建筑物区分所有权的构造

几年来，随着我国住房制度的商品化，传统的房屋所有权关系发生了重大的变化，许多新的问题随之产生，特别是房屋的区分所有问题。如何解决这一市场经济中出现的新问题，是我国房地产市场法制建设的一个重要任务。
在现代社会，随着建筑技术的进步，城市地价的高涨，土地利用开始向立体化方向发展，高楼大厦雨后春笋般地拨地而起。由于高层建筑物往往由不同人所共同拥有，各种关系复杂，因而引起无数的纷争，各国纷纷制定调整建筑物区分所有权的法律。我国目前尚未制定建筑物区分所有权法，建设部1989年11月发布的《城市异产毗连房屋管理规定》只对建筑物区分所有权问题作了一些原则性规定。从各国的建筑物区分所有权立法来看，虽各具特色，但基本内容人体相同，大都规定了诸如建筑物区分所有权的成立与消灭、专用部分与共用部分的界定、区分所有人的权利义务、区分所有建筑物的管理等内容。
一、建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权的客体为建筑物。所渭建筑物，“一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所”。作为建筑物区分所有权客体的建筑物只是建筑物中的一部分。为建筑物区分所有权的客体的建筑物应具备以下三个条件：1．建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。其区分的方法有三：一是纵割的区分，如连脊房屋；二是横割的区分，如楼房的楼层；三是纵横割的区分，如楼房的单元。从各国立法来看，一般采取后两种方法，即建筑物须能够在横向、或纵横向上区分为若；于独立部分。笔者认为．这种立法是可取的。因为纵割区分的建筑物．除界啭墙及梁柱等共用之外，一般走廊、楼梯等都是分开的，外壁墙、屋顶、基地等均以界壁墙为界。这种情况与普通所有权并无很大差别，完全可以按照普通所有权和共有关系加以解决。2．建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。3．建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分。也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。如果只有专用部分，则形成的是普通所有权关系。如果只有共用部分，则形成的是普通共有关系。只有专用部分与共用部分并存，才能形成建筑物区分所有权关系。从上述的界定的条件来看，作为建筑物所有权客体的建筑物应当限于楼房。正因为如此．建筑物区分所有权，又有“住宅所有权”、“公寓所有权、、“楼层所有权”等称谓。笔者认为，我国建立建筑物区分所有权制度，亦应将其客体限定在楼房的范围之内。当然，楼房的用途不限于民用，商业、服务业用房等亦包括在内。我国《城市异产毗连房屋管理规定》所指的“异产毗连房屋”不能一概成为建筑物所有权的客体。按该《规定》第2条第2项，异产毗连房屋“系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋”。可见，异产毗连房屋的范围要大干建筑物区分所有权中的建筑物的范围。异产毗连房屋只有符合上述三个条件的，才能成为建筑物区分所有权的客体。[page]
关于建筑物区分所有权的构成，各国立法及学说不尽—致。按德国《住宅所有权法》，建筑物区分所有权由三部分构成，即由供居住或供其他用途的建筑空间1：所设立的专用所有权、区分所有人共用建筑物(包括基地)上所设立的持仃共有权和基于共同关系而产生的身份上的成员权所构成。德国法学家贝尔曼将被区分的仟空间所有权视：勾特别所有权，外周问题视勾共有权，再加以各区分所有人之间的成员权，从而形成了将物权法性与人法性二要素合而为一体的“共同的空间所有权”法律关系。在日本建筑物区分所有权法巾。建筑物区分所：仃权由作为区分所有对象的建筑物部分的单独所有权、为行使单独所有权所不可缺少的建筑物共同部分的共有权和对建筑物所在土地的建筑用地权三项要素构成。在法国。有主张二元论者，认为建筑物区分所有权由私有部分的权利和共有部分的权利所构成；有主张一元论者。认为建筑物区分所有权乃是—项概括的物权，—方面具有私有部分的权能。另—方面具有共有部分的权能。
