【摘 要】《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)历经数载酝酿，几易其稿，终于由十届人大五次会议表决通过。随着《物权法》的通过，在我国争论多年的“善意取得制度是否适用不动产”也暂告一段落，《物权法》明确规定不动产适用善意取得制度。该部法典中有许多制度实现了历史性的突破，不动产善意取得制度便是其中之一。文章分析了《物权法》不动产善意取得制度的正当性。
【关键词】《物权法》 不动产 善意取得 正当性
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，这就是物权法有关不动产善意取得制度的规定。善意取得制度的根本价值在于：保护善意第三人，维护交易安全。这一点大家基本上形成了共识，尤其是在物权变动日益频繁的今天，这一点十分重要。而且，实践中在不动产善意取得案例中，绝大多数所有人存在着一定的过失问题。在这种情况下，从保护无过失方的利益出发，当二者的利益发生冲突时，选择保护善意第三人的利益，其正当性是毋庸置疑的。但是，在那些少数善意取得案例中，若原所有权人也不存在任何过失，即所谓善意所有人的利益如何得到保护?在善意所有权人和善意第三人之间利益发生冲突时选择保护善意第三人的利益，其正当性又是什么呢?
为了说明问题，我们不妨先看下面这个案例：
2001年5月5日，被告赵某因资金周转困难向原告钱某借款75000元，借款到期后，原告钱某多次追要，被告未能偿还，遂向法院起诉。在案件审理过程中，经法院主持调解，被告赵某表示没有现金，但是有住房一套，并出示了仅有其本人名字的房屋产权证书，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告双方在法院主持下，自愿达成如下调解协议：被告偿还原告借款75000元，被告自愿以其所有的位于某小区305室的住房一套作价11.5万元抵偿给原告，超出房款30000元由原告返还给被告，具体作价由双方当事人另行签订房屋买卖协议。之后原、被告签订房屋买卖协议、交付了房屋，并办理了该房产的过户手续。被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，对被告出售房屋一事一无所知。回国探亲时才发现自己的房屋被丈夫私自卖出，姚某认为房屋是在婚后共同出资购买的，应属于夫妻共同财产，遂带着结婚证、购房合同、共同出资的证据，向法院审判监督庭申请再审。[page]
学界一般认为在本案中，姚某就可以认定为善意所有权人。那么，到底何为善意所有权人呢?善意所有权人即在善意取得案件中，不存在过错或者仅存在稍许生活疏忽的所有权人。如果根据《物权法》规定，本案的处理结果应当是：钱某作为善意第三人，依法取得该305室住房的所有权，此属善意取得;而姚某，根据《物权法》第一百零六条第二款的规定，只能请求其夫赵某赔偿其损失。
乍一看，《物权法》第一百零六条第二款好像对善意所有权人的利益与善意第三人的利益同样提供了保护，但实际上这对善意所有权人来说是不利的。因为依据“原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”，原所有权人实际上要通过请求权的行使才能获得赔偿。此处有两点对所有权人的规定是不利的：(1)行使请求权的过程可能要增加诉累。(2)所有权人最终得到的可能只是经济补偿，而对于原本属于自己的财产却可能望而不及。但善意第三人有可能依据该规定，在没有增加诉累的情况下获得争议财产的所有权。换句话说，法律在善意所有权人与善意第三人发生利益冲突时，对善意第三人采取了更为有利的物权保护方法，而对善意所有权人采取了较为不利的债权保护方法。
那么，《物权法》在二者利益冲突时优先选择保护善意第三人的利益，其价值取向的正当性究竟为何?法学理论基础何在?
