某小区普通商品房的原所有人王某因向银行贷款而将房屋抵押给某银行,后来因资不抵债而“跑路”,银行通过司法程序依法提请法院对该商品房进行拍卖。李某于2014年10月通过淘宝网司法拍卖平台拍得该商品房,拍卖成交价80万,面积130平米。该房屋的产权证书的办理时间为2011年1月,未满 5年。按税法规定,普通商品房过户时,卖方要缴纳营业税、个人所得税、房屋交易手续费等共计53190元,买方缴纳契税、房屋交易手续费共计12390 元。但是根据法院的“竞买公告”规定,商品房过户的所有费用共计65580元均由买受人李某承担。另外该商品房原业主王某欠缴水费、电费、天然气费、物业费共计4523元的费用,根据法院的公告也须由买受人李某承担。
意见分歧
对于淘宝司法拍卖取得的商品房税费应该由谁承担,有以下几种意见：
意见一：我国有关税收法律法规对不动产买卖时过户税费负担有明确规定,法院在拍卖成交后过户税费应依税法相关规定分别由出售人和买受人承担,法院的规定违反了税法法律法规,应属无效。
意见二：虽然税法有规定,但在不影响国家税收入库的情况下,对税收负担作出约定不违反法律规定,拍卖法院在“竞卖须知”和“竞买公告”中已明确过户税费的负担主体,竞买人拍得该商品房后就应承担所有过户税费。
意见评析
律师同意第二种意见。首先,从我国税法制定的目的看,税法规定了不同的主体负有不同的纳税义务,是为防止因纳税产生分歧,是从国家利益出发做出的规定,其目的是为了防止纳税主体逃避纳税义务;其次,税法属于行政性法规,虽具有管理性、规范性、强制性等特点,但因其以金钱给付为标的,故而不具有人身专属性,可由他人代为履行;第三,税收管理方面的法律法规并未禁止纳税主体与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。本案中,法院对该普通住宅拍卖成交后的纳税问题与竞买人通过“竞买公告”进行了约定,该约定不违反相关法律法规的强制性规定,不损害国家利益,因而竞买人参加竞买行为即可视为同意该约定,拍卖成交后应由买受人承担所有过户税款。
对于该商品房原业主王某欠缴的水费、电费、天然气费、物业费等共计4523元的缴纳主体,笔者认为这部分费用不应由参与竞拍的买受人承担。因为这部分费用与税款的性质不同,这部分费用不具备税款的强制性、无偿性、稳定性等特点。该商品房的原业主王某因为享受了该企业(水、电、气等)的服务,而与上述企业形成了相对的债权债务关系,民法中债权的转让不以第三人同意为成立要件,而债务的转让须以第三人同意为成立要件,所以在本案中如果想要由买受人李某承担原业主王某对水电气等企业的债务,需要征得买受人李某的同意,而不能直接以法院的公告形式予以约定,虽然该费用也以金钱给付为标的,不具有人身专属性,但是上述企业是自主经营自负盈亏的市场经济参与主体,法院不应该以公权力的规定为上述企业“背书”。因此上述费用应由原业主承担,原业主因失去联系或者无力承担、不愿承担的,可以在拍卖款中预留一部分来进行支付,法院在“竞买公告”中做出的“这部分费用由买受人承担的”规定做为参与竞拍的门槛,是一种公权力的“强迫”,并不能视为买受人同意,法院的这一规定是不恰当的。
