北京互换二手房免征土地增值税

[案例]李先生在方庄有一套65平米小两居公房，建于1998年，产权证已满5年，当前方庄小户型二手房价在12000元/平米左右。由于这套房子面积较小，李先生想换一套面积稍微大一点的房子，位置可以相对稍远一点，最好在地铁周边或者交通较方便的地方。
　　赵女士在天通苑附近有一套98平米商品房，建于2004年，该区域二手房价格8500元/平米左右，现在是其父母在居住。为了方便父母生活，赵女士希望在城区找一套房子，周边配套要比较成熟，附近最好有公园和医院，房子不需要很大。
　　李先生和赵女士在朋友引见下，发现各自的房屋情况和所处位置都比较符合对方需求。为了更好地节约购房成本，他们都想到了换房的方式，能够节省一些税费的支出。于是，他们迫切想要了解具体的税费缴纳情况。
　　据链家地产市场研发中心专业人士介绍说，房屋交换过程中需要涉及到的税费，涵盖契税、营业税（含城建税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税，而根据北京相关规定，对于房屋交换价格相等的，可以免征契税；交换价格不相等的，由房价低的一方缴纳契税，并且对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税。
　　差价换房可省契税23400元
　　第一种方案：如果李先生和赵女士按照市场价进行交易，也就是李先生房子总价为78万，赵女士房子总价为83.3万。
两套房子的价格不相等，作为房价低的一方李先生需要缴纳契税，契税额为（83.3-78）×1.5％×10000=795元，赵女士则不需要缴纳契税。如果是按照二手房交易来进行，换房的过程实际上完成了两次买卖交易，按每次买卖交易都需要由买方来缴纳1.5％的契税来计算，两次交易一共需缴纳的契税是24195元。可以看出，和双方彼此卖出再买入的交易相比，这一项可节省契税23400元，其中李先生节省11700元，赵女士可节省12495元。
　　尽管可以节省契税，但由于赵女士的房子还未满5年，需要缴纳营业税（含城建税和教育费附加）和个人所得税，其中赵女士需要缴纳营业税83.3×5.5％×10000=45815元和个人所得税83.3×1％×10000=8330元，李先生的房子已经满5年，不涉及营业税和个人所得税。土地增值税双方都不需要缴纳。
　　等价换房可免契税
　　链家地产专业人士还给出了第二种方案，如果李先生和赵女士并没有按照市场价进行交易，而是约定一个相同的价款50万，那么根据“对于房屋交换价格相等的，可以免征契税”这项规定，李先生和赵女士均不需要缴纳契税。而在这种方案中，赵女士需要缴纳营业税50×5.5％×10000=27500元和个人所得税50×1％×10000=5000元，李先生的房子满5年，还是不需要缴纳营业税和个人所得税；土地增值税双方都不需要缴纳。
　　不过，需要提醒的是，这种方式虽然能省掉契税，但对于“做低房款”的业主来说，在今后再转手的时候，对于房屋价格的认定，会出现低估的可能。