一、引言——从一个案例谈起
卖方王女士委托中介卖楼，后来中介帮其找到一个买家谢先生，但到了约定的签约时间王女士与谢先生均未到场，王女士的丈夫段先生出示了登记在王女士名下的红本房地产证，并称该房为夫妻共同财产王女士委托他代签，中介的业务员小李说谢先生委托他代签，段先生与小李均未出具授权委托书，最终经过对合同内容的反复磋商，由段先生与小李分别代王女士及谢先生在《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上签字。第二天谢先生按合同约定交给中介定金5万元，段先生签定金收条后领走了该定金并将红本房产证交给中介。然后，中介协助下王女士和谢先生一起办理了首期款监管和申请按揭的手续。但后来由于房价上涨，王女士称其没有在合同上签名，且谢先生也没有在合同上签名，故合同无效，无需履行，要求中介返还房产证。这份合同效力究竟如何?
二、效力待定合同——效力状态不确定的合同
上例涉及到合同效力待定的问题。合同效力待定是指合同成立后因缺乏某些生效要件而暂时不生效，以后可能通过某些方法补正从而使合同生效，也可能由于当事人拒绝补正从而使合同归于无效。
效力待定合同可分为三类：
1、限制行为能力人实施的超出其行为能力的合同。
限制行为能力人包括10周岁以上的未成年人和不能完全辩认自己行为的精神病人。限制行为能力人可以进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，也可以签订纯受益的合同，但其他民事活动应由其法定代理人代理，或事先征得其法定代理人同意，否则为效力待定行为。
2、无权代理行为所订的合同。
行为人没有代理权，或超越代理权，或代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，为效力待定合同。
3、无权处分行为所订的合同。
无处分权的人处分他人财产的合同，为效力待定合同。比如将代人保管的自行车卖给他人，或未经共有人同意处分共有房产。
三、效力待定合同的生效——效力待定合同效力的补正
合同效力上最终形态只有有效和无效两种，效力待定只是这两种形态中间的一个短暂形态，要么经补正成为有效合同，要么当事人拒绝补正从而使合同归于无效。
具体到以上三种效力待定合同而言：
1、限制行为能力人实施的超出其行为能力的合同。
相对人可以催告法定代理人在一个月内追认，法定代理人追认的，合同为有效合同。法定代理人超过一个月未作表示的，视为拒绝追认，合同无效。善意相对人(订约时不知道也不应该知道对方为限制行为能力人的合同当事人)可以在合同追认前以通知的方式撤销该合同，从而使合同无效。[page]
2、无权代理行为所订的合同。
相对人可以催告被代理人在一个月内追认，被代理人追认的，合同为有效合同。被代理人超过一个月未作表示的，视为拒绝追认，合同无效。善意相对人(订约时不知道也不应该知道对方为无权代理人的合同当事人)可以在合同追认前以通知的方式撤销该合同，从而使合同无效。例外情形是：在无权代理情形下，当善意相对人有理由相信无权代理人具有代理权时，发生表见代理的效果，该代理行为有效，合同对被代理人发生拘束力，但被代理人可以向无权代理人要求赔偿。
3、无权处分行为所订的合同。
无权处分行为经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。反之，原则上合同无效，例外情形是当无权处分人与善意第三人签订的合同若符合善意取得要件的，不论该合同是否有效，善意第三人可以取得标的物的所有权。
四、回到案例——确定合同效力明晰权利义务
效力待定合同是一种不确定的状态，这不是当事人签订合同的本意，在此情形下，理智的当事人总是会根据变化的实际情况，选择结束这种不确定状态，要么撤销合同或拒绝追认使合同无效，要么催告追认或进行追认以促成合同有效。
在案例中，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》在签订时存在以下几个可能导致效力待定的情形：段先生无权代理王女士签约，小李无权代理谢先生签约，段先生无效代理王女士收取定金。以下分时间段来分析：
1、 第一阶段：签约。
此时段先生未带授权委托书，未出示结婚证，也没有证据证明房产为共有房产，即使其带有红本房产证原件，但房产证登记的是王女士的名字，据此不能得出其有权处分交易房产的结论，也不能得出其有代理权的结论。因此，段先生的代理行为为效力待定行为，此时谢先生可以催告王女士在一个月内追认，如王女士追认则合同有效，否则合同无效，谢先生不是善意相对人，故没有撤销的权利。
另一方面，小李没有书面的授权委托书，签约时也没有谢先生口头确认，故不能得出小李有代理权的结论。因此，小李的代理行为也是效力待定的行为，此时王女士可以催告谢先生在一个月内追认，如谢先生追认则合同有效，否则合同无效，王女士也不是善意相对人，也没有撤销的权利。
双方均催告对方的，则视为双方均以行动进行了追认，合同有效。
2、第二阶段：谢先生交付了定金，段先生代领了定金并交出红本房地产证。
此时，谢先生以按合同约定交付定金这一实际履行行为表明了对小李代签行为的追认，故以后不得再主张小李无代理权自己不追认而合同无效。[page]
段先生代领定金及交房产证均无王女士的授权委托书，故仍属无权代理行为。谢先生仍可以催告王女士追认该行为，如王女士追认则合同有效，否则合同无效。
3、第三阶段：王女士和谢先生共同做完首期监管和申请按揭手续。
该阶段，王女士以自己的实际履行行为对段先生此前的无权代理行为进行了追认，即便交易房产为王女士与段先生共有的房产，段先生参与交易全过程表明其同意王女士处分共有财产，因此，合同效力待定的情形不复存在，合同已确定为有效合同。王女士与谢先生均不得再主张签约人无代理权自己不追认从而合同无效，否则应承担合同约定的违约责任。
