居民住宅小区以超高的人员密集性，越来越受到广告商的青睐。尤其是诸多中高档小区,电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等各处，花样繁多的广告你方唱罢我登场，小区已经成为商家的广告战场。但是，这些铺天盖地的广告是如何进来的，广告费究竟有多少，广告的收益到底该归谁，恐怕少有业主知情。
案例一：物业公司“私吞”公共收益 法院判返还
案情回放：自2002年11月25日开始，新华物业公司为富润小区提供物业管理服务。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，终止与新华物业公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入600万元。新华物业公司称，2004年至2007年的共有部分收益的分割应当以公司有收入的纯利润为前提，但公司在上述期间不存在可分配利润，故即使业委会有权主张该部分收益，也因公司无利润可分而无法主张。法院审理后支持了业委会的诉讼请求。
法官评析：共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。依据《物业管理条例》第55条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。
由此可知，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，并主要用于补充小区业主的共益支出。但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时做出的贡献，可以适当的享有一定比例的收益，即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。上述案件中，因业主与新华物业公司对收益如何分配并未做出约定，故根据公平原则的要求，同时考虑到双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案为业主得七成、物管企业得三成，法院最终认为该案对共有部分收益分配的比例为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。至于新华物业公司是否有利润并非其合理抗辩理由。
案例二：以公共广告收入冲抵物业费法院判驳回
案情回放：王英作为富润小区业主，自2008年至2013年期间，从未缴纳物业服务费。物业公司诉至法院，要求王英缴纳上述期间的物业服务费。王英则辩称，新华物业公司为富润小区提供物业管理服务期间，将该小区内大量公共电梯、灯箱等用于广告位租赁，赚取了大量广告费，广告费应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且该公司从未进行过账目公开。故不同意缴纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。法院审理后驳回了王英的抗辩主张。
法官评析：物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90%以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不缴纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。同时，公共区域广告应当由全体业主共享，但应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主做出要求冲抵的单独行为，是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的，故法院对王英要求行使抵销权的抗辩不予支持。
对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正。对于限期不改正的，可以由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的，还可以解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。
法官提醒：
1、业主不能自行主张以公共收入冲抵个人物业费
业委会是通过业主大会选举产生的，由业主授权对小区进行管理，业委会委托物业公司执行具体事务。故在小区里发布商业广告，应当经过业委会或物管企业的同意。同理，当针对小区共有部分之收益出现纠纷，即全体业主的合法权益受到侵犯时，业委会应为全体业主主张权利。而不能采取个别业主分别主张的解决方式。
2、公共收益分配，应适当考虑物业公司付出的管理成本
同时应注意的是，公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。
(原标题：小区植入广告 收益算谁的？)