笔者认为．建筑物区分所有权是—种复合形态的权利。应无疑义。闲此。不宜将专有权与共有权视为建筑物区分所有权的权能。那么，建筑物区分所有权是由哪些权利复合而成的呢?从上述各种观点来看，与建筑物区分所有权有关的权利共有四项：专有权、共有权、基地利用权和成员权。笔者认为，建筑物区分所有权是由专行权和共有权所构成的。基地利用权实质上乃是共有权的具体化，不宜与共有权并列，故德国《住宅所有权法》将基地作为共有建筑物是合理的。而成员权实质上乃是区分所有人为更好地行使专用权和共用权，筲理区分所有建筑物。在区分所有人团体中所享有的权利。该权利之享有是以区分所行人享有建筑物区分所有权为前提的，自然不能作为建筑物区分所有权的构成要素。所以，笔者赞同这样的主张：建筑物区分所有权，是指根据使用功能．将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。
专有权和共有权是相对独立而又不可分离的权利。作为相对独立的权利，区分所有人可以分别行使之：对专用部分行使专用的权利，对共用部分行使共用的权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，建筑物区分所有人不得将其分离。这是各国立法——致公认的原则。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第15条第2项规定：共有权不得与专有权分离处分。德国《住宅所有权法》等亦有类似规定、如果失去专有权和共有权中的任何一项，则建筑物区分所有权就将不复存在。在建筑物区分所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，即专有权的效力及于共有权：专有权是产生共有权的前提，专有权的范围决定共有权的范围。因此，在一区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权。[page]
划分专有权和共有权的范围是建筑物区分所有权的一个最基本的问题。
1。专有权。专有权的标的物是区分所有建筑物中的独立建筑空间。这与普通所有权不同，它不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”加以管领支配。对专有权的标的物，各国建筑物区分所有权立法一般都规定了范围。如日本《关于建筑物区分所有权的法律》第1条规定；“一栋建筑物在构造上被区分为数个部分，其各部分可以独立供作住宅、商店、事务所或仓库或者其他建筑物使用时，依本法所定，得各自为所有权的标的。”《瑞士民法典》第712条之2第(1)项则更明确规定：“特别权利(专有权——笔者注)标的物，可为单独的楼层，亦可为楼层内隔开的具有出入口的用于居住、办公或其他目的的单元；单元可包括隔开的房间。”从各国立法来看，作为专有权标的物的专用部分——建筑空间，必须能够与外界隔离而又能独立使用。因此，凡是开放式的建筑空间，或不能独立使用的部分，如某一单元中的一个居室或一个阳台、为多个区分所有人共用的楼梯等，都不能作为专有权的标的物。
2．共有权。共有权的标的物为区分所有建筑物的共用部分，即除专用部分之外的部分。共用部分有法定共用部分和约定共用部分，全体共用部分和部分共用部分之分。法定共用部分即区分所有建筑物在性质或构造上当然共用的部分，如电梯、楼梯、基地等；约定共用部分即区分所有人通过规约，将可以作为专用的部分作为共用部分，如将某一房间作为集体会议室、活动室等；全体共用部分即供全体区分所有人共同使用的部分，如庭院、公共厕所等；部分共用部分即供部分区分所有人共同使用的部分，如结构性隔层、各单元的楼梯等。《瑞士民法典》第712条之2第(2)、(3)项对法定共用部分和约定共用部分分别作了规定，属于法定共用部分的有： (1)建筑物的场地及建造楼房的建筑权，（2)对于楼房或其他楼层所有人的房屋的存在、结构及坚固极为重要的或对楼房的外观及造型起决定作用的装饰物，(3)其他楼层所有人亦使用的设备。属于约定共用部分的是：建筑物的其他组成部分，经楼层所有人在设定楼层所有权时或事后台意后，得宣布为共同所有。日本《关于建筑物区分所有等的法律》第2条及第4条规定；共用部分是指专有部分外的建筑物的部分、不属于专有部分的建筑物的附属物、通往数个专有部分的走廊或楼梯室及其他在结构上可供区分所有人或一部分共用的建筑物的部分。从我国《城市异产毗连房屋管理规定》来看，共用部分包括，共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施，共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙，房屋的附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管，化粪池等)。其中，既有全体共用部分，又有部分共用部分。[page]
