骗贷情况下对银行不动产抵押权的保护

更新时间:2022-05-23 11:41 找法网官方整理
导读:
案情:甲与房地产开发商签订商品房买卖合同,在支付首付款后,甲向银行申请贷款,银行经审查后,认为完全符合授信条件,同意借款给甲,双方办理了抵押登记等,银行将款项

  案情:甲与房地产开发商签订商品房买卖合同,在支付首付款后,甲向银行申请贷款,银行经审查后,认为完全符合授信条件,同意借款给甲,双方办理了抵押登记等,银行将款项发放到甲的银行卡中,然后在甲的授权下将款项转帐给了开发商。至此,银行已经履行了借款合同的主要义务,甲应当按照约定按时足额还款。两年后甲不再按月还款,银行起诉并向法院提交了借抵合、借款凭证、房地产抵押登记审批核准书等。甲当庭辨称,当初并之所以要贷款,完全是在开发商的主使下进行的,开发商拖欠甲的工资,开发商承诺承诺如果贷款到帐就发放工资,为了得到工资向银行借款。按月还款都是由开发商负责,同时房屋归甲所有。甲向法院提交了自己与开发商签订的协议书,协议书对上述事实予以确认。

  本案在刑事方面涉及贷款诈骗,如果刑事诈骗成立,那民事上,银行的抵押权是否应当保护呢?法官们观点不一致。

  第一种观点认为不应当保护,理由是房屋买卖合同是虚假的,导致银行和借款人之间的借款关系虚假,同时因为抵押合同是借款合同的从合同,依据主从合同关系原理,主合同不成立或无效的,从合同也不能成立或有效。可以说签订上述合同及其他法律文件的目的就是为了骗取银行贷款,合同只不过是当事人骗取银行贷款的手段和工具,已经失去了独立存在的意义,故应当按照共同侵权的规定,由开发商和借款人连代偿还银行贷款,抵押合同无效,银行的抵押权不能成立。

  第二种观点认为,对银行的抵押权应当予以保护,银行出于对抵押登记公示的信任而放款,同时又严格审查了相关贷款资料,不存在任何过失,故应当予以保护。

  笔者同意第二种观点。理由如下:

  一、法理依据

  1、依据民法基本原则首先依据民法诚实信用原则,进行交易的主体应当秉承诚信,不采取任何欺骗手段达到自己的目的;诚实信用是交易主体自身的天然的义务,不得以任何理由违反。同时交易主体并不当然负有审查核实对方是否是否诚信的义务。交易主体没有察觉对方欺诈的,并不能导致欺诈方免责或减轻责任。其次依据民法公平原则,法律对纠纷的处理应当权衡得失。应当不放纵违法者,同时让守法者、受害方得到应有的补偿或者赔偿。本案银行的抵押权如果不予保护,那么银行只能依据侵权的连带责任的约定追究开发商和借款人的责任,债权失去了保障。其结果就等同于让银行承担交易对象不诚信的法律后果;同时也在放纵违法者,让违法者感觉到违法还能获利,这是法律所不能容忍的。

  2、依据物权法公示、公信原则依据该原则,公示指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权的变动之所 以要公示也是由物权的性质本身所决定的。因为物权具有排他的、优先的效力。如果物权的变动不采用一定的公示方法,某人享有某种物权,第三人并不知道,而该人要向第三人主张优先权时,必然会使第三人遭受损害。??[page]

  所谓公信,是指一旦当事人变更物权时,依据法律的规定进行了公示,则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律 仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果,以保护交易安全。本案银行正是基于对抵押登记公示的信任而签订借款合同,并将款项发放给借款人,因此应当对银行的该种信任予以保护。否则不足以保护交易安全。

