广告说明具体清楚视为合同内容<br>巢湖170户购房者经两审终于维权

安徽省高级人民法院近日对安徽省巢湖市天和小区170户购房者诉福建集力房地产巢湖分公司违约一案作出终审判决，要求被告限期履行合同义务以确保购房者实现其合法权益。
　原告楚军等170户人诉称，被告福建集力房地产巢湖分公司在没有相关资质的情况下，非法开发房地产，用虚假广告欺骗消费者。原告在被欺骗的情况下购房至今已有3年，被告不但没有按广告兑现承诺，就连起码的供水、供电、消防设施、排污设施都没有到位。在土地使用年限方面，被告擅自将国家规定的土地使用年限缩短为30年，而且至今分户土地证都无法办到，已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告承诺小区将实现35%的绿化率，但事实上远未达到。170户原告请求法院判令被告协助原告办理土地使用证，追加土地使用年限，承担水、电表直抄到户改造费用，打通消防通道，按照承诺兑现35%的绿化率，无偿提供物业管理用房，并赔偿逾期办理土地证的违约损失51万元。
　被告辩称，该公司手续合法；土地使用年限30年，既不违法也不违反合同的约定；水、电和下水管道、消防等已经过有关部门验收，是合格的，赔偿51万元没有事实和法律依据。
　巢湖中级人民法院审理后作出判决：一、巢湖分公司于本判决生效后三个月内协助原告楚军等170户办理分户土地使用权证；二、于本判决生效后一个月内向原告楚军等人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、于本判决生效后一年内打通天和小区南面的消防通道；四、于2005年5月1日之前如期完成35%的绿化率；五、驳回原告楚军等170户的其他诉讼请求。
　一审宣判后，双方当事人均不服，向安徽省高级法院提出上诉。
　安徽省高级人民法院审理后认为，虽然合同一方巢湖分公司没有领取房地产开发资质证书，但巢湖分公司负责人亦是集力公司的法定代表人。且巢湖分公司的开发行为得到了巢湖市建设行政主管部门的认定，其办理了开发天和小区所必需的行政审批手续，领取了商品房预售许可证，双方签订的合同应为有效。对于购房户要求开发商给付未按合同约定的期限办理分户土地证给付违约金的上诉请求，由于分户土地证应由土地管理部门办理，开发商仅是协助义务，根据 巢湖市规定，办理分户土地证需等整个小区建成后，才能办理，故购房户未能办理土地证的责任不应由开发商承担，购房户此项上诉理由不能成立。
　开发商在广告要约中承诺给每户安装独立的水、电表，根据巢湖市的现状，应当理解为，“一户一表”的承诺是指水、电表的安装能够为购房户“直抄到户”。现购房户虽每户均有水、电表，但不能“直抄到户”，故开发商应承担水、电表“直抄到户”的改造费用。购房户此项上诉请求成立，法院予以支持。
　巢湖分公司上诉认为，一审判决其在一年内打通小区南面的消防通道没有事实和法律依据。对于上诉人认为35%绿化率并非合同约定，根据上诉人在售房广告中的宣传，可以看出，该广告的说明、允诺具体、确定，虽未在售房合同中载明，但是根据最高人民法院有关司法解释精神，该项允诺应视为合同内容。由于天和小区现已基本建成，上诉人应按该承诺履行，一审判决上诉人在2005年5月1日建成，上诉人应按该承诺履行，一审判决在三个月内巢湖分公司应协助购房户办理分户土地证，上诉人认为所给期限太短。二审考虑到办理分户土地证上诉人仅是协助义务，故对一审判决的办证期限予以变更，即巢湖分公司在土地管理部门正式办理分户土地证之日起三个月内协助购房户办理分户土地证。
　安徽省高院终审判决，维持巢湖市中级人民法院判决的第二、三、四、五项。变更原判第一项为巢湖分公司应在土地管理部门正式办理分户土地证之日起三个月内协助购房户办理分户土地证。170户购房户的水、电表“直抄到户”的改造费用由开发商承担，并在本判决生效之日起半年改造完毕。
来源：人民法院报