在区分所有建筑物的共有权中，下列三个问题值得探讨：
（1)关于共有权的性质问题。日本通说认为是共同共有，台湾学者通说认为是按份共有。 我国学者一般认为是按份共有。笔者亦认为，区分所有建筑物的共有应为按份共有。因为，如果认定为共同共有，则区分所有人的利益分享与费用分担将无法确定。但这种按份共有与普通按份共有不同。在区分所有建筑物的共有中，共有人虽可以按一定标准确定其共有份额，但却不能将自己的份额分出或者单独转让。这是由区分所有建筑物的使用目的及性质所决定的。既然区分所有建筑物中的共有为按份共有，则区分所有人自应有自己的份额。但区分所有人的共有份额应如何确定，各国采取的标准不尽一致。《瑞士民法典》第?12条之5第(1)项规定，各楼层的应有份，以不动产价值或建筑权价额的百分数或千分数计算；日本《关于建筑物区分所有等的法律》第14条规定；各共有人的份额依其所有的专有部分室内面积的比例计算，而室内面积则依照以墙壁或其他区划的内侧线围绕部分的水平投影面积为准。笔者认为，基于我国的实际情况，共有份额的确定，应当以专有部分的出售价格占整个建筑物总价格的比例计算。这样确定，一则简便易行，二则可避免不必要的纷争。
(2)关于楼顶和楼梯的共用问题。对此问题，我国有学者认为：不设公共设施的楼顶，应属最高层的区分所有权的客体范围。设置公共设施的楼顶，归该楼的全体所有人所共有；楼顶上不设公用活动场所的楼房的各层楼梯分别属于楼梯以上的区分所有人共有，比如一至二层的楼梯，属于二层至顶层各区分所有人共有，二到三层的楼梯，属于三至顶层的各区分所有人共有，依此类推。楼顶上设置供全楼人员共同使用的阳台等活动设施或场所的楼房的各层楼梯和走廊，归全体所有人共有。笔者认为，这种观点不可取。就楼顶而言，虽在楼房的最上层而不与其它层接界，但楼顶对整个建筑物的构成、外观等具有决定性作用，并且对顶层区分所有人之下的区分所有人亦有裨益。因此，无论楼顶是否设置公共设施，都应属于共用部分‘就楼梯而言，虽然由于楼层的不同，各区分所有人实际使用楼梯的面积有别，如一楼区分所有人基本上不使用楼梯，而二层以上的区分所有人随楼层的增高，使用楼梯的面积也增大，但这不应影响整个楼梯作为区分所有人的共用部分，无论楼顶是否设置公共活动场所。否则，必将导致各区分所有人之间的权利义务不平等。例如，若按“分层共有”的观点解释，区分所有人对楼梯所享有的共有份额将随着楼层的增高而增加，因而承担的义务也就越来越大。这显然与专有份额不成比例。换个角度讲，如果高层的区分所有人乘电梯上下楼而很少使用楼梯，则应当作何种解释。该电梯是否也应“分层共有”呢?这显然是不可能的。笔者认为，楼顶、楼梯是区分所有建筑物的当然组成部分，自应为区分所有人所共有，不应有任何条件的限制。这是各国立法的共同主张。当然，这里的共用部分可能是全体共用部分，也可能是部分共用部分，应视具体情况而定。[page]
(3)关于基地的共用问题。区分所有人使用建筑物基地的权利，称为基地利用权。关于基地利用权，有人认为，建筑物的区分所有，各专有部分以立体的形式重叠而成，而且第二层以上之专有部分与地面并无直接的接触，因此，二层以上专有部分的区分所有人，对于基地并无所有权、地上权的必要，各自得就其专有部分之位置，具有与地面无直接关系的空间所有权或空间地上权。而有人则认为，建筑物的三层乃以二层为媒介，二层则以一层为媒介，直接间接均受地面的支持，因此，不能将二层或三层部分之区分所有，视为单纯的空间所有权或空间地上权。笔者认为，建筑物的二层以上虽与基地无直接的支撑关系，但都通过支撑媒介与地面发生支撑关系。实际上，整个区分所有建筑物均由基地支撑着。因此，应当认为区分所有人对基地都有共用的权利。在我国，土地归国家或集体所有，区分所有人取得区分所有权，即取得了国有或集体土地使用权。因此，即使区分所有建筑物毁损灭失，区分所有人亦有权在原基地上重建区分所有建筑物而重新享有区分所有权。
二、建筑物区分所有人的权利和义务
建筑物区分所有权是一种复合形态的权利，因而其主体自然具有复合身份，即区分所有人既是所有权人，又是共有权人。由于法律身份不同，权利主体所享的权利和承担的义务亦有差别。
1．区分所有人作为所有权人的权利和义务
