房产继承公证应注意的几个问题
房产继承公证通常可分为三类公证：即法定继承公证、遗嘱继承公证以及遗嘱继承和法定继承相结合的公证。实践中，法定继承公证占了房产继承公证的大部分。法定继承是指按照法律规定的继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则进行继承的继承方式。法定继承是以一定的人身关系为前提的;法定继承人的范围、继承顺序、遗产分配都由法律作出规定。在办理房产法定继承公证时，应注意的几个问题：
1.正确划分遗产和家庭共有财产。房产继承，同其它遗产继承一样，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是所有权及使用权继受取得方式的一种。继承遗产的人，必须是被继承人的合法继承人，即法定继承人或遗嘱继承人。继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其它合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。像这样的财产必须分割以后属于死者个人所有的部分才是遗产。一切非法所得的财产不属于遗产，不得继承。对此，《继承法》第二十六条已有明确的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”在公证实践中，特别是房产部门出具的临时产权证明以及私房产权证要特别注意(由于历史原因，八十年代房产部门对私房进行换证时，许多共有人已去世的，未列在产权证上，但在房产部门的底册上明确记载是共有人)，对被继承人遗产的核实，应具体参照拆迁协议、房产部门的房产档案底册、购房合同等应认真审查清楚，正确划分遗产和家庭共有财产，为房管部门作好把关服务工作。
2.有下列情形之一的，遗产的有关部分适用法定继承：
(1) 遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的;
(2) 遗嘱继承人丧失继承权的;
(3) 遗嘱继承人、受遗赠人先于遗赠人死亡的;
(4) 遗嘱无效部分所涉及的遗产;
(5) 遗嘱未处分的遗产;
(6) 没有遗嘱或遗赠扶养协议的。
(7) 遗嘱继承人或受遗赠人，无正当理由，不履行遗嘱中的合法义务，被人民法院取消遗嘱继承权或受遗赠权的;
(8) 为胎儿保留之特定遗产份额，如果胎儿出生时是死体的，其特留份额适用法定继承。[page]
3.关于法定继承人的顺序和范围。
我国现行法律所规定的法定继承顺序是：
第一顺序继承人包括：配偶、子女、父母、对公婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和对岳父岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿;
第二顺序继承人包括：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应均等;对有特殊困难或缺乏劳动能力的继承人，应
予以照顾。在这里应注意，在收养关系中，收养他人为养孙子女的，根据最高人民法院在《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》的第22条规定，可视为养父母与养子女的关系，互为第一顺序继承人。
4.关于代位继承问题。
代位继承是指被继承人的子女先于被继承人死亡，被继承人的子女的晚辈直系血亲可以代替被继承人的子女继承被继承人的遗产。代位继承有以下必备条件：
(1)被代位人必须是被继承人的子女。
(2)被代位人必须先于被继承人死亡。
(3)被代位人必须末丧失继承权。
(4) 代位人须为被代位人的晚辈直系血亲。
(5) 代位继承须发生在法定继承中，遗嘱继承不适用代位继承。
在代位继承中，被继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。被继承人的养子女、已形成扶养关系的继子女的生子女可代位继承;被继承人亲生子女的养子女可代位继承;被继承人养子女的养子女可代位继承;与被继承人已形成扶养关系的继子女的养子女也可以代位继承。
5.在公证实践中，应着重注意对遗产及其继承人范围的调查核实。
在办理法定继承公证时，应注意通过户籍管理部门、被继承人和继承人所在单位、街道、邻居或其他知情人进行调查、核实，防止遗漏合法继承人。法定继承公证的调查取证的重点：
(1)当事人谈话笔录，应通过询问当事人，以查明当事人及被继承人的身份、被继承人和已死亡继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系、被继承人生前有无遗嘱或遗赠扶养协议、被继承人的遗产凭证、有无在外地和域外的继承人、以及有无对被继承人生前尽了主要赡养义务的丧偶儿媳和丧偶女婿、和继承人是否继承的意思表示等。
(2)证人调查笔录
