在建工程抵押在银行房地产开发贷款融资中较为常见，根据2001年修正的《城市房地产抵押管理办法》的定义“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”相对于土地抵押和房屋所有权抵押，在建工程抵押对抵押申请材料的要求更为复杂，各地登记机关对在建工程抵押的操作实践也有不少差别，律师在办理在建工程抵押登记的过程中，可能会意外频发，处理得稍有不慎，会延误银行放款进程，甚至导致抵押权的设立出现瑕疵或未能有效设立。因此，如何减少办理抵押过程中出现的意外，值得深入研究。笔者团队在各地办理了较多在建工程抵押，积累了一定的实务经验，并且深刻体会到对抵押过程中的一些细节把握往往对能否顺利办理抵押起到关键作用，本文将试举一二进行说明，以期能抛砖引玉。
一、预售许可证
对于建造房产并计划出售的开发商而言，办理预售许可证是房产开发过程的重要环节，顺利办出预售许可证就可以提前对尚在建造中的房产进行预销售，从而将先期投入的资金回笼。实务中，许多地区将预售许可证与在建工程抵押进行挂钩，例如，根据《上海市房地产抵押办法》第二十二条第三项的规定，办理在建工程抵押必须“该建设工程范围内的商品房尚未预售”。换言之，如果该在建工程已经办理了预售许可证，则无法再进行抵押。然而，在上海以外的诸多地区如重庆等地则要求在预售许可证（在安置保障性建设项目中或称销售许可批文）未办理完结前不得进行抵押。造成这种截然相反的规定的原因较为复杂，可能与各地政府对房地产市场的宏观调控有关。当然，也有不少登记机关在办理在建工程抵押时对预售许可证没有要求，如成都等地。因此，律师在接受银行委托的初始，就应该告知银行该地的实践操作并向抵押人进行详细地沟通，了解抵押人是否已经达到在建工程抵押的条件，以便银行能够针对不同的情况及时做出调整和决定。
二、抵押物价值
在我国，土地使用权与建筑物所有权是紧密相连的。对于在建工程，其价值由在建工程所在土地的土地使用权价值与建筑部分的价值决定。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第六款规定，办理房地产抵押登记，应当向登记部门交验可以证明抵押房地产价值的资料。各地对在建工程的价值认定各有差异，根据《上海市房地产抵押办法》第十条的规定，“抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值；其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价…”。实践中，上海各区的登记机关一般会要求抵押人提供工程总包合同，以工程总包合同的造价作为确定在建工程建筑部分价值的参考，结合该在建工程所在土地价值（一般参考该地块的土地出让金）来最终确定该在建工程的总价值。少数地区的登记机关则允许抵押权人与抵押人对在建工程的价值进行协商确定。
另一种确定在建工程价值的方式是由第三方出具评估报告。需要注意的是，许多地区的登记机构对评估公司的资质有特别的要求，或是采取名单制，即只有名单上的评估公司所做评估才被认可，或是直接指定一家评估公司。而一些外资背景的银行则喜欢委托国际知名的评估机构出具评估报告。例如，笔者团队曾经处理的一宗抵押登记，其评估报告为某国际知名不动产评估管理公司出具，该报告通篇采用英语，且从评估给出的结论看，并不能直接得出拟抵押的在建工程的价值，这是因为很多外资银行并不会为办理抵押而专门委托评估机构对抵押物价值进行评估，而是在先期进行的尽职调查中委托了评估机构，其评估数据更侧重于项目或物业将来商业运营中的预期收益情况，而非抵押当时的抵押物价值。据此，我们当即告知该银行我们会立即与当地登记机关进行核实，确认当地是否能接受这样的报告，同时也告知银行做好重新出具报告的准备。后了解到当地登记机关只接受指定评估公司的评估报告。我们与当地一家指定的评估公司进行了沟通，要求按照银行现有的评估报告，再出具一份“背对背”的报告，并确保我们在办理抵押的当天能够提供该报告的纸质版本，从而在没有延误的情况下顺利办理了抵押手续。
三、建筑部分追加抵押
