摘要：抵押贷款是买房者向银行借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。
所谓抵押权效力及于抵押物之孳息、添附后之补偿金、新物、共有份额、附属物、从物、从权利，此处之“及于”，含义不同，有两种情况:第一，包含处分效力和次序决定效力;第二，仅有处分效力，无次序决定效力。原因在于:抵押物扣押后之孳息，抵押物因添附而发生之补偿金，须补偿抵押物价值之减少，故抵押权效力包含处分效力和次序决定效力;而抵押物之添附物、附属物、从物、从权利，非抵押人设定之担保物，法律为充分实现抵押物价值，赋予抵押权有处分效力，但其处分价值非优先受偿范围，故抵押权对其无次序决定效力。立法、通说未区分“及于”的两种含义。
可以发现，规定抵押权对抵押物之孳息，添附后之补偿金、新物、共有份额，附属物、从物、从权利时，应坚持两条原则:第一，充分实现抵押物价值，保障抵押权之实现;第二，尊重当事人意志，实现意思自治。
《担保法》第55条第1款:“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
房屋所有权和土地使用权不可分离，必须一起处分。因此，拍卖抵押房地产时，土地上新增房屋必须一起拍卖，但新增房屋非抵押合同约定之抵押物，不能加入抵押权人优先受偿范围。抵押权人对新增房屋有处分效力，无次序决定效力。《担保法》第55条第1款区分了抵押权的两种效力。
立法、通说关于抵押权对抵押物之孳息，添附后之补偿金、新物、共有份额，附属物、从物、从权利的效力的主张，法律逻辑不一致。
抵押物添附物及抵押权效力
《担保法司法解释》第62条:“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”
抵押物如因添附为第三人所有，第三人应向抵押人给付补偿金。抵押权效力及于补偿金，包括处分效力和次序决定效力。
如抵押人为添附后新物所有人，债务人不清偿债务，抵押权对新物之效力，限于处分效力，不含次序决定效力。法理根据是:抵押人以抵押物担保债权，主债权优先受偿范围限于抵押物价值。以添附后新物价值为主债权优先受偿范围，违反当事人意志，对抵押人和债务人的其他债权人不公平。
如抵押人为添附后新物共有人，债务人不清偿债务，抵押权人应有权处分共有份额，不能处分添附物，其优先受偿范围，限于共有份额价值。共有份额实为抵押物之转化形态。
可见，抵押物发生添附，抵押权效力及于补偿金，包括处分效力和次序决定效力;对添附后新物，有处分效力，无次序决定效力;对抵押人之共有份额，有处分效力和次序决定效力。效力不同，均用一个“及于”，无法反映其中的区别。