权利主要有：(1)区分所有人对其专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。区分所有人在不违背区分所有建筑物本身用途的前提下，可以自由用益和处分其专用部分。如区分所有人可以自己居住，也可以出租、出借、出典、设定抵押、出卖等。为增加专用部分的使用价值，在不损害区分所有建筑物结构的情况下，可以任意装饰其专用部分。这些装饰物即使牢固在建筑物上而无法分离，仍归区分所有人所有；(2)区分所有人在行使区分所有权时，有权排除他人干涉和限制。区分所有权作为所有权的特殊形态，亦具有排他性。区分所有人有权拒绝他人对其专用部分的不合理要求；(3)区分所有人于必要限度内，有权使用其他区分所有人的专用部分或不属于自己共有的共用部分。所谓必要限度限于为使用、保存或改良专用部分或共用部分所必须的范围内。日本《关于建筑物区分所有等的法律》第6条第1项即作如此规定。
义务主要有：(1)区分所有人使用其专用部分不得违反区分所有建筑物的使用目的。区分所有人的使用行为如有不当，其他区分所有人有权加以制止，如在纯供住居用的区分所有建筑物中开设工厂、卡拉OK舞厅、餐馆等，均属不当使用行为。这些行为不仅带来噪音振动，影响他人生活安宁，而且也影响他人生活安全；(2)区分所有人使用其专用部分不得妨害和损害其他区分所有人的利益。如在自己的专用部分存放影响建筑物安全的危险晶、豢养动物、大声喧哗等，他人有权加以禁止；(3)区分所有人不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。如随意改变处于其专用部分内的水、电、暖等供给系统，随意拆除影响建筑物牢固与完整的墙壁、梁柱等，其他区分所有人有权禁止。如果区分所有人违反上述义务，则应当承担相应的民事责任，如排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。[page]
2．区分所有人作为共有权人的权利和义务
权利主要有：(1)区分所有人有权按共用部分的用途加以使用，日本《关于建筑物区分所有等的法律》第13条规定：“各共有人对共用部分，得按其用法进行使用。”即按照共用部分的种类、性质、构造使用共用部分，其他区分所有人无权限制和干涉。如果区分所有人按区分所有建筑物的非本来用法使用，则须由多数区分所有人决定，或按规约的规定处理。如在屋顶开设娱乐场等；(2)区分所有人有权分享共用部分的收益。如果区分所有人将共用部分用于营利性使用，则其收益应由区分所有人分享。例如将共用的庭院开设停车厂、在屋顶开设卡拉OK舞厅、出租外墙壁用作广告宣传等。对共用部分的收益，区分所有人应按共有份额的比例分享。
义务主要有：(1)区分所有人应维护共用部分的正常使用状态。不得随意改动共用部分的设置和结构，不得侵占共用部分，应保持共用部分的清洁。例如，区分所有人不得在公用走廊堆放杂物，不得随意倒放垃圾，不得损害消防、水电等设施，不得随意在公用庭院搭棚建屋，等等。
我国《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定：除另有约定外，所有人不得多占、独占共用部分。第8条规定：所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还需正得其他所有人的书面同意；(2)区分所有人应负担共用部分的正常费用。对于为使用、维修、管理共用部分所支出的费用，区分所有人有分摊的义务。为全体共用部分所支出费用，应由全奉区分所有人按其共有份额的比例分担；为部分共用部分所支出费用，应由受益的区分所有人安共有份额比例分担。共用部分的正常费用一般包括日常维修共用部分的费用、管理共用部分向费用、设置和更新共用设施的费用及建筑基地的负担(如土地使用费)等。我国《城市异产毗连房屋管理规定》对费用分摊作了较明确的规定。第9条规定，修缮费用依下列原则处理：
（一)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；(二) 共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担；(三)楼盖的修缮，其楼酉与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责，其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担；(四)屋盖的修缮：1．不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2．可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担；(五)楼梯及楼梯间的修缮；1．各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比列分担。2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担；(六)房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担；(七)房屋共有、共用的设备和附属建筑均建缮，由所有人按份额比例分担。区分所有人不履行上述义务的，其他区分所有人有权请求徘除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。[page]
