德国房地产市场状况
一、德国房地产市场的基本构架
德国地产交易和房产交易行为是同时发行的，统称不动产交易。一般情况下，建筑物的所有者和土地所有者两者是不可分离的。一个土地所有者与几个建筑物的所有者共同拥有同一处不动产的情况在德国属于不动产交易中的特例。不动产交易包括不动产的买卖、出租、抵押交易等。
这类交易大部分发生在私人之间，政府很少干预。
1、德国房地产交易市场的管理机构及主要职能局、土地注册局、地产评估局、土地估价局以及国家土地评估鉴定专家委员会、国家财政局等。
对不动产的管理机构是地产局和土地注册局。
地产局是地方法院的一个分支机构，有上下隶属关系。地产局具体负责土地买卖;管理已建未建的土地的出租和抵押;提供政府机构用地;保障社会福利用地;实施强制购买政策;保障政府预购权力;仲裁土地纠纷(法院对仲裁作最后决策)等职能。此外地产局也负责管理土地注册。
土地注册局属本州内的政府系统。土地注册局具体负责土地登记工作。例如土地的使用情况、土地转让情况、土地性质变更情况等的注册登记。
负责土地评估工作和确定土地买卖基准价的机构有四个，即地产评估局、土地估价局、国家土地评估鉴定专家委员会和国家财政局。
地产评估局全面负责全国土地评估和土地买卖基准价(相当于政府指导价)的确定。土地估价局负责检查土地购买价格。国家土地评估鉴定专家委员会具体负责确定全国范围土地买卖基准价(包括每两年修订一次的土地卖买基准价工作)的制定和全部的被交易土地的评估工作。国家财政局参加制定土地买卖基准价的工作。
国家土地评估鉴定专家委员会为团体法人。每州设一处。委员会的组成人员包括政府官员、律师、房产经济师、建筑师、银行家、建造公司人员等。委员会由36个组成，其中主席、副主席共6人，由地方政府指定政府官员担任。
2、德国房地产交易市场的参与机构、参考者以及他们的主要职责
德国的土地买卖大部分在私人中进行交易，不是政府的主要职责。政府只负责用于公用事业部分的土地买卖。立法规定，政府对用于公用事业部分的土地买卖拥有强制业收购权和预购权(优先购买权)。
房地产交易市场的参与机构及参与者包括：地产和房产的拥有者，地产和房产的购买者，地产和房产拍卖商，地产和房产经纪人，地产评估局，土地估价局，国家土地评估鉴定专家委员会，国家银行(其主要职能是房地产交易过程中资金供给)，国家财政局，地方法院，拍卖商所在州经济部(其主要职能是监督拍卖商的拍卖行为)，拍卖行业警察(其主要职能是在拍卖现场监督拍卖商的全部行为)，国家联邦政府检查院(国家级监督检查机构，负责检查监督拍卖商的行为)，公证处和公证人(其主要职能是对不动交易合同的公证)，地产保险业(对地产买卖提供各类财产保险)，德国房地产经济委员会(负责拍卖商的行业管理)，地方政府的税务部门(负责审核拍卖商的纳税情况)，产业管理人(其作用相当于房屋的物业管理)，住宅局(负责制定政府新建房屋的租赁价格，旧房租赁价格由法律作出规定)。
房地产交易的参与者可以是个人，也可以是团体、公司等。政府官员负责用于公用事业部分的土地买卖。
二、德国房地产市场交易程序
1、房地产交易初步协议的签定
房地产交易双方通过经纪人(少数情况下也存在私人之间私下交易)达成初步的交易协议，并签定不动产交易初步协议。
2、经纪人对被交易的不动产(准备出售的土地和建筑)的基本情况进行调查
调查的内容各州有不同的侧重，但基本内容各州是相同的。基本内容是指《地产公证合同》所包含的法律法规的内容，包括：
被出售的土地是否属于市政府控制管辖范围之内的土地。如果该块土地属市政府控制管辖范围之内的土地，或该块土地已有明确的政府意图，或该块土地的土地规划已定出土地使用性质，则该块土地由政府官员负责买卖。
被出售的不动产是否已作为某项贷款的抵押。
被出售的不动产是否有土质污染的情况。如有污染情况，则必须先治理土质污染问题，而后方可出售土地。
买卖土地是否符合《联邦建筑法》(《Federal Building Law》，1960)、《联邦规划法》(《Federal Plamming Act》，1960)的有关规定。此外，任何一项具体的开发计划项目，还要服从州政府颁布的州《建筑法规》(《Baro-State Builing orders》)。
