摘要：土地使用权抵押为主。土地正在开发建设之中，地上建筑物尚未取得房屋所有权证，故少有以房屋设定抵押。抵押标的物主要表现为土地使用权，地上建筑物作为土地的附属物一并抵押。
1、土地使用权抵押为主。土地正在开发建设之中，地上建筑物尚未取得房屋所有权证，故少有以房屋设定抵押。抵押标的物主要表现为土地使用权，地上建筑物作为土地的附属物一并抵押。
即使在建房屋已获准预售并可进行按揭贷款，或对某在建的楼层设定抵押，但因房屋或楼层均未获得区分所有权，被抵押的其实不是房屋或楼层，而是房屋或楼层占有范围的土地使用权，房屋或楼层仍作为该土地使用权的附属物与土地使用权同时抵押。
因此，置换抵押标的物是发展商经常遇到的问题。在建设初期，抵押标的物是土地使用权，随着资金不断投入和建设工程逐步进行，地上建筑物的价值随之增加，每平方面积的土地使用权的价值也在增加，发展商为融资或房屋销售之便利，需要将原来已经抵押的单纯的土地使用权置换出来，代之以较小面积的土地使用权及作为附属物的部分地上建筑物。
2、较多涉及新增房屋的处理。如果发展商未能将已经设定抵押的土地使用权置换出来，在行使抵押权和处分抵押物时，则涉及地上新增房屋的处理。新增房屋是指设定抵押以后建成的房屋，它不是抵押标的物，却是作为抵押标的物的土地使用权的附属物，与土地使用权无法分离，因而在处分土地使用权时，只能将新增房屋一同处分，但抵押权人对新增房屋的处分所得，不能优先受偿。我国《担保法》第五十五条规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
3、抵押人多为债务人，少为第三人。这是由房地产发展商进行抵押的目的决定的。以建设中的土地使用权进行抵押，多是为了自身融资进行开发建设，作为第三人担保债务履行较为少见。原因在于有关法律的限制。《公司法》第六十条规定公司董事和经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人债务提供担保。《中外合作经营企业法实施细则》第29条规定以合作企业的资产抵押必须出席董事会会议或者联合管理委员会会议的董事或者委员一致通过方可作出决议。由于上述规定，发展商为自己的债务而抵押其房地产较易获得法律的支持和董事会的支持。
由于发展商通常为自己的债务提供抵押担保，故既是抵押人，又是债务人，即要受抵押合同的约束，又要受主债务合同的约束;并且，由于抵押人同时是主债务合同债务人，而不是第三人，在发生法律纠纷时，抵押人较少地质疑抵押合同的效力问题，并在依法处分抵押物时，有较少的抵触情绪，有较多的与抵押权人合作的可能性。