三、区分所有建筑物的管理
区分所有建筑物的管理是指为维持区分所有建筑物的良好状态，而对区分所有建筑物加 以保养、利用的行为。对区分所有建筑物专用部分的管理，由各区分所有人各自为之，而对区分所有建筑物的共用部分，则须由全体区分所有人共同管理。我们一般所称的区分所有建筑物的管理是专指后者而言的。由于区分所有建筑物的管理涉及到每个区分所有人的利益，而每个区分所有人又不能各自为之管理，所以，必须建立一个代表全体区分所有人利益的团体组织，这是各国立法的一致性规定。我国《城市异产毗连房屋管理规定》第15条亦规定：“异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。”
从各国立法规定来看，在区分所有人团体内部，一般设立两个管理机构：一是区分所有人大会，二是管理委员会。而区分所有建筑物管理的基本规范则为管理规约。
区分所有人大会由全体区分所有人组成，是区分所有人团体的最高决策机关。各区分所有人通过区分所有人大会参与对区分所有建筑物的管理。这是区分所有人成员权的具体表现。区分所有人大会的主要职权是决定区分所有建筑物管理的重要事项。例如，管理规约的订立、变更或废止，毁损建筑物的重建，改扩建建筑物，选举管理委员会等等。区分所有人大会的决议对臣体区分所有人有拘束力。区分所有人大会的决议如何表决，各国采取的方法不尽相同，基本上有“一致表决”和“多数表决”两种方法。“多数表决”又有简单多数表决与绝对多数表决之分。
德国法原则上对一般管理行为实行简单多数表决制，而对处分行为则实行一致表决制，日本法以简单多数表决为原则，以绝对多数表决为例外，我们认为，在区分所有人大会决议的表决方式上，宜采取绝对多数表决制。因为一致表决制在实践中很难实行，而简单多数表决制又不利于反映绝大多数区分所有人利益。对于区分所有人大会决议的表决权应如何计算，各国立法规定亦不尽一致。德国法、瑞士法系以区分所有建筑物的所有人的人数为准，即一人有一票表决权。即使一人拥有二个以上专用部分，亦只能按一入计算。但二人共有一专用部分的，则按一人计算；日本法系以专用部分室内面积的比例为准。法国法原则上每一区分所有人均有表决权，但表决权的多少则视其专用部分占区分所有建筑物价值的比例计算。这些方法，当以日本法或法国法的规定为宜。这种方法能够反映出区分所有人的共有份额的多寡。[page]
管理委员会是区分所有人大会的执行机构，由区分所有人大会从区分所有人中选举产生。一般设主任一人，委员若干人。管理委员会负责区分所有建筑物的日常管理工作。对内执行区分所有建筑物的管理事务，对外代表区分所有人团体从事活动。如《瑞士民法典》第712条之19(1)规定：“管理人对其法定任务范围内的楼房共同所有关系的全部管理事务有代理权，对外代表楼房共同所有关系及楼层所有人。”日本法亦有类似规定。管理委员会的职权主要有：执行区分所有人大会的决议事项、管理日常收益及费用支出情况、召集召开区分所有人大会、调解区分所有人之间的纠纷、查处违反规约的行为等。
管理规约是规范区分所有建筑物管理的自治规则，实际上，就是区分所有人团体的章程。 管理规约的订立、变更或终止均须经区分所有人大会决议。按日本《关于建筑物区分所有等的法律》第31条第1项规定：“规约的设定、变更或废止，依区分所有人及表决权各四分之三以上的多数集合的决议进行。”这种绝对多数表决制是可取的。管理规约订立后，对全体区分所有人发生效力，同时亦及于区分所有人的继承人等特定继受人。德国法及日本法均有此规定。一般而言，管理规约可以规定如下事项：(1)有关区分所有人所有关系的事项，如将专用部分规约为共用部分等；(2)关于区分所有人之间共同事务的事项，如管理规约的订立、变更或废止，管理委员会的组成等；(3)关于区分所有人之间利害关系的事项，如收益的分配、费用的分摊等，(4)关于禁止区分所有人行为的事项，如禁止饲养动物、禁止存放危险品等；(5)关于对违反义务者处理的事项等。