一、我国采取的是登记要件主义
按我国现行法,登记是不动产权属变动的生效要件。例如:《城市房地产管理法》第35条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”
《土地管理法》第10条规定:“依法改变土地所有权或者使用权的,必须办理土地权属变更登记手续,更换证书。“《城市私有房屋管理条例》第6条规定;“城市私有房屋的所有权转移或者房屋现状变更时,须到有关部门办理所有权移转或者房屋现状变更登记。”
建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定:“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”这些规定均表明,登记是我国不动产所有权、使用权发生、变更和消灭的生效要件。
二、登记的效力与合同效力相混淆,致使登记效力不统一。
例如,《担保法》第41条规定:“抵押合同自登记之日起生效。“《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立之日起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。“可见,在不动产抵押登记关系中,抵押物登记是抵押合同生效的条件。
但是, 2000年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定:“依照合同法第44条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
根据上述解释,合同本身仍然有效,但是因未办理登记手续,因此所有权和他物权不发生转移。后者将合同效力与登记效力区分开来,当然更为合理。因为登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,它不是针对合同行为,而是针对物权变动所采取的一种公示方法。
因此在登记之前,当事人就不动产的移转已经达成了合意,合同关系已经成立并生效。登记成为不动产交易合同生效后当事人应尽的义务,并且一经登记,产生物权变动的法律效果。
三、不动产物权登记与动产登记相混淆。
对于一些特殊的动产交易,法律也采取登记制度,如船舶、航空器、机动车等。按照我国现行法律的规定,船舶、航空器、机动车权利的取得、转移和消灭应当登记,未经登记,不得对抗善意第三人。有人据此认为,在登记效力问题上,我国同时采用了登记要件主义和登记对抗主义,出现法律规定的冲突。这种观点实际上是把不动产物权登记与动产登记相混淆。[page]
