广州业主动用合同仲裁条款从开发商手中取得逾期办证违约金
也许在处理商品房买卖纠纷时，大部分业主想到的是去法院起诉，殊不知商品房预售合同中并不起眼的仲裁条款有时也能帮上大忙，让业主赢得官司。最近，广州某知名楼盘的多位商铺业主通过仲裁从发展商手中获得了逾期办理房产证的违约金。发展商向法院起诉时，法院也确认商品房买卖合同中仲裁条款的效力。
业主打赢官司一波三折
业主邱某2000年就购买了广州某知名楼盘首层约70平方米的商铺，为此，她支付了105万余元的费用，尽管合同约定2001年7月31日之前发展商就必须将经竣工验收合格的商品房交付业主使用，并且在取得权属证明书30日内协助业主办理房产证，但是，直至今日，业主仍未获得房产证。于是，今年3月，业主邱某就此向广州市仲裁委员会申请仲裁。仲裁前，由于发展商对合同仲裁条款的效力有异议，曾于2004年11月起诉至广州市中级法院，请求法院裁定仲裁协议无效，但今年2月，广州市中级法院终局裁定驳回该发展商的请求，认为只要双方在合同中约定了仲裁条款，又不违反法律规定，便可以用仲裁方式解决。仲裁时，由于业主是按揭买楼，合同原件存在银行，发展商对合同内容是否真实不予承认，但庭后业主从银行处取得了加盖银行公章确认的复印件，仲裁庭予以确认。为了追讨逾期违约金，业主还多次向发展商邮寄了要求支付的挂号信，仲裁时，发展商一概否认曾收到这些信件。但是，这些不利的证据都未能影响最后的裁决。
发展商需承担违约责任
仲裁庭认为，业主与发展商之间签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。《商品房预售合同》中约定，发展商应在2002年8月19日取得权属证明书后30日内，协助业主到广州市房地产交易所办理交易过户手续，即业主必须在2002年9月18日前协助业主办理所购商品房的交易过户手续。但发展商没有在合同规定的期限内协助业主办理，违反了合同约定，应承担违约责任。业主在2004年9月17日向广州市仲裁委提起仲裁申请，按以该日向前倒推2年计算，2002年9月17日后业主应计收的违约金在仲裁时效内，应该予以保护。但是，在2002年9月16日以前的违约金已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，仲裁庭不予支持。因此，业主可以从发展商处得到2002年9月19日以后的违约金。
计算违约金以房款为基数
由于业主已向发展商支付了房款105万余元。仲裁庭认为，业主要求发展商支付违约金，应以房款为计算基数，按中国人民银行规定的商业银行计收逾期贷款利息的标准计算。至于违约金的计算时间，仲裁庭认为，发展商将办理交易过户手续的资料交给广州市房地产交易所并被受理，就视为发展商履行了办理交易过户手续，因此，违约金的计算时间应从该日起30日后计算。[page]
仲裁费双方“三七开”
仲裁庭认为，由于逾期办证案由发展商引起，因此仲裁费主要应由发展商承担。但是，由于仲裁庭并未全部支持业主的仲裁请求，因此，业主也要承担一部分仲裁费。因此，该案的仲裁费由业主和发展商按3∶7的比例承担。
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根据《中华人民共和国仲裁法》规定，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当包括下列内容：请求仲裁的意思表示;仲裁事项;选定的仲裁委员会。仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。当事人如要申请仲裁，应当符合下列条件：首先，有仲裁协议;其次，有具体的仲裁请求和事实、理由;再次，属于仲裁委员会的受理范围。仲裁后，当事人应当履行裁决。如一方当事人不履行，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。而受申请的人民法院应当执行。但是，在特定情况下，仲裁协议无效。例如：约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围;无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议;一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。
