房产登记是指房产登记依当事人的申请或依职权，对房屋所有权、房产他项权利和其他应当登记的房产权利以及与此相关的事项记载于特定的簿册，予以公示的行为。
目前，规范我国房产登记的是建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》，还有一些地方性的法规，比如上海市人大常委会制定的《上海市房地产登记条例》及南京市人大常委会制定的《南京市城镇房屋权属登记条例》。在我国绝大部分地方，由于登记立法不完善，虽然存在一些房屋产权产籍资料，比如：房产卡和登记册，由于房产卡主要是权属登记完成后，对房产情况及权利人情况的简要摘录，主要用于查档索引;登记册主要是指房地产登记簿册，包括登记簿、收件登记簿、发证登记簿、房屋总册等，主要是根据产权登记的结果和分类管理的要求而编制，是产权状况和房屋状况的缩影，还没有被赋予法律依据的法律效力。所以，还没有真正建立健全登记簿册，而真正表征房产权利归属的是房产登记机关颁发的房屋所有权证或房屋他项权证，房屋所有权人向他人出示自己的房屋所有权证公示房屋所有权的归属，因此，目前我国房产登记主要是通过颁发房屋所有权证来实现的。
正因为登记功能目前主要是通过颁发房屋所有权证来实现，在房产登记中发生的行政诉讼也就主要表现为对登记机关是否应当颁发房屋所有权证等证书不服提起的行政诉讼。具体而言，房产登记中的行政诉讼主要可分为以下几类，其中以第二类为常。
一、认为登记机关没有履行法定职责而提起的行政诉讼。包括：
当事人认为符合登记条件，登记机关拒不登记。作出的判决可能为：A、原告胜诉，判令登记;B、原告败诉。
当事人认为应当注销某种登记，而登记机关拒不注销登记。作出的判决可能为：C、原告胜诉，判令注销登记;D、原告败诉。
二、对登记机关登记行为、注销登记行为不服而提起的行政诉讼。包括：
对登记行为不服提起的行政诉讼。作出的判决可能为：E、原告胜诉，撤销登记行为;F、原告败诉，维持登记行为;
对注销登记行为不服提起的行政诉讼。作出的判决可能为：G、原告胜诉，撤销注销登记行为：H、原告败诉，维持注销登记行为。
三、对登记机关的行政处罚行为不服。
房产登记行政诉讼中形成的行政判决，根据对将要登记或已经进行的登记的态度为标准，可分为如下两类：一类是认可登记，包括上述A、D、F和G四种情形;第二类不认可登记，包括上述B、C、E和H四种情形。
笔者认为房产登记行政判决在民事上不产生确定房屋所有权归属于登记名义人的效力。对第三类行业诉讼的判决、不认可登记的行政判决的民事上不生确定权利房屋所有权归属的效力应当没有疑问。唯有认可登记的行政判决，有观点认为，行政诉讼中作出的判令登记机关予以登记、撤销房产登记机关注销登记行为的判决等认可登记的行政判决说明登记机关的登记或者原登记是正确的，颁发房屋所有权证就没有错，也就证明房屋所有权归登记名义人享有，也就是说，此类行政判决产生了与民事上确认判决相同的法律效果，其他人(特别是注销登记程序中以自己为真实权利人、登记错误为由向登记机关提出注销申请的人)再提起民事诉讼，因为有行政判决存在，法院应当不予支持。对这种观点，笔者不敢苟同，行政判决不论是认可登记的行政判决还是不认可登记的行政判决，都是对登记机关行政行为进行审查的结果，其目的是监督登记机关行政行为是否合法，他并不能产生民事上的确权后果。这得从登记的目的与法律效力具体说明。[page]
任何标的物的交易，其交易安全、交易敏捷都需要以一定的方式向世人昭示在标的物上存在权利状况。动产以占有作为公示的方式，不动产因为其价值较大，与人们的生活、社会经济密切相关，占有不能完全表征其上存在的权利状况，所以，几乎世界各国均以登记作为公示的手段。
既然房产登记的产生是基于交易安全、交易敏捷，那么房产登记又是怎样实现这一目的的呢?是通过赋予房产登记以公信力来实现的，也可以这样说，房产登记在民法上的效力就是公信力。公信力是指物权登记机关在其物权登记簿册上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的法律效力，也就是说，即便登记错误或遗漏，因相信登记正确、全面而与登记名义人(指登记簿上记载的物权人随行交易的善意第三人，其所得利益受法律保护。具体来说，公信力有以下四个方面的内容：从登记名义人取得所有权者，只要他为善意，如登记名义人并非真正的所有权人，取得人仍确定地取得其名义下登记的所有权，真权利人并因此而丧失所有权;从登记名义人取得所有权者，如果该财产上存在没有登记的抵押权，只要他为善意，视该财产上不存在抵押权，取得人不负抵押权负担的所有权;从处分权受到限制的登记名义人(如登记名义人受有破产宣告的限制度让物权者，如此种限制未记载于物权登记簿，只要他为善意，受让人受让的物权不受登记名义人所受限制的影响，仍能确定地取得受让的物权;向登记名义人履行给付义务的人，如登记名义人并非真权利人，只要他为善意，然第三人基于登记信其享有权利而向他履行给付义务，第三人所作的履行有效，真权利人不得再请求第三人履行，其所受损失只能请求登记名义人赔偿。如果木赋予登记以公信力，在登记不真实的情况下参与交易行为的人的利益得不到保障，参与交易行为的第三人为了自己的利益，势必要费时费力详查房屋权利状态的实际底细，一方面降低了交易的效率，另一方面浪费社会财富，还使得登记的价值荡然无存。