被出售的土地是否符合土地规划确定的用地性质。如新开的尚未编制规划的地区，可以参照周边地区情况而定。
地下市场设施是否已经过处理。例如基础设施的处理问题。
3、对被交易的不动产的评估和核定土地价格
评估和核定土地价格的任务是对土地(含土地上面的房产)的买卖、出租、抵押等三项不动产交易确定一个基本公平合理的价格。评估和核定土地价格的方法有收益法、实物法和比较法三类。除部分政府强制收购的土地、政府保留有预购权的土地处(这部分土地法律规定按市场价收购)，被交易的不动产的估价，一般参照国家土地评估鉴定专家委员会每两年公布一次的土地买卖基准价评估定价。
4、完成不动产的交易协议并经公证处(公证人)公证，签定公证合同，使交易协议得到确认。
《地产公证合同》主要包括6项内容，即买主卖主姓名，被出售土地(含土地上面的房产)的基本情况，交易价格，土质污染情况，被出售的土地是否有抵押贷款情况，有无特殊要求以及其他情况(如地产交易变更情况，交易金额，付款形式等等)。
5、《地产公证合同》由公证处送交地产局，并由地产局确认交易行为是合法行为
地产局在进行这项程序时，应依据《联邦建筑法》(《Federal Building Law》，1960)有关法律规定和本州《地产条文》、《地产条例》，逐项核实被交易的土地是否符合法律规定，同时据实逐项填写《地产书》的有关内容(德国对每一块地产都有一份经土地注册局核实注册的、最后被保存在本州州级法院内的《地产书》。如因需要，可在法院查阅)。
6、交易完成
《地产公证合同》及《地产书》经地产局交土地注册局完成被交易土地(含土地上面的房产)的土地注册。土地注册局根据《地产合同书》(《Kaufvertraq》)注册登记被交易的土地、建筑物的界线及相关控制数据。[page]
7、《地产公证合同》、《地产书》由法院确认有效
只有被法院确认的《地产书》才具有法律效率。具有法律效率的《地产书》被永久性地保存在法院内备查。
三、德国房地产市场的房地产拍卖和拍卖程序
德国的房地产除公开交易外，还允许公开拍卖。房地产拍卖行为和拍卖程序与一般的物品拍卖行为和拍卖程序基本相同。
在具体操作过程中，德国的房地产拍卖与其他国家相比较，有3个方面的特点。一是拍卖的过程是一个很公开的过程，透明度很高，各方面的人都可以参加，拍卖中的基价(起板价)、报价和最终拍卖的最高价都能为大家所接受;二是法律保证杜绝一切不正常的行为(贿赂、不正常价格等)，政府同时为此建立了严谨的监督网络。联邦政府设有国家级的监督管理机构，各州设有州经济部，负责对拍卖商的行为进行监督，工商会则是全权负责行为监督的机构(性质为半政府行为的，强制性的);三是地产所有者在完成拍卖全过程中不可以有其他地产转让行为，尽管拍卖过程有时会持续很长一个时期。
拍卖商的工作主要有三项。一是对拍卖的地产进行评估。《建筑法》规定了市场地价评估的36个方面(例如地理位置、建筑现状……)。二是确定拍卖的基价。拍卖的基价是在对市场地价评估的基础上定出的。基价定出后，拍卖商应将确定的基价与出售商协商，如果出售商提出异议，则修改基价。基价必须公平合理，出售商与拍卖商同时均能接受。三是拍卖后的管理事物(包括所有合同手续)。
从事拍卖工作的拍卖商的行为完全独立，不受外界影响。德国《民法》内有专门的对从事拍卖工作的拍卖商的职业规定和拍卖行业规定。如，必须从事地产工作5年或相关工作10年;必须通过全国规定的专业考试，持有政府规定的职业证书，经过职业宣誓，并由官方正式任命方可从事拍卖行业工作。从事拍卖行业工作的拍卖商有权确定拍卖价格，但必须对其负经济责任。联邦政府对此均有严格规定。
四、德国房地产交易中的几项特殊政策
房地产交易行为中的特殊问题包括土地规划对开发商开发行为的限定政策、强制收购政策、政府预购权的保留政策等3项。
1、土地规划对开发商开发行为的限定政策