对于一些尚未满足在建工程抵押条件的在建工程，银行一般允许抵押人先行将该在建工程所在土地的使用权进行抵押，当在建工程满足抵押条件时，再将在建工程的建筑部分（在上海则称为工程造价部分，即排除土地使用权）进行追加抵押。能否在已有土地抵押的情况下追加抵押建筑部分则完全取决于当地登记机关的操作实践。目前上海除了个别区县不接受追加抵押外，大多数区县均能够进行追加抵押，然而许多其他地区的登记机关则未必能接受追加抵押的方式。
登记机关不接受追加抵押，则已有的土地抵押必须注销再重新办理在建工程抵押。如此，在土地抵押注销而在建工程抵押登记未完成前，银行的债权实际处于一个没有抵押物担保的窗口期——由于大多数登记机关办理抵押均非当场完成，故即便注销建设用地使用权抵押的手续和在建工程抵押的手续同日交件办理，在在建工程抵押登记审批流程结束并登记于不动产登记簿前，窗口期仍然会出现。如果恰巧此时某第三人对抵押人的在建工程申请司法查封，则由于司法查封在先，根据《城市房地产抵押管理办法》的相关规定“被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产”而不得再进行抵押，如此，银行将无法再办理抵押手续，这无疑将对银行的贷款造成巨大影响。故律师应在抵押方案确立前就对当地的抵押实践进行全面的了解和核实，并及时就其中可能出现的风险告知银行，以便银行决定是否要求借款人在窗口期提供临时性的替代担保。
四、房地分开下的抵押办理
在我国当前的机构设置中，土地抵押归由对口的国土资源部及其各地分支机构管理，而房屋抵押则由建设部及其各地分支机构管理。由于我国的建筑物采取“房随地走，地随房走”的原则，建筑物的所有权和所附土地的使用权需一并抵押。对于在建工程抵押而言，其实质如前所述，是在建工程所在土地的使用权和其建筑部分的抵押，因此其既涉及到土地抵押，又有房屋（建筑部分）的抵押。
对于在建工程抵押的登记受理机关，具体到各地其设置又有不同，目前就笔者团队遇到的情况，大致分为以下几种，第一种可以称为“房地合一”，如上海地区，在建工程抵押统一由一个机构负责受理和审查，并且只出具一本他项权利凭证；第二种可以称为“房地结合办公”，即其土地与房屋的受理均在同一地点甚至同一窗口进行，但实际审批的流程则仍然分开由土地和房屋管理部门分别进行，最终出具土地和建筑部分两本他项权利凭证，目前一些地区的行政服务中心即采用此种模式；第三种则较为常见，即在建工程的抵押需前往土地和房屋管理部门分别进行办理。此种模式较为繁琐，因为土地和房屋管理部门对办理抵押的要求可能不尽相同，甚至对抵押物评估报告的要求也不一致。一些地区需要先办理土地抵押手续，然后才能前往房屋管理部门办理在建工程抵押，如江苏某地；一些地区则需先在房屋管理部门办理在建工程抵押，再前往土地部门进行备案或抵押登记，如东北一些地区。
对于此种模式下的抵押登记，笔者团队曾经多次遇到在土地部门办理在建工程的土地使用权部分的抵押登记时被要求单独计算出土地的价值，并且需在抵押合同中写明对应担保的金额。例如某在建工程评估价值为人民币6000万元，其中土地使用权价值1000万元，担保的债权金额为5000万元，土地部门要求抵押合同中写明该在建工程中的土地部分担保5000万元债权中的1000万元，此类要求其实是将原本作为整体担保的在建工程抵押限定成为土地使用权与在建工程建筑部分分别按份的担保，实际不利于保护抵押权人的利益。以上述举例为例，试想，假设该在建工程实际变卖所得为5000万元，其中因为土地升值原因导致土地实际价值评估为2000万元，而建筑部分因为商业功能设置原因贬值到3000万元，则其土地部分担保的1000万元债权可充分获偿，而建筑部分担保的4000万元债权则因抵押价值仅3000万元，而导致有1000万元的债权无法获偿，因此尽管整个在建工程变卖价值足以清偿债务，但由于进行了土地和建筑部分分别按份担保的设置，最终却可能出现无法足额清偿债务的尴尬局面。由此，我们建议律师应与登记机关进行充分的沟通，争取采取一些变通的措施和方法，尽量不要设立按份额的担保方式。
另外由于一些地区的登记机关没有实现信息共享，土地登记机关没有相应的在建工程已经办理抵押登记的留存信息。因此理论上存在抵押人利用这些漏洞将已经抵押给银行的在建工程的附属土地以光地的形式再次办理后顺位的土地抵押手续，故应特别注意。实践中，对于未实现房地信息共享的地区，律师可提醒银行采取保管抵押人土地使用权证并定期作产权调查等措施应对。
