定金合同，可以变更
更新时间：2012-12-19 10:56
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导读：
咨询：今年3月2日，我通过某房屋中介公司与肖某订立房屋买卖合同一份。合同约定我以56万元购买肖某的房屋，我应于3月3日前交纳定金3万元。如果我不按约履行，无权要求返还
咨询：今年3月2日，我通过某房屋中介公司与肖某订立房屋
买卖合同一份。合同约定我以56万元购买肖某的房屋，我应于3月3日前交纳定金3万元。如果我不按约履行，无权要求返还定金;肖某违约，应双倍返还定金。如果双方均按约履行，定金抵作购房款。合同订立后，因资金紧张，我于3月3日向肖某交纳定金2万元，并于同日向肖某出具欠条一份，言明我欠肖某1万元在房款中支付。后肖某因房屋涨价要求我增加5万元购房款，我表示不能接受。肖某即以我少付1万元定金，拒绝出售房屋和返还2万元定金。请问定金可以变更吗?
房屋买卖合同还能履行吗?
解答：定金担保合同属于担保合同中的设质合同，设立的质权以金钱为标的。根据《担保法》第九十条规定，定金担保合同自当事人实际交付定金为合同生效要件，因此，定金合同属于实践性合同。合同成立后，当事人应当依照约定履行定金给付义务。但是，你作为定金给付人在履行给付义务时仅支付了部分款项，而对其余款项向定金接受人肖某出具了欠条。该行为亦是你给肖某的一种保证合同履行的明示，肖某在接受欠条时未提出异议，且依法确认享有此笔债权。根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。因此，应认定你与肖某的定金合同已经成立并生效，且双方已达成新的要约与承诺，即你和肖某已经变更了定金合同，定金由3万元变更为2万元。
你和肖某已经通过房屋中介公司签订房屋买卖合同，如果合同内容没有《合同法》规定的合同无效的情形，则肖某明确提出涨价和不履行合同的行为，已经构成了违约，肖某应向你双倍返还定金。同时，根据《合同法》的规定，肖某在承担违约后，你仍有权要求肖某继续履行房屋买卖合同。
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定金合同的注意事项
对您的咨询回答如下：
立约定金是一种特殊定金，是指合同一方当事人为保证自己在约定的时间、地点与对方当事人签订合同，而交给对方一定金钱的担保方式。立约定金对合同双方有同等约束力。担保法解释中有着明确规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。
签订立约定金合同，可以促进双方签订合同。但是，如果约定不当或者一方未能依诚信原则履行合同义务，可能会给双方带来法律风险。因此，在签订主合同之前订立立约定金合同时，应当慎之又慎，若要规避签订立定金合同的风险，一般应当把握如下事项：
1、立约定金应以书面形式约定。
2、立约定金合同应与主合同双方当事人名称保持一致。
3、立约定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不受法律保护。
4、合同中应当约定明确交付定金的期限和方式。
5、立约定金合同从实际交付定金之日起生效。
6、款项的性质应当予以明确表述，最好写明“定金”字样。
7、如果写成订金、诚意金、预付款、认购金等字样，若合同条文又无明显约定表明其具有定金性质，则不具定金效力。
8、未能订立合同的过错方将承担定金罚则的风险。
9、主合同无效，则作为从合同的立约定金合同亦无效。若主合同的交易受法律禁止或者限制或者可能被确认无效，立约定金被确认无效的法律风险较高。
10、立约定金合同的未决事项（尤其主合同的主要事项）不得过多。
11、签订主合同后，立约定金合同自然失效。立约定金不能延续成违约定金。
