委会恶意串通买卖门面，周某胜不是善意取得。
二、一审法院认定被上诉人赔偿金额过低，没有全面肯定上诉人的损失情况，属判决不当，上诉人的损失应当全部支持。(一)支付给马秀云的210,000元门面转让费是门面建设费，文化路居委会、郴州市房产局均认可马秀云的建设投资，并且马秀云也转交了210,000元建设款项的清单给上诉人刘某芙。由于文化路居委会和周某胜恶意串通买卖上诉人刘某芙还在承租期内的门面，造成了该笔费用的损失，被上诉人理应赔偿;(二)装修费170,000元因文化路居委会擅自改动卫生间不当而全部报废;(三)25,000元押金实际上是集资款，上诉人接收该门面后已经给付25,000元集资款给马秀云，被上诉人应当退还25,000元集资款给上诉人;(四)一审法院没有支持上诉人的门面开支费540,000元(1000元×540天)，显失公平、公正。由于文化路居委会擅自改造卫生间，造成大量污物泄漏，导致了上诉人门店不能正常营业多达540天(2008年4月24日至2009年9月27日)，上诉人每天支出为1000元;(五)一审法院没有支持上诉人正常经营可获得的利润损失450,000元(834元×540天)，属认定不清。文化路居委会擅自改造卫生间造成上诉人540天无法正常经营、无利润，上诉人每年的纯利润有300,000元，每天的利润有834元;(六)一审法院对上诉人提出的积压商品损失1,336,090元，仅判决文化路居委会承担10%的赔偿责任，属判决错误。1,336,090元的损失是因文化路居委会擅自改动卫生间，导致商品被污物打湿、变质、变色而无法销售，此损失应由被上诉人全部赔偿;(七)一审法院没有支持上诉人已处理变质、污染积压商品的损失308,995元是错误的。上诉人已处理的积压商品按3折计算，并有商品处理销售单为据，亏损本金达308,995元;(八)被上诉人、第三人应连带赔偿上诉人的精神抚慰金100,000元。被上诉人、第三人的行为造成上诉人长期精神压抑并身患重病无钱医治;(九)一审、二审诉讼费应由被上诉人、第三人全部承担。
三、一审法院判决被上诉人郴州市房产局、周某胜、第三人不承担本案的赔偿责任是错误的。(一)该门面的产权先是郴州市房产局，后变更为第三人，2008年5月以后，又变更为郴州市房产局。由于郴州市房产局、第三人对出租房疏于管理，致使文化路居委会二楼擅自改动卫生间，不安装下水道，造成污物泄漏到上诉人门面，也由于郴州市房产局、第三人与文化路居委会、周某胜恶意串通，买卖上诉人还在经营期间的承租门面，剥夺了上诉人的优先购买权，造成了上诉人投入门面资金的巨大损失，因此，郴州市房产局、第三人存在过错，应与文化路居委会连带赔偿3,188,090元;(二)一审判决买卖门面有效，周某胜是最大的受益人，因此，周某胜应同其他被上诉人、第三人承担连带赔偿责任。
文化路居委会辩称：一、刘某芙上诉称文化路居委会与周某胜签订的109-1号门面买卖合同无效的理由不能成立。(一)文化路居委会与周某胜是在2008年5月9日签订的门面买卖合同，不是刘某芙所称的2008年4月3日。1994年7月4日，文化路居委会与郴州市房产局的下属单位郴州市房地产开发公司签订的《拆迁合同》，根据该合同文化路居委会取得了包括诉争门面的66.46平方米的门面，加上郴州市房产局所有的109.45平方米门面，组成了一间175.91平方米的门面，对该门面，文化路居委会和郴州市房产局是按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，文化路居委会只要取得郴州市房产局的同意，门面买卖合同即有效。虽然文化路居委会在2008年5月9日之后才得到郴州市房产局及郴州住房担保中心同意分割的答复，并取得诉争门面的产权，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，文化路居委会与周某胜于2008年5月9日签订的门面买卖合同有效是有法律依据的;(二)文化路居委会与郴州市房产局是共有关系，文化路居委会处分自己的按份共有部分的房屋并不需要得到郴州市房产局的授权，诉争门面是集体财产没有必要按照国有资产的处理程序买卖。