登记有无确定产权归属的法律效力呢?答案是否定的。一是因为登记机关没有确定产权归属的职权，二是因为登记机关据以登记的材料是申请人提供的材料，这些材料可能是真实的，也可能不真实，可能反映当事人的真实意思，也可能是虚假的意思。对申请人的申请材料的审查只是形式审查，而不是实质审查，也就是说登记机关尽到合理的注意义务，仍然不能发现申请材料的虚假，申请材料又确实反映出申请人享有房屋权利，登记机关就应登记，即使后来的证据证明登记名义人不是房屋产权人，登记机关也不负登记错误的责任。[page]
登记机关的登记并无确定房屋产权归属的法律效力，也并不能保证登记名义人与真实产权人的绝对一致，相反，由登记的形式审查和登记的公信力，我们可以看出，房产登记存在登记的名义人与真实产权人不一致的情况。其原因，可能是登记机关的过失，也可能是当事人本身的原因。当事人本身的原因，主要有以下几种情况：l、家庭共有房屋，以一人的名义登记，在双方当事人之间，房屋仍属共有;2、当事人采取欺诈手段，比如抢劫、盗窃他人房产证，然后伪造身份证件、转让房产合同书，向登记机关申请办理房屋所有权转让登记，在此种情形，因真实权利人没有转让的意思表示，所谓“合同”并无法律效力，真实权利人的房屋所有权并没有消灭;3、真实权利人为了某种目的，比如逃避债务，与他人通谋作出虚伪转让房屋所有权的意思表示，并向登记机关申请办理房屋所有权转让手续，因通谋的虚伪意思表示在双方之间无法律效力，房屋真实产权人仍然没变，造成登记与事实不一致;4在不承认物权行为时，当事人签订房屋所有权转让合同并在房产登记机关办理转让手续之后，转让合同存在某种暇疵，被确认无效或被当事人行使撤销权撤销合同，出让人的权利并没有消灭，但是登记名义人是受让人，这也造成登记与事实不一致;5、房屋所有权人死亡后，一部分继承人木知道还有其他继承人的情况下，侵害了遗产并办理了房屋所有权的转移手续，也会造成登记公示与事实不一致的情况。6、在登记不一致的情况下，自名义权利人那里获得“房屋所有权”，并在房产登记机关办理了转移手续，在受让不符合公信力对第三人利益保护的条件时(如通过赠与、继承取得房屋“所有权”，或通过转让、但是第三人是恶意)，第三人没有获得房屋所有权，那么房产登记仍然保持与事实不一致的状态，但是第三人善意受让时，第三人取得所有权，原所有权人的所有权归于消灭，登记与事实不由原来的不一致变为一致。
既然登记机关的登记并无确定房屋产权归属的法律效力，又存在登记名义人与真实权利人不一致的情况，那么登记机关的登记在房屋产权诉讼中就只起着推定房屋所有权归登记名义人的作用，也可以说起着举证责任分配的作用，将举证责任分配给真实权利人，真实权利人有责任提供房屋所有权归其享有的证据，当其不能提供或证据不能证明时，将承担败诉后果。所以登记机关的登记，颁发的房屋所有权证在诉讼中不能作为证据使用，法院不能因为名义人持有房屋所有权证而否定真实权利人提供的证据，否定真实权利人的权利而驳回真实权利人的诉讼请求或以应当向登记机关申请解决为由驳回起诉。[page]
既然登记机关的登记、颁发的房屋所有权证只有推定效力，那么，在登记行政诉讼中形成的认可登记的行政判决，只是认可登记机关的登记，认可了登记机关的登记的推定效力，对房屋产权的归属并没有下结论。而否定登记机关的登记也只是否定登记的推定效力，在未办理新的登记之前，按房屋的占有状况分配举证责任，并不否认登记名义人或申请人有房屋权利，也就是对房屋的权利归属也没有下结论。所以，不论房产登记行政诉讼判决是认可登记，还是不认可登记，当事人仍然可以提起民事诉讼，在房屋产权诉讼中，法院都应当依据行政判决确定举证责任之后，抛开行政判决，根据优势证据规则判断案件事实，适用法律对房屋产权归属作出判决。
房产登记行政判决除了其判决结果对登记的推定效力、举证责任的分配有影响外，在某些时候，判决认定的事实在民事诉讼中有推定为真实的效力，特别是登记机关根据真实权利人提出的证据，认为登记名义人在申请房屋登记时，申报不实或者登记名义人是以虚报。瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书，而依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款制一倾或第三十六条第一款之规定注销登记、公告权属证书作废后，名义权利人不服注销登记、权属证书作废公告提起行政诉讼而形成行政判决，其认定的事实在民事房屋产权诉讼中更是具有推定为真实的效力。但是，这种效力只是推定效力，当对方当事人提出了足以推翻的证据时，法院就应当根据本案的证据认定案件事实。
