2008年4月30日，原告刘某、被告王某就被告长期居住并使用的二层楼签订买卖协议。协议约定，被告将其父(王某)名下的二层楼及整个院落和附属物等以130000元的价格卖给原告，另约定刘某需于签订协议时交定金26000元，余下房款于5月份交清，反悔方双倍赔偿定金款等事项。协议签订后，刘某交付被告定金26000元。2008年5月4日，在履行合同过程中，刘某与王某因买卖房屋北侧院落土地使用证问题发生争议，致房屋买卖协议未能继续履行。审理中，刘某表示，即使被告不交付院落的土地使用证，仍愿购买被告出卖的房屋。王某表示，即使原告放弃对院落内土地使用权的主张，其仍然不同意将约定房屋卖给原告。刘某以王某违约为由，要求刘某双倍返还定金。
对本案的不同意见：
第一种意见认为，双方签订的合同为效力待定合同，刘某在案件审理过程中未能提交证据证实王某就该房屋有处分权，其与王某签订的合同在未得到权利人追认前实质上是未生效合同，从实质上讲应属无效合同范畴，做为从合同的定金合同在主合同未生效时，也不具有约束合同当事人的能力。故被告只返还定金即可。
第二种意见认为，双方签订合同后，刘某如合同约定交付了定金，合同已生效并实际部分履行，在没有第三人主张权利的情况下，王某不同意卖房，有违合同法的诚信原则，定金是为保证合同最终履行而设定，因王某原因没能全部履行合同，刘某应双倍返还定金。
本案中涉及合同效力和定金罚则的适用问题，笔者在此略做探讨。
一、刘某与王某签订合同是否有效
合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。从我国合同法的规定来看，合同的效力可分为四大类，即：有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。 撇开有效合同不讲，剩余三种合同效力的区别在于：无效合同一般是指当事人故意损害他人或国家社会利益而签定的合同和内容违法合同;可撤销可变更合同主要是因当事人意思表示不真实而致使合同效力取决于当事人的意志的一种相对无效合同;而效力待定合同不同于无效和可撤销可变更合同，它具有如下特征：
1、合同有成立效力。效力待定合同首先要求合同已经成立，如果合同没有成立，就谈不上合同效力，所以效力待定合同首先必须是具有成立效力。
2、合同效果效力待定。由于合同存在瑕疵，效力待定合同不完全符合合同生效要件的规定，其是否能生效尚未确定，对当事人是否具有约束力无法确认，一般须经有权人承认或追认才能生效，否则一旦有权人不予承认合同则不能生效或经权利人拒绝追认而归于无效。[page]
3、不完全符合合同生效要件。如果合同完全符合生效要件，即合同主体资格合法、当事人合意、合同内容合法、合同形式等合法，则合同属于有效合同，合同效力处于一种既定状态，也就不存在效力待定。
4、效力待定并非行为人故意违反法律禁止性规定、强制性规定或国家社会公共利益造成的，也并非因为当事人意思表示不真实而导致的。效力待定合同是由于合同签定一方主体权利存在缺陷使合同效力取决于第三人或权利人的合意的合同，合同内容并不违法、当事人也无故意。
5、实质是无效合同。效力待定合同由于它完全不符合合同生效要件，从实质讲可归于无效合同的范畴，但不是绝对无效的合同，而是一种相对无效是可以修正的合同，在权利人没有采取补救措施前合同不能生效或权利人拒绝采取补救措施后合同归于无效。
总结起来，合同效力待定合同首先应是已成立的合同，主要是因为合同签订主体存在瑕疵，在第三人或行为人采取补救措施或拒绝采取补救措施之前，使合同约定的权利义务对当事人是否具有法律约束力处于不确定状态。本案中，刘某在无权处分的情况下，以其父名下房屋为标的，同王某进行协商，并与其签订买卖协议，虽然合同自双方签字时成立，但刘某并非房屋所有权人的事实，使其签订合同的主体因此具有瑕疵，最终导致合同虽成立，但合同约定的权利义务对当事人是否具有法律约束力却不明确。
据此，笔者认为刘某与王某签订的合同为效力待定合同。
二、刘某与王某所签订合同中定金罚则的适用
(一)、定金的法律特征
1、定金的性质应是定金合同，是从合同。
无论定金合同是单独签订的书面协议，还是主合同中的定金条款，其性质都是完整的合同，具有相对独立性。因定金合同的独立性是相对的，只能永远依附于主合同，不可能独立存在，因而其没有绝对的独立地位，属于从合同。
2、定金合同的产生的权利具有相对性
定金合同与抵押合同、质押合同不同，与保证合同相同，产生的是相对权、即债权。这种权利义务只约束债权债务人，对其他人不发生拘束力。
3、定金合同是实践性合同
对于定金能够的实践性，基本上无人反对。因为定金合同具有相对独立性，虽为从合同，但其性质并不依主合同的性质而定。《担保法》第90条后段规定：“定金合同从实际交付定金之日起生效”这就确定了定金合同的性质是实践性合同。
4、定金合同是书面合同[page]
《担保法》第90条“定金应当以书面形式约定。”至于具体的书面形式，《担保法》第93条规定了三种形式：一是单独订立的书面合同;二是当事人之间具有约定定金性质的信函、传真等;三是主合同的定金条款。
(二)、定金成立的条件
定金的形式既然是合同，那么，定金成立的一般条件，当是主合同当事人就定金约定的要约和承诺。定金的要约一经承诺，即表明定金合同已经具备合同成立的一般要件。
本案中，合同双方就定金的要约和承诺不仅是达成一致，且已实际交付，无论是从定金特征和一般成立要件上看，定金合同均已成立。
成立是否就是生效，就本案来讲，笔者认为，定金成立除应具备合同成立的一般要件外，还应以“定金合同以主合同的有效成立为其成立的必要条件”。确立这一条件的原因，在于定金合同的性质是从合同。定金合同这一属性，决定了定金合同的有效成立，必须以主合同的有效成立为前提。主合同有效成立的，才能够给定金合同的成立提供前提条件。主合同不成立，或者虽但却欠缺生效要件而未能生效，尽管其定金合同因双方当事人的要约、承诺而达成一致，但因其主合同的原因，定金合同并不能成立。
综上，笔者认为，本案中的定金合同虽成立，但因主合同未生效，从合同自然未生效，故定金罚则不能适用，被告王某只需返还原告刘某定金即可。