文化路居委会处分的不是国家财产，没有侵害国家利益;(三)门面租赁合同是使用权的转移，并不是所有权的转移。刘某芙租赁门面到期日是2008年12月31日，刘某芙在租赁期内只有门面的占有、使用权，但是没有门面的处分、收益权。根据相关法律的规定，作为所有权人的文化路居委会有权处分门面。门面卖出以后，并不影响刘某芙使用门面至租赁期满，对此，刘某芙至今仍然在使用诉争门面得以证明。因此，在刘某芙的租赁期，文化路居委会处分诉争门面，没有损害他人的合法权益;(四)刘某芙称告知通知和邓平生的证言系伪造没有证据证明，不能成立。文化路居委会履行了优先购买权的告知义务，并和社区民警邓平生一起送达，文化路居委会没有侵犯刘某芙的优先购买权;(五)周某胜没有告知刘某芙优先购买权的义务，文化路居委会与周某胜签订的门面买卖合同没有违反法律的规定，是合法、有效的合同。二、一审判决没有支持刘某芙主张的210,000元门面转让费、170,000元装修费、25,000元押金、540,000元门面开支费用、450,000元利润损失、1,336,090元的积压商品损失、308,995元已处理的积压商品损失、100,000元精神损害抚慰金正确，但支持10%的积压商品损失和37,000元的维修费用错误。主要理由为：(一)210,000元的门面转让费是刘某芙支付给马秀云的，是他们根据生意情况、地段、货物、交易习惯确定的，且在支付时是瞒着文化路居委会擅自转让的。刘某芙支付转让费也只取得马秀云剩余租赁期限的门面使用权和经营权，并不能得到永久使用权。刘某芙称210,000元是门面建设费，并称文化路居委会和郴州市房产局保证不得收回门面不是事实，也没有证据证实，且刘某芙提交的收条上注明的也是转让费;(二)170,000元的装修费没有正规的合同和合法的发票等有效的证据证明，且是刘某芙和马秀云擅自转租后，在未与文化路居委会签订租赁合同之前进行的装修，真实性无法确定。文化路居委会根本没有答应刘某芙保证不收回门面。文化路居委会与刘某芙签订的两份租赁合同明确约定刘某芙在经营期间的费用自理。即使文化路居委会的卫生间改建造成了一定的污染，但租赁期满后该装修应归属文化路居委会。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，刘某芙要求的170,000元装修费没有事实和法律依据;(三)租赁合同中明确约定，25,000元的押金不退，作为马秀云擅自转让门面的违约金处理，且合同已经履行完毕。刘某芙为了得到押金违背事实编造集资款的说法与事实不符;(四)540,000元门面正常开支费用和450,000元的停业利润损失是刘某芙自相矛盾的主张，没有证据支持。一个店面要么正常开业，要么停业，不可能同时又开业又停业;(五)308,995元亏损是刘某芙按自己的销售单计算出来的，等同于刘某芙自身的陈述，真实性无法确定，不应支持。而且经营亏损的原因是多方面的，打折的经营手段大部分商家都在用，不可能由出租人承担经营风险;(六)100,000元的精神损害抚慰金没有法律依据。刘某芙提起的是合同之诉，且合同的标的不是人格权，不符合精神损害抚慰金的赔偿条件;(七)1,336,090元的积压商品价值是刘某芙自行委托的评估结果，评估依据是刘某芙自己填写的清单，评估人没有一丝一毫的变动，完全违反评估原则和重置成本法的评估方法，而且清点人是一名助理，没有评估资格且没有在清点单上签名。因此，评估报告不能作为本案定案的依据。一审判决判令文化路居委会承担10%的赔偿责任错误;(八)37,000元的维修费的证据不足，且是刘某芙自身的过错造成的。证据仅有刘某芙单方提交的非正规的合同和不合法的票据，其真实性、相关性、合法性无法查实。刘某芙支付维修费的原因是其赶走维修人员造成的，维修费不应当由文化路居委会承担。请求：一、二审法院驳回刘某芙的上诉请求;二、撤销原审判决第一项，并改判文化路居委会不承担刘某芙的维修费、积压商品损失。