德国立法规定，城市规划已作出用地性质规定的，在房地产交易过程中不得任意改变。例如商业用房与住宅用房不能随意改变。如确实需要改变，提出改变的一方需支付一定数量的费用(例如在科隆地区，每改变100平方米的住宅用房面积，则需在另一处新建130平方米的住宅用房作为补偿)。反之，城市规划部门也不能任意圈定土地而引起土地闲置问题。例如，10年前规划部门提出确定了某一地块的用地性质，10年后无论什么原因而未按规划要求开发这块土地，则政府负责赔偿给土地所有者10年间因土地闲置而造成的损失。由于全局性产业结构调整(例如鲁尔地区)而引起的用地性质改变可不受此限制。
在房地产交易中还存在“愿购权”，即买卖双方已达成交易协议，但因政府对该地块已有规划意图，买卖双方可以签定合同并进行公证，但不注册(在德国只有完成交易合同的注册程序后才能具有法律效率)。不具有法律效率的合同可以更改。
2、强制收购政策
尽管联邦德国基本法(即宪法)已明确规定了土地所有权是受法律保护的。但是，政府仍然有权强制按市场基本价购买私人土地，以用于公用事业的开发。强制收购政策就是指凡属公共设施用地的开发建设行为土地，政府有权对该块土地进行强制收购。法律规定被强制收购的土地，其土地收购价按当时的土地买卖基准价收购。但是，被强制收购的土地如闲置三至五年，则原土地所有者有权收回土地。
3、政府预购权的保留政策
政府预购权的保留政策是指，凡城市规划已确定用地性质的土地，政府有权在私人买卖土地行为发生之前优先预购这类土地。预购土地的预购价格，按当时的土地买卖基准价预购。
五、中德两国房地产交易比较
中德两国在政治制度、经济基础等方面存在明显的不同，这种差异导致两国的房地产交易过程各有不同。其中，房地产交易过程中各环节的具体操作，两国之间的差异较为明显。本文仅从房地产交易机构构成和职能、地产交易过程各环节内部和环节之间基本的相互监督、房地产交易中的立法和执法等3个方面作比较。
1、中德国房地产市场机构构成和职能比较
德国构成房地产交易市场的机构可以分成四个板块，即房地产交易行为板块、房地产交易行为监督板块、房地产交易行为管理板块、房地产法律体系板块。
房地产交易行为板块是由交易行为的参与者和交易行为的中介者构成。包括：地产拥有者、土地购买者、地产拍卖商、地产经纪人、国家银行、地产保险业(对地产买卖提供各类财产保险)等。房地产交易的参与者可以是个人，也可以是团体、公司等。政府官员仅在特殊情况下参与。
房地产交易行为监督板块包括国家财政局、地方法院、拍卖商所在州的州经济部，拍卖行业警察，国家联邦政府检查院、公证处(公证人)等。
房地产交易行为管理板块包括地主评估局、土地估价局、国家土地评估鉴定专家委员会、德国房地产经济委员会、地方政府的税务部门、产业管理人、住宅局。
房地产法律体系板块中，有关国家级的房地产的法律有《基本法》、《联邦建筑法》(《Federal Building Law》，1960)、《联邦规划法》(《Federal Planning Act》，1960)的有关法律规定。其次，各州均有自己制定的《地产条文》、《州建筑法规》(《State Building Orders》)、《州规划法》(《State Planning Law》)。
如果仅就这四个板块和板块内部构成比较，中德两国在房地产市场的框架构成上是相同或是基本相似的。差异反映在各板块构成的深度、各板块具体运用及职能的实际履行方面。
中国房地产市场发展的理论并不落后，理论与实践的浅层次的结合，也可以与德国水平相当。但是，更深一层次的理论与实践的结合，或者说具体操作方面的理论与实践的结合至今尚有很大的缺口。具体操作时，应该怎样做是一个理论问题，实际怎样做是一个实践问题。产生阻碍的主要原因是缺乏板块正常运作的确切的立法保障或运作机制的保障。
2、从相互监督机构的建立和运作方面比较
房地产交易行为是一项经济行为。所有行为中，经济行为是最容易产生违法现象的行为。正因为这个基本原因，每一种经济行为都必须建立完善的相互监督网，以便使经济行为可能产生的违法现象降到最低。对监督机制而言，首先要建立完整的互相监督的机制，因为只有完整的相互监督机制，才能使机制的运作正常。其次，监督机构要有法律作出保障。没有法律的监督机制，在运转过程中就会出现障碍。[page]
