林立人是深圳首位以竞拍烂尾楼，“团拍”合作建房的发起人。为此，他将在全国范围内对合作建房征集合理化建议，并拿出自住的一套80．9平方米的住房奖励优秀建议者。 “拍卖烂尾楼是合作建房最可能成功的模式”，林比较了各地的几种模式得出这样的结论。林很早就尝到了拍楼的甜头，他与别人合伙所开公司的办公室就是拍下来的，“现在合作建房还没有一个成功的案例，开发商都在等着看我们的笑话，假如我们成功了，对合作建房将起到示范作用。” “这种方式较北京更可行”，深圳宝安区建设工程监理公司副总工程师王规方认为，“因为原本100公里的路，只要把最后30公里走通就可以了。” “深圳对个人参加土地拍卖、烂尾楼拍卖既没有限制、也不反对。”深圳国土资源和房产管理局房地产业管理处副处长李东表示，“但造房是一件很专业的事，这么多人来做这一件事，我认为操作难度很大。” 团体分散化与专业化，李东的观点实际上反映了目前外界对此事最大的质疑，也是深圳“团拍”最后30公里能否走通的关键，而之前的资金筹措与管理难题随着银行等相关专业机构的进入，正在迎刃而解。 4种方案 4月12日，林的拍卖目标——中南大厦由于无人参与，再次流拍，此前的12月曾进行了第一次拍卖。 “流拍对我们是好事。”林表示，“没有人参与竞拍，说明法院的底价定高了。下一次拍卖的价格肯定要降低。” 然而，这次流拍却被某媒体报道为“深圳模式遭夭折？个人合作建房无路可走？”林感到非常困惑。在不断有媒体攻击北京的于凌罡被招安后，林立人为了以示支持，在深圳发起召开“首届个人合作建房研讨会”。 “我的本意是告诉大家‘拍卖烂尾楼’是最有可能成功的合作建房模式，没想到媒体竟误读为‘夭折’、‘无路可走’”，林指着他收集的几篇报道愤愤不平地说。 广东华程律师事务所主任高级律师曾凡金认为，“合作拍楼对最初拿地、再规划建房的模式做了简化，操作起来周期更短，成功率也较高。” “我们去年差一点就成功了，就是因为动作大了一点，法院知道风声后把底价调高了。”林说。 操作到现阶段，他认为“‘拍卖烂尾楼’的成功率是99％”。几家银行纷纷找上门来提出支持让林立人感到没有不成功的理由。“银行的支持是我们这种模式能否成功的关键。” 林介绍目前的思路已经很清晰了，“合作建房人按与银行约定的价格竞拍楼盘，成功后，合作建房人将楼盘抵押给银行，银行贷款付清拍卖楼价，然后银行由贷款行转为按揭行。” 合作拍楼首先要解决资金筹措的难题。“参加拍卖，首先要交1000万的保证金。”林目前召集了有效购房者230多人，扣除可能中途退出的人，以每人交5万计，筹措足额保证金的问题不大。 目前最大的问题是要在拍卖前取得银行的贷款承诺。 但银行的授信，依照现在的政策，只能针对公司，还未有针对个人的先例。根据银行及相关方面的建议，林现在有四种方案可供选择。 第一种方案：成立公司。该方案比较便于银行操作，但又会引起一系列问题。 第二种方案：由银行授权林等200多人的方式贷款。“目前银行还没有堵死这条路，银行方面表示要开会讨论此事，就此事而言，银行基本没有风险，就看银行的创新力度有多大”。 第三种方案：找担保公司做双方的中介，这样银行既没有政策上的问题，林也可以省去成立公司的麻烦，只不过，林必须为此付出1％－5％的担保费。 第四种方案：由地产公司代买，并收取一定的手续费。“已经有地产公司找上来谈过。”但林的意思是宁可找担保公司，也不找地产公司。“一找地产公司，人家就会说我被招安了，以为我跟地产公司有灰色交易。” 林比较倾向于第二种方案，如果不可行的话，他打算要么和税务局沟通能否免税，要么和担保公司商量“是否能按1％的下限给我们提供担保”。 