被上诉人郴州市房产局辩称：一、一审认定郴州市房产局与文化路居委会的房屋共有关系是清楚的。(一)一审认定郴州市房产局下属单位郴州市房地产开发公司与文化路居委会于1994年7月4日签订的《拆迁合同》的事实是清楚的;(二)一审认定文化路B区房屋在1994年建成后郴州市房产局未与文化路居委会对共有的临街门面进行产权分割，仅在测绘图纸上将该门面标注为109号的事实是清楚的;(三)一审认定郴州市房产局根据《拆迁合同》，将该门面128.45平方米以较低的租金出租给文化路居委会，作为文化路居委会的安置用房，剩余面积由文化路居委会自行管理出租的事实是清楚的;(四)一审认定文化路居委会将门面分为文化路88号附9号-1号、-2号，并将88号附9号-2号出租给马秀云，马秀云又转给刘某芙，刘某芙交纳了210,000元转让费给马秀云的事实是清楚的;(五)一审认定郴州市房产局将部分房产划拨给郴州市鑫*物业有限公司，后又收回，后又划拨给郴州住房担保中心，该中心与文化路居委会签订了租赁合同，后该门面产权又变更为郴州市房产局所有，郴州市房产局与文化路居委会进行产权分割的事实是清楚的。二、一审定性准确，本案中租赁合同是基础法律关系，是主要法律关系。三、一审判决郴州市房产局不承担责任是正确的。郴州市房产局与刘某芙无租赁合同关系，与周某胜无房屋买卖关系，是案外人，是不应该承担法律责任的。综上，一审认定事实清楚，定性准确，一审判决郴州市房产局不承担责任应予维持。
被上诉人周某胜辩称，同意文化路居委会的答辩意见。请求二审法院驳回刘某芙的上诉请求，支持文化路居委会的上诉请求。
原审第三人郴州住房担保中心述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审法院判决郴州住房担保中心不承担责任应予维持。
上诉人文化路居委会亦不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判文化路居委会不承担刘某芙维修费、积压商品损失，一、二审诉讼费由刘某芙承担。主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。(一)上诉人在和周某胜签订买卖合同之前，已告知刘某芙门面将对外出售，并告知刘某芙如有意购买尽快和居委会联系。为此，上诉人在一审中还提交了通知书和民警邓平生的证言证实;(二)一审判决认定居委会赔偿维修费37,000元是错误的。刘某芙主张维修费37,000元，仅有刘某芙单方提交的票据，该票据的真实性、相关性、合法性无法查实，明显证据不足;(三)一审判决认定居委会赔偿积压商品损失为1,336,090元的10%即133,609元错误。评估报告不能证明库存商品价值的真实性，无证据证明评估商品单据是真实的。评估报告是库存商品的评估报告，而不是积压商品评估报告，一审判决认定库存商品价值就是积压商品价值错误。二、文化路居委会履行了优先购买权的告知义务，刘某芙以自己的行为放弃了优先购买权、人为造成了维修损失，刘某芙请求维修费、库存商品损失的诉请应予驳回。居委会与社区民警邓平生一起送达通知书，刘某芙将通知书撕毁，但对通知内容是明知的。第三人多次派人去维修，刘某芙都将维修人员赶出去，刘某芙的过错造成没有及时维修，继而造成维修费用的扩大，刘某芙人为造成维修费用应当自行承担。
针对上诉人文化路居委会的上诉请求及理由，刘某芙进行了答辩,理由与刘某芙的上诉理由基本相同。请求：驳回文化路居委会的上诉，支持刘某芙的上诉请求。
本案在二审审理期间，刘某芙向本院提交下列五份证据：1、郴州金顺联合会计师事务所于2010年12月30日出具的郴金会综字[2010]第021号审计鉴证报告书，拟证明2008年9月至2009年10月，店面受污期间部分打湿污染商品，干洗后按降价处理经营结果亏损322,637.40元;2、郴州金顺联合会计师事务所于2010年12月31日出具的郴金会综字[2010]第023号审计鉴证报告书，拟证明店面受污期间部分渗湿污染商品，干洗后降价处理期间各项税、费总额348,538.03元;3、郴州金顺联合会计师事务所于2011年1月5日出具的郴金会综字[2010]第024号审计鉴证报告书，拟证明刘某芙因无可以正常经营的场地而受损期间(2008年4月24日至2009年9月27日)按正常经营结果应获得经营利润为478,415.60元;4、郴州市疾病预防控制中心于2010年12月13日出具的室内空气质量检验评价报告书(编号为：CZJK/SNKQ-2010-130),拟证明诉争门面内氨气超标，门面受污染严重;5、郴州市质量技术监督局于2010年12月10日出具的证明，拟证明诉争门面内有污水、污物、气味刺鼻，部分服装和皮鞋损坏。