  3、依据民事法律行为理论民事法律行为在本质上是当事人的意志,此种意志符合法律规定,依法即可以产生法律拘束力。而当事人的意思表示能否产生此种拘束力,则取决于此种意思表示是否同行为人的真实意思相符合,也就是意思表示是否真实。本案甲确实想得到银行的贷款,尽管甲是为了开发商贷款,但这不能改变意思表示的真实性。甲内心有借款的真实想法,表示在外的行为也与此意志一致。至于该法律行为的目的、甲欲达到的效果等就不在是意思表示的范畴。甲借款的目的不是为了买房子,而是给开发商使用,这不影响借款意思表示本身的效力,借款的意思是真实的,同时,银行在签订借款合同、发放贷款时对此不知情,是善意的,银行受到了甲的欺诈,银行的意思表示不自由,银行表达的意思不符合其真实意思。对此银行应当享有变更、撤销或者维持合同效力的权利。而甲作为加害方不能享有宣告合同无效的权利,合同是否有效应由法院依法认定并宣告,当事人不得享有此种权利。故本案的借款合同依据《合同法》的规定属于可变更、可撤销合同,银行有权选择变更、撤销或者维持合同效力。同时因为借款合同有效,抵押合同亦应有效。银行的抵押权应当得到保护。

  二、法律规定

  即使按照《物权法》关于善意取得制度的规定,银行的抵押权也应当予以保护。《物权法》第106条的规定,他物权包括抵押权在满足条件时可以善意取得。依据该条规定,银行在取得该抵押权的时候是善意的,银行已经尽到了自己的审核义务,当然此时的审核义务仅限于表面审核义务。不能要求银行对借款人提交的所有资料的真实性、有效性负责,那也是不现实的,毕竟法律不强人所难,只要相关资料的要素齐全,无明显重大缺陷就可以了。善意应当包含有不知情的要素,对于银行是否善意存在一个举证责任分配的问题。善意取得制度存在的目的就是为了保护善意第三人的利益,维护交易秩序,举证责任的分配应当保护这一制度的实现,而不是限制、阻挠。笔者认为,应当首先推定第三人是善意的,除非有证据证明第三人是恶意的。从证据理论上将,主张消极事实的人不负举证责任,主张积极事实的人须对自己主张的事实提供证据加以证明。故除非甲有证据证明银行是恶意的,否则应当首先推定银行是善意的。其次,银行抵押权的取得是有代价的,是有偿取得,代价就是银行要借款给甲,在这里银行承担了借款不能收回的风险,风险的额度就是贷款的本金。对此就应当有对价对银行进行补偿,补偿的方法就是借款人要在本金之外偿还利息,同时银行要降低风险发生的概率,方法就是担保,抵押担保的作用就在于降低银行无法收回本金及利息的风险概率。银行取得抵押权的代价是非常大的。最后,银行在甲的房产上的抵押权已经由相关房产登记部门作了抵押登记,已经按照《物权法》的规定作了公示,已经产生公信力。银行抵押权的取得完全符合法律规定,应当予以保护。[page]

  三、从证据学上讲,也应当保护银行的抵押权

  首先,银行向法院提交了借款合同,借款凭证(借据),抵押合同,抵押登记机关审批书(效力相当于他项权证);而借款人向法院提交的是其与开发商签订的关于诈骗银行贷款的协议。对于上述这些证据笔者认为银行证据证明的案件事实的效力要明显高于后者。理由:首先银行的证据已经形成完整的证据系统,已经将案件事实证明的明明白白,没有任何瑕疵。而甲的证据就一个,没有任何证据系统可言。其次,骗贷协议不具有客观性和关联性。骗贷协议不是在银行与甲借款法律关系发生、发展过程中产生的,而是先于借款法律行为之前产生,不具有客观性;另外,骗贷协议证明的是甲为什么借款这一事实,而本案要查明的案件事实是甲是否借款并设定抵押,骗贷协议与待证事实之间缺乏关联性。最后,甲证据的真实性尚有待认定。对此笔者认为应当由甲来证明该证据的真实性,而不是银行。因为甲更有条件证明,更接近证据,甲作为提交证据方比银行更清楚该证据的产生、来源等,甲可以请求开发商作证等方式,如果由银行来申请鉴定证明等,如开发商拒不配合,等于银行事实上无法举证,故甲来举证更公平合理。

  综上,无论我们从哪个角度出发,都不能得出抵押无效的结论,不保护银行抵押权既不符合法学理论,也违反法律规定。

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