一言以蔽之，市场交易活动中公示公信力的信赖。
首先，对动产的善意取得而言，因为动产物权公示方法是占有，动产物权公示方法的公信力决定了占有动产者，即推定其为该动产的正当处分者，而对动产所有权人，也须通过占有该动产加以表现，那么如果权利人任意将自己的动产交付与他人时，其正当处分该动产的权利便因此而减弱，于是就可以得出这样一个结论：动产善意取得制度中，无论原所有权人是否有过错，他将自己的动产交付他人就应当承担失去该动产的风险。所以，在动产的善意取得制度中，即便原所有权人是善意的，我们也可以推定出其至少存在疏忽。《物权法》规定善意第三人取得财产所有权的正当性也就充分了。
其次，从市场交易活动中公示公信力的信赖这一基本原则出发，考量不动产的善意取得制度，其正当性也同样是毋庸置疑的。
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此对不动产物权我国主要采取登记为其公示方法。登记是由国家不动产所在地的登记机构办理的，相对于动产的占有者而言，不动产以登记为其公示方法，更具公信力。而且，不动产公示方法的这种公信力不仅对于善意第三人而言是十分值得信赖的，同样对于不动产原所有人而言也是值得信赖的。特别是在当今市场交易日益活跃和加速发展、物权变动日益频繁的现实情况之下，对不动产“登记”信赖变得尤为重要。事实上，我们也不可能要求作为市场主体的不动产交易双方揭开“登记”的面纱去探究背后的真正的财产所有人或有权处分人，这样就会使得我们的市场交易成本变得异常巨大、市场交易行为举步维艰。[page]
在上面案例中，对善意第三人钱某而言，他有充分的理由相信不动产登记机构登记的赵某名下的房产，就是赵某的个人财产。因此，他可以放心大胆地基于对登记公信力的信赖购买赵某的该房产，而无需再去考量和探究该房产背后实际的所有人或共有人。这也是所有市场经济社会促进交易、减少交易成本的必然选择。
至于如何对同样是善意的所有人的利益保护问题，在二者利益冲突时让位于善意第三人是必然的。一方面法律对当事者利益保护的正当性在发生冲突时，总要有一个利益衡量问题，选择优先保护更大利益本身就是法律正当性的表现。在上面的案例中，法律选择优先保护善意第三人钱某的物权利益，其本质在于选择了对物权登记公信力的信赖，隐含的价值取向是“市场经济社会促进交易、减少交易成本、保障交易安全”这一更大利益。而将保护交易活动中真正所有权人的利益，“市场经济社会交易静的安全、稳定性”这一价值取向让位于第二位。另一方面，从“登记”这一公示公信力的角度考量，即使作为善意所有人也常常存在一定过错或疏忽的。在不动产“登记”中不包括善意所有人的名字，可能是由于登记机关的过错，但也可能是作为申请登记人的过错。但作为真正所有人，至少应当尽到这样的注意义务：在登记机关登记发证后，应当验明自己是否被登记为产权人，并在发生错误登记时及时要求登记机关予以更正。在上面案例中，姚某作为真正的所有权人之一，她至少没有尽到在
自己的房屋所有权证上，审查在共有人一栏是否填写上了自己的名字这一注意义务，更没有及时要求登记机关予以更正。因此，作为善意所有人的姚某其过错或疏忽也是十分明显的。同样都是善意的，为什么善意所有权人得到的是失去原本属于自己的财产和可能面临的大成本的诉累。这恐怕应当算作正当性之一吧。
当然，这里需要说明的是，根据《物权法》第二十一的规定因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。同时并规定：登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因此，我国的不动产登记错误责任，采取的是双重责任追究制度。登记机构对于申请登记材料的审查采取的是书面审查与实质审查相结合的制度，以兼顾登记工作的效率与真实原则。
总之，不动产善意取得制度的确是一个历史性的突破。但在这一制度推行过程中也确实存在着如何协调保护善意第三人和保护善意所有人的利益冲突问题，最终归结到在充分尊重“市场交易活动中公示公信力的信赖”这一大前提下，如何取舍“市场经济社会促进交易、减少交易成本”与“市场经济社会交易静的安全、稳定性”这一价值取向问题。特别是在我们这样一个由静态社会，向动态社会转变的过程中，推行这一制度更有一个法律观念的更新问题。我相信与其他社会科学一样，一项法律制度的正当性也只能是相对的，在两项或者多项冲突的制度选择中，我国《物权法》选择了不动产善意取得制度，在当前确有其不得替代的正当性。[page]