文化路居委会提交了一份证据即6、文化路居委会于2008年4月22日出具的通知，拟证明文化路居委会已履行了告知义务，没有侵犯刘某芙的优先购买权。
周某胜提交了一份证据即7、文化路居委会于2008年4月22日出具的通知，拟证明文化路居委会出售诉争门面时，也通知了周某胜。
本院针对文化路居委会是否履行了优先购买权告知义务的问题，依法对邓平生进行了调查，即证据8。
文化路居委会对上述证据质证认为:证据1、2、3不是新证据，一审时刘某芙应提交鉴定申请，该鉴定是在一审后才做的，不予质证;证据4、5与本案没有关联性，证据4只能证明检测当天(2010年12月13日)的空气状况，不能证明2007年8月至2009年9月26日之间的空气状况;证据7是真实的;证据8邓平生的陈述是真实的。
郴州市房产局对上述证据质证认为：证据1、2、3不是二审新证据，不予质证;关于证据4、5，郴州市疾病预防控制中心与郴州市质量技术监督局无鉴定资质，不能证明刘某芙的损失与污染有关联性;对证据6、7、8表示不清楚。
周某胜的质证意见与文化路居委会的质证意见相同。
郴州住房担保中心的质证意见与郴州市房产局的质证意见相同。
刘某芙对证据6、7的真实性有异议，认为通知是文化路居委会事后补的。
本院对上述证据认证如下：证据1、2、3是刘某芙单方自行委托的审计鉴证报告，三份报告的依据是刘某芙自己填写的清单，清单的真实性本院无法查实，故证据1、2、3的真实性无法查实，不予采信;证据4、5中的郴州市疾病预防控制中心与郴州市质量技术监督局无相关鉴定资质，不予采信;对证据6的真实性不予认可，不予采信;证据7与本案缺乏关联性，不予采信;证据8因邓平生的陈述与文化路居委会在一审提交的邓平生证明相互矛盾，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为以下三个方面：
第一，关于刘某芙主张文化路居委会侵犯其优先购买权的问题。
(一)关于文化路居委会是否侵犯刘某芙的优先购买权的问题。文化路居委会认为其没有侵犯刘某芙的优先购买权，在一审提交的证据有：1、人民路派出所住文化路社区民警邓平生出具的两份书面证明，第一份证明中载明：“2008年4月下旬左右，社区主任王云丽、书记张金花叫我一起去文化路9-1号门面发份通知(是关于9-1号门面的处置通知)，我们三人一起来到9-1号门面，张书记将一份打印好的通知书交给刘某芙，刘某芙当着我们的面就把通知书撕烂了。”第二份证明中载明：“本人因在市公安局警官培训中心培训，不能到庭作证，以书面证明为准，并有北湖区公安分局工作牌证实本人身份，证明人：邓平生。”2、二审中，文化路居委会提交了一份通知，通知中载明：“文化路原88号附9-1号(现改为17-9)业主刘玉莲(自改名为刘某芙)同志与我文化路社区签订了门面租赁合同，时间是2007年1月1日起至2008年12月30日止，时间为两年。因我社区办公用房紧张，经社区研究决定，并得到人民路街道办事处领导同意出售文化路原88号附9-1号门面用来购买新办公楼。如承租户愿意购买，请速与社区联系。因考虑到业主有货物，为此特通知业主刘玉莲同志做好准备，在2009年1月5号前清货完毕。如逾期不搬，一切责任由业主自负。特此通知。文化路社区居委会2008年4月22日。”3、2011年5月11日，本院依法询问证人邓平生，邓平生既不否认一审提交的书面证明是自己写的，但是又称自己并不知晓当时与社区一起送的通知的具体内容。综合分析以上证据，文化路居委会认为其没有侵犯刘某芙的优先购买权，文化路居委会在一审中仅仅提交了由邓平生出具的证言(即证据1)，在二审中提交了一份通知(即证据2)，但该通知不属于新证据，该通知形成于一审立案之前，文化路居委会在一审中完全可以提交，但是没有提交，且刘某芙否认该通知的存在。证人邓平生一审、二审中均未出庭作证，证据3即邓平生的陈述与其书写的证明相互矛盾。以上三份证据不足以证明文化路居委会在出售9-1号门面时事先告知了刘某芙，故文化路居委会主张没有侵犯刘某芙的优先购买权的上诉理由不成立，本院不予支持。