关心烂尾楼竞拍的还有很多开发商，猜测林拍卖成功的机会到底有多大。林曾咨询过当时拍卖现场到场的开发商，对方表示，没有20％－30％的利润空间不会考虑。“我们是买来自己住的，在价格上的承受空间反而较大”。林并不担心双方的竞争。 林还表示，中南大厦并非他惟一的选择，深圳烂尾楼有50栋左右，他都在进行考察。除此之外，在和银行合作的过程中，他还多了一些途径。“银行有不少房地产的不良资产处理，有一处面积跟中南大厦差不多，假如我们在价格上能谈下来，那就比法院拍卖更容易操作了。”林拿出一份某银行提供的房地产不良资产材料向记者证实。 什么都可DIY 有发展商曾公开表示，合作建房是倒退，是对发展商专业化的藐视。林也承认，盖房子确实是一件很复杂的系统性的工程，但如果不是房价高得让人承受不了，如果不是地产商攫取了太高的利润，谁会自己找罪受来拍楼甚至建楼呢？ 林已经收到一套很详细的DIY建房方案。方案提供者刘长鹏，是深圳某单位工程师，从事房地产行业20余年，从“拿地”到销售的整个过程他都全程参与过。在他提供的一份极其详细的方案里，与一栋建筑完成有关的几百项费用、几十个程序列得非常清楚。 “合作建房不是怪物。”深圳星彦地产顾问总经办主任王世泰认为，全世界已有80多个国家建立了十多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。他相信合作者的智慧可以解决合作建房中大量的技术与分配难题。 抛弃中间环节，一切都由自己DIY！在深圳，这个由百万移民组成的城市，市民自发的维权意识非常强烈，尤其在涵盖房地产，从房屋到建材、装修的整个环节中不规范与暴利，使消费者“揭竿而起”的事件成了常事，“到处都是陈胜、吴广”，某发展商日前在论坛上的戏言曾引起与会者哄堂大笑。 谁说没有专业化就不能造房呢？在房地产最后一个环节的装修公司早就受到消费者的这一挑战。抛弃装修公司，自己买材料、自己学设计、再找到社会上俗称的装修游击队，消费者这一反装修暴利的行为，已越来越普遍地存在。 既然装修可以DIY，为何造房不可以DIY呢？当然，造房不等于装修，其复杂程度是无可比拟的。“自己建房不是没有可能，但难度就更大了。”林认为。 其实合作建房并非新事物。以前单位集资建房的情况也与此类似，价格上的经济也是显见的。 简单看，单位主体换成个人发起人，合作建房应该问题也不大。但实际上由于对发起人信任度的缺失、所筹集资金的风险保障、发起人权力不集中等问题，使这一虽然有着共同利益诉求，但却没有可模拟的操作管理模式的个人合作建房如此多灾多难。 “参加拍楼的很多人，我都不认识。”林表示，由此而来的信任度问题使资金管理成为横亘在参与者心中的一个结。“万一发起人携款潜逃呢？”是大家对资金安全性最坏的设想。 “我决不沾钱，一沾钱就说不清了。本来前期筹备也有一些成本发生，最初说每人缴500元，但最后我都没实施，就是不想别人说什么。”林表示，拍楼的保证金采取每个人都到指定银行开户并由银行进行托管，除了本人之外，别人都动不了。 团队凝聚力对合作建房是一个很大的考验，“信任是人与人之间最高级的形式，同时也是最低级的形式，是最稳固的形式，也是最脆弱的形式。大量的契约化的工作需要我们推进。”绿景地产董事长助理张梧峰认为，“合作建房是不太可行的，基本上没有成功的希望。即便成功了，也具有非常非常大的偶然性，具有不可复制性。” 之前深圳团购建材、团购房屋的成功案例能否在林的“团拍”上再获成功，要等到下一次拍卖才能见分晓。 来源：经济观察报/记者 阳静纯[page]
