1、接受拍卖委托。在这一阶段，委托人将有意要拍卖的房产明确委托给拍卖行，双方签订委托房产拍卖协议，对委托拍卖的标的物达成基本意向。委托人在委托时一般要想拍卖行提供房地产权证、身份证等相关房产证明文件。
2、拍卖房产标的的调查确认。拍卖行对房产委托人提供的房地产产权证明、有关文件、房产证明材料等进一步核实，必要时到相关部门调查取证，同时还必须对房产进行现场勘查。
3、接受委托、签订委托、拍卖合同书。经调查确认后，拍卖行认为符合拍卖委托条件的，与委托人签订委托拍卖合同。委托拍卖必须符合《拍卖法》的要求。委托拍卖合同中要对拍卖房地产的情况、拍卖费用、拍卖方式和期限、违约责任等加以明确。
4、房地产拍卖底价的确定。拍卖行对房地产市场进行调查与分析，必要时请专业的房地产估价人员对拍卖房地产进行价格评估，与委托方共同商谈，最后确定拍卖底价和起拍价。
5、发布拍卖公告，组织接待竞买人。拍卖行一般要在拍卖日前半个月至一个月前登报或通过电视媒体以公告形式发布拍卖房地产的信息，拍卖行要对公告的内容真实性负责。同时，组织接待竞买人，向竞买人提供资料，审查竞买人资格，收取保证金，完成竞买人登记。
6、现场拍卖。拍卖行、竞买人按照公告的时间、地点，以正常的拍卖顺序对拍卖房地产进行公开竞拍。最后若竞买的最高价超过底价，有拍卖师击槌成交，应价最高者即为买受人；反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。
7、产权过户。现场竞买成功后，买受人应立即支付成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行协助下与委托人签订拍卖房地产转让合同书。买受人再支付全部价款后，凭转让合同书和相关证明文件到房地产登记机关办理产权过户手续，取得房地产权证。
拍卖住房过户和房屋买卖的税费是一样的。
契税：个人首套普通住宅90平米以下的1%，90-140平米的1.5%，二套房和140平米以上的住宅3%
营业税：不满五年的全额的5.5%，满五年的免征
个人所得税：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%
计征。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。强制拍卖过程大致可分为以下阶段：
1、评估价格；
2、作出强制拍卖的决定；
4、发布公告与展示标的；
5、确定拍卖保留价；
6、举行拍卖会；
7、确认拍卖结案。
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