(二)关于文化路居委会与周某胜签订的买卖文化路9-1号门面合同的效力问题。
本案中文化路居委会与周某胜于2008年5月9日签订《门面买卖合同》时虽未取得诉争门面的产权，但郴州市担保中心以及郴州市房产局对文化路居委会处置本案诉争的门面进行了追认。事实上，2008年11月6日，文化路居委会取得了诉争门面的产权。2008年11月28日，周某胜取得了诉争门面的产权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故文化路居委会与周某胜于2008年5月9日签订的《门面买卖合同》有效。文化路居委会虽未尽告知义务，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。故刘某芙主张该《门面买卖合同》无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
(三)关于刘某芙主张因不能续租门面应返还的门面转让费210,000元、门面进场前装修费170,000元、门面租赁押金25000元是否可以得到支持的问题。
1、关于门面转让费210,000元是否应予赔偿的问题。刘某芙向一审法院提交以下证据：①收条一份，该收条载明：“今收刘玉连(莲)门面转让费大写贰拾壹万元，小写210,000元。地址文化路88号9-2号蜜雪儿门面，会计收款员李玉芳，2000年7月13日”。②由会计收款员李玉芳于2000年7月10日书写的1994年初期建设投资项目，其中包括：向电力公司申请三项电开通和安装20,000元、地面填平大约1米高左右，材料、垒石、泥土水泥费用30,000元……，总计为210,000元。由此可见，刘某芙支付给马秀云的门面转让费，实质是刘某芙为取得门面经营权而对原门面的初期建设投资所支付的对价，因文化路居委会侵犯其优先购买权，导致刘某芙丧失该门面经营权，故刘某芙的该项诉请应予以支持。
2、关于门面进场前装修费170000元是否应予赔偿的问题。刘某芙在一审中提交了一份《门面装修合同》，该合同是刘某芙与郴州市三建装潢工程公司于2000年7月20日签订的，该合同约定工程价款为170,000元。刘某芙从马秀云处转租文化路居委会出租的门面后，在未与文化路居委会正式签订租赁合同前对门面进行了装修，双方于2001年6月18日签订了《承包合同》，该合同第二条约定租期为：2001年7月1日至2006年6月30日;第三条约定:文化路居委会给刘某芙的门面是空门面，合同期满后，刘某芙也应返回文化路居委会空门面。租赁期届满后，双方又于2007年1月1日签订了《门面合同协议书》，该协议书约定：租期为2007年1月1日至2008年12月31日，并约定：刘某芙在经营期间的费用由刘某芙自理，与文化路居委会无关。上述两份租赁合同均已到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，因租赁期届满而终止租赁合同的，无论装修是否经过出租人同意，承租人一般都无权要求出租人支付装饰装修费用，除非对如何补偿另有约定。因此，刘某芙诉请赔偿的170,000元装修费于法无据，不予支持。
3、关于押金25,000元是否应予赔偿的问题。刘某芙主张25,000元为门面首期集资建设款，但并未提交相关的证据予以证实。事实上，25,000元是原来马秀云交付给文化路居委会的租房押金，后该押金收据(1994年7月19日开具，号码为：0339854)由马秀云转交给刘某芙，刘某芙与文化路居委会在2001年6月18日签订的《承包合同》中第五条约定：刘某芙在2006年6月30日合同期满后，文化路居委会承认刘某芙所持1994年7月19日开的25,000元，刘某芙不退，自愿给文化路居委会，决不失信。从该条约定来看，刘某芙主张的25,000元(押金)，刘某芙自愿不退，且该合同早已履行完毕，故刘某芙诉请返还25,000元与合同约定不符，不予支持。