在德国，房地产交易行为的最终结果并不是发生在买者与卖者之间。买卖双方达成的交易结果必须经过公证人公证方可得到认可。而公证人的《地产公证合同》又必须经政府部门(土地注册局)注册方可有效。法院的介入(房地产交易行为的最终仲裁机构)则是对房屋买卖交易双方、房地产经济人、房地产公证人、房地产相关的政府部门、银行(房屋信贷)等所有房屋交易的介入人和介入机构的监督。这种行为发生者与行为最终结果的仲裁者之间严谨有效的相互监督机制，尤其是司法介入，保证了永恒交易行为的全过程始终受制于一个完整的法律监督网络，避免了各类房地产交易活动过程中的不正常行为和违法行为。从纵向而言，各个介入房屋交易的介入人和介入机构也有行业相关立法和行业监督机构，从而保证各房屋交易的介入和介入机构存在一个本系统内的法律监督网络和行业监督系统。
行为发生者与行为最终结果仲裁者之间存在严格的、纵横向的相互监督机制，同时立法保证了这一监督机制的正常运作，使房地产交易的全过程应完全受控于法律监督之中，逐步减弱个人意志行为的影响。因此，德国的房地产交易，作为一项经济活动行为避免了多方面的舞弊现象。
就目前情况而言，我国在房地产交易行为中，法律对房地产交易的监督，公证处(或公证人)对房地产交易的监督，政府对开发商的监督等纵向的房地产交易监督，行为发生者与行为最终结果的仲裁者之间的互相制约力还是很薄弱的。房地产交易过程中个人意志行为的痕迹还很明显。
3、房地产立法执法方面的比较分析
中德之间房地产方面的法律框架基本一致。但相对于德国的立法体系，我们的立法还需要从各个方面进一步加强。例如，立法体系的完整性方面，法律内容的科学性方面，法律条文的严谨性方面。在具体执法方面，还必须真正坚持法律面前人人平等的原则。
(1)法律的科学性决定了法律权威的程度
法律的科学性包括法律体系的完整性，法律条文逻辑的严密性，法律内容对行为者约束程度的高低。
第二次世界大战结束后，德国在房地产方面的法律已逐步构成了一个完整的法律体系。1949年5月23日通过的国家宪法——《基本法》，确定了对私有财产的保护政策(德国主要的私有财产是指私人地产)，同时将共和制、民主制和福利制的法制国家原则写入《基本法》。由于国家宪法强调地方自治而使地方州政府有了部分立法权。各州在制定州宪法时除不得违背上述国家宪法规定的原则外，其他方面是自由的。
有关房地产方面的主要法律，除上述提及的法律外，还有《民法》。这些房地产方面的法典，详尽地规定了房地产开发过程中的各项法律规定。例如，《民法》中对房地产经纪人义务、责任、任职资格(第二次世界大战之前是自发的)均有明确的法律规定。《联邦建筑法》(《Federal Building Law》，1960)中则详细规定了土地评估专家委员会的组织情况、职能、价格收费等等。
除国家级法律和地方州政府法律外，地方州政府还制定了一系列相关的条例规章等法律条文，作为上述法律的补充。上述三个层面的法律构成了德国完整的房地产立法体系。
由于德国房地产法律体系上下纵横构成了完整的立法体系，法律条文明确而不含混其词，立法的规定详细具体且针对事物行为本身而不仅仅是“纲领性”的或“泛指式”的，德国的房地产法律体系有效地制约了房地产开发过程中的各类私人开发行为中的违法事件。
(2)执法者有责任和义务维护法律的严肃性
法律的严肃性在于法律不是可以任人解释的文件。在一个法律的国家里法律是至高无上的，是应该完全能够有效约束所有人行为的，而不是仅仅约束部分人的行为，更不能因人而易，因事而宜。法律面前人人应该平等。
法律不仅仅对民众有效，对执法者和制定法律者同样有制约力，而且对执法者和制定法律者应具有更强的约束力。因为法律是国家按照国家利益和社会意志制定和认可的，以国家强制力执行的国家基本原则是国家机构用权威性的语言、正式的记录、事先规定应当普遍适用的规则。对执法者和制定法律者而言，他是站在一个比一般民众更高的层面，代表国家政府履行对国家的责任和义务。因此，对于执法者和制定法律者而言，更有责任和义务维护法律的严肃性。
