出售人王女士与其孙子陈二(七周岁)(陈二系未成年人，其法定监护人为陈先生与秦小姐)与购买人董先生于2013年2月10日签订了位于本市浦东新区新桥片区房屋的《房地产买卖合同》，签订买卖合同当日陈二的法定监护人均未到场行使监护权，之后陈二的法定监护人陈先生与秦小姐一直怠于补签买卖合同，导致买受方董先生迟迟未能办理银行按揭贷款手续，致使延误了交易过户时间。
【法律依据】
根据《民法通则》第13条规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动;同时，根据《民法通则》第16条规定，未成年人的父母是未成年人的法定监护人。
根据《合同法》第32条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
据此，该买卖合同处于效力待定状态。
【汉宇分析师观点】
本案中陈二年龄只有七周岁，是无民事行为能力人，应由其法定代理人(法定监护人)陈先生与秦小姐代为行使权利，但陈先生与秦小姐均未履行其监护权及时签署买卖合同，此行为存在的风险有：
1、若陈二的监护人始终未能对合同予以补签，合同任何一方提出该合同无效，将势必造成另一方的经济损失。
2、若该合同任何一方主张该合同无效，另一方可追究居间方居间服务瑕疵，居间方将承担相应责任。
鉴于此，汉宇分析师建议：
1、签约当日，未成年人的法定监护人必须到场签署合同，行使监护职权，同时，行使监护职权必须为被监护人利益考虑。根据《民法通则》第18条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
2、《民法通则》第13条规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。若存在精神病患者，还需提供相关部门出具的医学证明及能够明示其监护人的相关文件(例如，残疾人证、街道书面证明)。
