外商投资的房地产开发企业所得税税收筹划——限定条件准予列支的

（一）支付给总机构管理费的纳税筹划

　　外国企业在中国境内设立的机构、场所支付给其总机构的同本机构、场所生产、经营有关的、合理的管理费，只要避税者能提供总机构出具的管理费汇集范围、总额、分摊依据和方法的证明文件，并附有注册会计师的查证报告，经税务机关审核同意后，可以列支，从而可以达到节约所得税的目的。

　　（二）借款、利息支出的纳税筹划

　　企业因生产、经营资金不足或自有资金不能满足某项投资，以及因扩大生产经营规模等实际需要而发生的借款所支付的利息，可以列支。但避税者应当特别注意它必须符合以下三个条件，才能保证被列支，从而达到避税的目的。

　　（1）取得借款付息的证明文件。

　　（2）使借款利息不高于按一般商业贷款利率计算的利息。

　　（3）取得税务机关的审核同意。

　　此外，避税者还应视借款的用途和使用的情况分别作如下避税处理：

　　企业在筹建期间，因自有资金不足而借款投资的，其在筹建期间内支付的利息，应作为资本支出，计入有关资产的原价，通过固定资产折旧或无形资产摊销的方式列支。企业开始生产、经营后，需要继续逐年支付利息的，按当年实际应负担的数额列支。企业在生产、经营期间，借款用于固定资产购置、建造无形资产受让开发的，在该项资产投入使用前发生的利息，应当计入该项资产的原价；资产投入使用后继续发生的利息支出，可按当年实际负担数额作为费用列支。企业在生产、经营期间，充作流动资金的借款利息，可以列为当年的费用开支。

　　（三）交际应酬支出的纳税筹划

　　交际应酬费的纳税筹划要注意两点：一是要取得交际应酬费的确实记录，或者单据发票；二是指清楚准予作为费用列支的限定。

　　一般来说，工业制造、种植、养殖、商业等行业，全年销货净额在1500万元以下，其交际应酬费的列支，不得超过销货净额的5‰；全年销货净额超过1500万元的部分，该部分交际应酬费的列支不得超过该部分销货净额的3‰。因此，对避税者来说，1500万元是应当记住的关键临界点。

　　旅店、饮食、娱乐、运输、金融、租赁、修理、设计、咨询等行业，以及其他服务性行业，全年业务收入总额超过500万元以上的，其超过部分应酬费的列支，不得超过该部分业务收入总额的5‰。

　　如果既有产品、商品销售，又有服务性业务的企业，应分别按其销货净额或业务收入额计算交际应酬费的列支限额；如销货收入与业务收入划分不清，要按主要经营项目所属的行业确定。