五、未符合在建工程抵押条件的土地抵押
应当注意的是，对于已经破土动工但尚未达到在建工程抵押条件的建设项目，各地登记机关对是否能够先行进行该建设项目所在土地的土地抵押的态度迥异，一些登记机关要求必须等到在建工程满足抵押条件后才能办理在建工程抵押，另一些登记机关则允许抵押人先行办理土地抵押，待满足在建工程抵押条件后再追加建筑部分，对于无法追加抵押的地区，则需要先撤销先期办理的土地抵押，再办理在建工程抵押。笔者团队曾经在宁波处理一起在建工程抵押，按照当地的实践操作，在建设项目满足在建工程抵押条件时，需要先前往土地管理部门将已经抵押的土地抵押撤销，再办理土地抵押并向房屋管理部门申请办理建筑部分的抵押，过程相对繁琐。因此，律师在抵押方案确立之初，应结合借款人融资需求、建设进度、抵押成本等因素建议银行是考虑等建设项目满足在建工程抵押条件后一次性抵押在建工程还是先行抵押土地再后续追加抵押或撤销重新抵押，且应告知银行各种方案的利弊。
六、现场查验
许多登记机关都要求对拟抵押的在建工程进行现场查验，以确信该抵押物确实处于开工建设阶段，并已经符合可抵押的条件。具体查验流程则各有不同，有些登记机关要求受理抵押登记申请的经办人员先行查验，有些则要求抵押人对抵押物自行拍照，但要符合其特定的要求，如要求拍照人与在建工程同时入镜、在建工程与周围建筑同时入镜或照片中应含有相邻的街道路牌等等。疏忽这些细小的环节，将有可能导致不必要的迟延。由于登记机关大多人员有限，现场查验往往以集中的方式进行，且有时需依抵押人申请进行预约。若事先有准备进行了提前预约，相比在交办抵押材料时再申请查验在时间上可能会导致有数天的差别。例如，笔者团队某次办理江苏某地的在建工程抵押，事先了解到该地抵押登记有预审环节，预审期限为三天，根据预审的要求需要对抵押申请材料做进一步的调整，之后方能正式受理。在正式受理前则必须完成现场查验。当地登记机关的现场查验集中在每周二下午，由于我们预审当天即为周二，当即预约了现场查验，在预审通过后直接申请办理正式抵押。试想，若当天未预约现场查验，则在预审通过后，必须等到下一周的周二才能进行现场查验，之后才能正式办理抵押，对于急于放款的银行或借款人而言，数天的差别可能会导致其承担完全不同的资金成本，可见细致的工作在办理抵押登记中何其重要。
七、抵押登记费
在建工程抵押的登记费是另外一个容易忽视的环节，在建工程的抵押登记费往往是按照预测报告中对拟抵押建筑将来所含有的房间套数按套计算抵押登记费。因此，其数额往往高于按照面积计算且通常有上限设置的土地抵押和按照套数计算的房产抵押。例如，某在建工程系公寓式酒店，建成后将含有350间套房，根据国家发改委和建设部发布的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，非住房房屋登记收费标准为每件550元，当地规定可减半收取，那么该在建工程的登记费为96250元人民币（即以每套275元乘以350套），该等费用支出可能大大超出了一些不常办理在建工程抵押登记的银行的预期，甚至会据此认为律师未尽到提醒注意的义务。有些登记机关则只出具以抵押权人为抬头的登记费发票或只接受现金或支票的支付方式，而不论当事人之间如何进行约定。因此，在抵押登记费上，律师应特别注意事先向银行说明，以使银行能准确计算融资成本，同时提请银行准备当地能够接受的支付方式，避免出现因为登记费未结清而无法领取他项权利凭证的尴尬。
结语
在建工程抵押的办理过程中出现的问题不胜枚举，例如有些登记机关将抵押人是否按时缴纳营业税与能否办理抵押挂钩；有些登记机关不接受贷款合同中出现“授信”等字眼；有些登记机关会强制设定抵押期限等等不一而足。本文并不试图穷尽所有在抵押办理过程中可能出现的意外情形，作为银行金融律师，办理抵押登记只是其常见业务中一个不起眼的环节，但恰恰是这个看似简单，不为人所重视的环节，却蕴藏着众多的技巧和学问，也是考验律师从知识储备、沟通技巧、变通能力、细节处理等各方面能力的战场，处理不当，就不得不投入相当多的精力去弥补，也会导致整个银行的贷款安排出现问题，可谓牵一发而动全身。我们多次接手银行原有抵押方案出现问题而转交我们处理的案件，对此深有感触。故也冀希望借助此文，引起实务界对抵押登记的重视，做好抵押登记这一环。