通过询问证人，以核实被继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系、被继承人生前有无设立遗嘱的情况等。在询问当事人和查阅被继承人档案时，应当有意识地寻找证人线索，证人应当找不属于继承人或受益人的被继承人的同事、旁系亲属、邻居等。[page]
(3)人事档案摘记
在当事人前来咨询和正式申请继承公证时，应当让当事人提供或者补充被继承人生前所在单位人事部门、派出所、居委会或村委会出具的被继承人的亲属关系证明，医院等机构出具的被继承人死亡的证明等。单位出具的证明务必核实，或与其它证据材料印证无误后才能使用。因为有的单位并无人事档案，仅凭当事人意见开证明，有的单位虽有人事档案，但经办人没有认真核对档案就开证明，有的居委会、村委会对新来的居民根本不了解，其证明的可信度不高，还有个别当事人私自篡改单位出具的证明。比如，在实践中，往往公证当事人为图省事到单位开证明时故意不写或漏写继承人，或者是当事人在单位出具的证明后私自添上其公公、婆婆已去世的字样，篡改了单位证明，如果公证处没有认真履行审查核实的职责，也是引起错证的原因之一。应通过到被继承人生前所在单位组织、政工、人事或劳资部门查阅其干部或职工档案，以核实被继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系等。
(4)核对书证、视听资料、物证等证据材料
到有关单位查询、核对被继承人的房屋所有权证、土地或宅基地使用证、股票或股票对帐单、债券、银行存款单等遗产凭证的真伪，向经办公证处或见证人核对遗嘱、遗赠扶养协议及相应录音、录像资料的真伪，通过查档核对遗嘱人、遗赠人的照片、笔迹、印鉴等是否一致。
(5)、 电话、传真核实
通过电话、传真向有关单位和个人核实被继承人的死亡情况、被继承人的亲属关系等
。电话核实情况，也应制作笔录以备查。应记录核实开始和结束的准确时间，受话人的电话号码、姓名、单位、职务等，先让其自己陈述，再重点询问。
(6)死亡及死亡的日期、地点。
被继承人死亡是继承人继承的前提之一，必须查清。被继承人死亡的日期、地点一般依据公安机关和医院确认的自然人的死亡证明。根据法律规定和公证实践，被继承人的死亡事实可以依据以下一种或几种证据加以综合确认：
①有关医院出具的死亡证明;
②殡仪馆出具的火化证、公墓证;
③被继承人生前户籍所在地派出所出具的死亡注销户口证明;
④死亡人员丧葬费、抚恤金审批表。该审批表要经死者生前所在单位、上级主管部门、人事局或财政局或民政局审批盖章，可信度较高;
⑤死亡公证书;法院宣告死亡判决书;
⑥有关单位或居委会、村委会出具的死亡证明。此类证明不宜作为认定被继承人死亡的唯一证据，但是可作参考使用。[page]
继承从被继承人死亡时开始。被继承人的死亡日期还是界定遗产数量、遗嘱或遗赠扶养协议生效的重要事实。死亡日期根据上述死亡证明确定。被宣告死亡的人，判决宣告之日为其死亡的日期。
根据《公证程序规则》第十二条第一款“公证事项由当事人住所地、法律行为或者事实发生地的公证处管辖”的规定，被继承人死亡事实发生地可以成为其主要动产的公证管辖地。被继承人的死亡地点可以根据上述死亡证明确定。
所遗财产的购置时间、凭证颁发时间以及财产的权利状况。在公证实践中，被继承人的遗产大多处在家庭共有财产中，因此，在办理继承公证时，应注意将遗产从家庭共有财产中的划分出来。遗产在共有财产之中时，必须首先查明整个财产的购置时间(可依据购房合同、购房发票确定)、凭证颁发时间与被继承人死亡时间之间的关系，把遗产和他人财产界定清楚，否则可能产生纠纷。在严格地讲，以被继承人死亡时间为界，遗产是被继承人在其死亡之前合法取得的属于其个人所有的财产，包括债权和债务，而在其死亡之后以其名义取得的财产不属于其遗产;继承从被继承人死亡或被宣告死亡之时开始，而不是从以其名义取得最终的全部财产开始。我国由于采取允许职工购买取得全部产权的房改政策，实际生活中，经常出现这样的情形：死者的子女或配偶享受死者的工龄待遇以死者的名义购买房改房;或一方生前用其本人名义购买了部分产权的房改房，并取得相应的房产证，在其去世后，其配偶、子女等未办理继承公证手续，仍然用其名义购买剩余部分产权，取得享有全部产权的房产证之后才来办理继承公证手续;有的被继承人仅交清了第一次购房款，在取得70%产权的房产证之前就去世了;有的被继承人已取得70%产权的房产证，且交清了第二次购房款，但在取得100%产权的房产证之前去世了，有的干脆是在死者去世后，享受其生前的工龄待遇，以死者的名义购买并领取房产证。诸如此类，不一而足。严格按法律规定来讲，这类在其死亡之后仍以其名义取得的产权就不应当作为被继承人的遗产，其遗产只能是其在世时已取得的与其配偶共同所有的那部分产权的一半。这在公证实践中是值得探讨的。
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