第二，关于刘某芙基于文化路居委会改造卫生间造成门面污染提出的相关赔偿问题。
(一)关于刘某芙因场地污染垫付的门面维修费37000元是否应予赔偿的问题。刘某芙主张该笔费用是文化路居委会违规改建卫生间所造成的，对于改造卫生间造成刘某芙门面污染的事实，文化路居委会未提出反证予以否认，且有郴州市城市管理行政执法局郴城执法责字[北2009]第0008235号责令改正通知书为证，故刘某芙因门面受损直接遭受的损失，属于实际开支的费用，本院予以支持。
(二)关于刘某芙主张因无可经营的场地被迫从2008年4月24日至2009年9月27日停业540天的正常性开支540000元是否应予赔偿的问题。刘某芙主张从2008年4月24日向郴州市环境保护局进行环境污染举报后，直到2009年9月27日文化路居委会进行了整改、恢复原状期间，因无可经营的场地被迫停业540天。在一审中刘某芙提交了一份自行计算出来的每日平均开支明细表，刘某芙的每天平均开支为1001.58元，其中包括：每天支付私人借款及信用社贷款本息203.48元、每天门面费166元、每天固定地税16元、每天固定国税15元、每天固定误工费68.4元、每天固定电费236元、每天固定积货仓库租金23元、每天固定水费0.7元、每天固定保安费、清洁工资、员工值班费243元、每天律师咨询费等30元。因门面是否停业、停业多少天，刘某芙没有提交充分证据予以证实，刘某芙租赁该门面的租期是2007年1月1日至2008年12月31日，2009年的开支本来就不应当再计算，且刘某芙主张每天平均开支1001.58元，除其自行所列的明细表外，并无其他证据予以证实。故刘某芙主张应赔偿停业期间540,000元正常性开支，无事实依据，本院不予支持。
(三)关于刘某芙主张停业期间利润损失450,000元是否应予支持的问题。刘某芙主张上述赔偿，其依据是刘某芙根据2007年3月18日至2010年4月16日期间的正常营业额单据自行计算出每天的纯利润为833.3元，其计算方式如下：参照2007年前在正常经营情况下，刘某芙所投入资金使用该门面，无任何风险，按国家允许的百货毛利20%，按投入了3,000,000余元本金计算，每年可得毛利600,000元，减去开支每年所得纯利润为300,000元，计算18个月，纯利润为450,000元。因刘某芙提供的上述计算方式，既无相关证据证实，又缺乏科学依据，且没有证据证明刘某芙租赁的门面停业18个月，故刘某芙请求赔偿450,000元利润损失的主张依法本应驳回，但考虑到文化路居委会改造卫生间造成污染客观上给刘某芙的生意经营造成了一定的影响，其可得利益遭受了一定损失，根据公平原则，本院对其利润损失酌情认定100,000元。
(四)关于刘某芙主张积压商品价值1,336,090元和处理部分商品造成的亏损308,995元是否应予支持的问题。
在一审诉讼过程中，刘某芙单方委托湖南中和某资产评估有限公司评估自2007年10月至2010年4月16日止的库存商品(包括衣、裤、鞋)的价值，该评估公司于2010年4月20日作出湘中正评报字[2010]29号资产评估报告书，该评估书的结论为：上述期间的库存商品在评估基准日2010年4月16日的评估价1,336,090元。该资产评估报告书中载明：“本评估报告书及其评估结论是在委托方刘某芙所提供的进货详单、库存商品清单等资料的基础上得出的，经委托人提供环保执法部门依据证明，其积压商品是因无可以正常经营的场地而受损，耽误了最佳销售时机……”。因1,336,090元的积压商品价值是刘某芙自行委托的评估结果，评估依据是刘某芙自己填写的清单，在评估明细表中列明的账面价值和评估机构得出的评估价值一模一样，没有任何变动，该评估报告违反客观公正的评估原则，因此，该评估报告的真实性无法确认，且商品积压不仅受门面污染的影响，亦受市场行情、经营管理方式等多方面因素的影响，故刘某芙主张应由致害方赔偿积压商品的全部损失，缺乏事实和法律依据。
刘某芙主张其在2008年11月15日至2009年10月26日期间因3折处理部分商品而造成的亏损308995元。刘某芙在一审提交的证据只有其自行编写的大富豪销货清单(2008年11月15日-2009年10月26日)，该部分损失是刘某芙自己按销货清单计算出来的。在二审审理过程中，刘某芙单方委托郴州金顺联合会计师事务所进行审计鉴证，该所于2010年12月30日出具的郴金会综字[2010]第021号审计鉴证报告书，拟证明2008年9月至2009年10月，店面受污期间部分打湿污染商品，干洗后按降价处理经营结果亏损322,637.40元，但是刘某芙单方自行委托得出的审计鉴证报告，其依据也是刘某芙自己填写的清单，由于清单的真实性无法核实，且污染了多少商品、被污染的商品是按几折处理，刘某芙未能提供证据证实，故刘某芙主张打折处理商品的损失为308,995元，缺乏相关的证据证实。
综上，刘某芙主张积压商品价值1,336,090元和处理部分商品造成的亏损308995元应由致害方赔偿，没有充分的证据证实，依法本应驳回，但考虑到文化路居委会改造卫生间造成刘某芙租赁的门面污染，在一定程度上造成了刘某芙的商品积压，致使刘某芙打折处理了部分商品，客观上给刘某芙造成了一定损失，根据公平原则，本院酌情认定刘某芙的上述损失为60,000元。
(五)关于刘某芙主张精神损害赔偿金100,000元是否应予赔偿的问题。根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，人民法院受理的精神损害赔偿的适用对象为自然人因人格权利遭受不法侵害的情形。本案系房屋租赁合同纠纷，而非人格权侵害纠纷，文化路居委会实施的侵权行为侵害的客体是刘某芙的财产权，而非刘某芙的生命、健康等人格权。因此，刘某芙的该项诉请，于法无据，依法应予驳回。
第三，关于本案纠纷的赔偿义务人的问题。
本案赔偿义务人系文化路居委会，而非周某胜、郴州市房产局与郴州住房担保中心，其理由是：(一)文化路居委会与周某胜之间就诉争门面签订了《房屋买卖合同》，因文化路居委会在与周某胜签订买卖合同前未对门面承租人刘某芙履行告知义务，侵害了刘某芙的优先购买权，但对承租人的告知义务是出租人文化路居委会依法应当履行的，而不是买受人周某胜应当履行的义务，且文化路居委会改造卫生间造成污染也与周某胜无关，故周某胜不是本案的赔偿义务人;(二)郴州市房产局与郴州住房担保中心未直接与刘某芙形成租赁合同关系，且文化路居委会改造卫生间造成污染也与郴州市房产局、郴州住房担保中心无关，故郴州市房产局、郴州住房担保中心也不是本案的赔偿义务人。上诉人刘某芙要求周某胜、郴州市房产局、郴州住房担保中心承担连带赔偿责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对刘某芙的部分损失认定不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第二十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院(2010)郴北民一初字第198号民事判决第二项即驳回刘某芙的其他诉讼请求;
二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院(2010)郴北民一初字第198号民事判决第三项即郴州市房产管理局、周某胜、郴州市住房置业担保中心不承担本案的赔偿责任;
三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院(2010)郴北民一初字第198号民事判决第一项为：郴州市北湖区人民路街道文化路社区居民委员会赔偿刘某芙门面转让费210,000元、维修费37,000元、可得利润损失100,000元、商品积压损失及打折处理商品造成的损失60,000元，合计407,000元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32,305元，由上诉人刘某芙负担28,305元，由上诉人郴州市北湖区人民路街道文化路社区居民委员会负担4000元;二审案件受理费合计34,652元，由上诉人刘某芙负担30,228元，由上诉人郴州市北湖区人民路街道文化路社区居民委员会负担4424元。
