四、离婚诉讼中按揭房屋权属之争的法理解析
《婚姻法解释（三）》草稿中第十三条总体观点支持按揭房屋为个人所有的观点，但是其附加的“总房款一半”的要求，致使按揭房屋的权属认定再次处于不确定的状态。事实上，房屋的归属与付款比例无关，加之按揭房屋可分为“现房按揭”和“期房按揭”，两者各有特点，不能用比例解决所有问题。此部分通过对按揭房屋权属变动的过程进行分析，以期获得既符合理论又具有实践意义的结论。[15]
（一）按揭现房的权属
现房指通过竣工验收，可以交付使用，并可以取得房屋产权证的房屋。现房按揭是在商品房建成以后，购房者与开发商签订房屋买卖合同，同时支付一定比例的首付款，不足部分向银行申请贷款。开发商为购房者办理产权登记手续，银行在房屋上设定抵押权登记。本文认为，若按揭房屋为现房，宜认定为个人财产。
1．婚前债权转化成为物权
按照我国物权变动模式，买卖房屋的债权行为和房屋的产权登记行为是一个连续的不可分割的过程。买卖合同是房屋产权登记的原因，房屋产权登记为买卖合同的结果，登记内容与买卖合同信息的一致，恰表明两者之间的因果关系。
无论是反对将按揭房屋视为个人财产，或者欲通过支付房款的比例来决定按揭房屋权属的观点，主要的根据是：尚未完成登记的买受人，仅为债权人。如此机械的在直接当事人之间划分债权和物权本身就是错误的。即使在主张物权形式主义的德国，也没有做出如此明确的区分。在德国，土地物权取得人在已作出有约束力的物权合意，且由取得人提起登记申请之后，而在登入土地登记簿之前，此时土地物权人所享有的就是物权性期待。[16]在德国，“物权性的期待”的概念。主要是指取得物权的某些条件已经实现，另一些条件还没有成就。[17]期待权强于单纯的取得期望，但又弱于完全权利。而我国否定物权行为无因性，不动产买卖合同本身兼具债权和物权合同的性质，夫或妻一方在婚前签订房屋买卖合同之后，尽管未登记，此时其所享有的为物权性的期待，而非单纯的债权。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条，就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化为共同财产。结合“物权性的期待”理论，应当认定婚前一方以个人名义购买的房屋，完成登记是物权性期待实现的结果，仅为买受人财产形式发生了变化。
2．法定夫妻财产制不能阻断正在发生的物权变动
《物权法》及相关法律法规规定了通过非法律行为取得物权的各种情况。非法律行为取得物权并非任何情况都不需要登记，而是强调物权的取得不以变更登记为前提条件。只要夫妻双方未对财产进行约定，即推定婚姻存续期间的夫妻财产为共同共有。当事人具有了夫妻的身份，自然对婚后取得财产拥有共有权，无需以登记为生效要件。[18]最典型的是婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买的房屋，即使登记在一方名下，也是为夫妻共有财产。
本文认为，婚姻的缔结不能阻断正在发生的物权变动。法定夫妻财产制属于原始取得，其不受当事人意思表示的约束，是以非法律行为方式取得物权，是事实物权；通过买卖方式获得的物权，需要依照当事人的意思表示而成立、生效，是以法律行为取得的物权。[19]婚前以个人名义购买，婚后取得房产证的房屋，买受人为法律物权人，买受人的配偶为事实物权人。按照物权法理论，在不涉及交易第三人的情况下事实物权可以对抗法律物权。
第一，登记的最大价值就是保护交易第三人的利益。登记的最大意义就在于保护交易秩序和第三人利益。结婚确定了男女双方的夫妻关系，明确了共同生活的目的。很多情况下，夫妻被视为不可割的整体。按揭房屋权属之争，仅发生在夫妻之间，并不涉及第三人的利益，因此登记并不是判断所有权归属的唯一标准。另外，由于开发商等外部因素的影响，极有可能导致房产证无法及时办理。单纯以房屋权属的取得时间作为判断产权的标准，有失偏颇。
第二，配偶双方所主张的均为事实所有权，没有效力的高低。按照一般理论，事实物权优先于法律物权，结婚这种非法律行为产生的物权变动优先于法律行为产生的物权变动，因此按揭房屋成为夫妻共有财产。但在探求谁是真正的房屋所有人：买受人的配偶主张自己为房屋的共同所有人；买受人主张自己为房屋唯一的所有人，而配偶另一方主张自己为共有人。换言之，房屋的买受人需要证明自己既是法律所有权人，也是事实所有权人。因此不能认定没有约定财产归属的情况下，婚前以个人名义购买的房屋就当然成为了夫妻共有财产。
第三，若为夫妻共有，应当申请变更登记。根据《中华人民共和国房屋登记办法》（以下简称《房屋登记办法》）第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”若按揭房屋为夫妻共有，买受人的配偶应当主张变更登记。房屋价值巨大，在买受人没有要求变更登记的情况下，应认定其为婚前个人财产，力求法律所有权和事实所有权的统一，既保证交易安全，也明确了夫妻之间的财产关系。
3．以共同财产还贷行为为债务承担
《婚姻法》调整的财产关系建立在身份关系之上。对财产没有约定时，夫妻财产为共同所有。然而《婚姻法》仅规定了财产的归属，但并未规定债务如何承担。从合同相对性理论出发，债权债务无需公示，仅在直接当事人之间发生法律效力。婚姻关系的存在并不当然导致个人债务自动转化成为夫妻共同债务，债务仅在买受人和银行之间存在，按期还贷的义务都没有因为婚姻关系的变化而当然的从个人债务转化成为夫妻共同债务。婚后以夫妻共同财产还贷，相当于买受人的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务，是典型的债务承担行为，且债务承担无需征得债权人的同意。无论还贷比例多大，都无法改变房屋的归属，但共同还贷的配偶可以行使债权返还请求权，要求返还其在还贷共同财产中的应有份额。
5．维护家庭中两性的平等地位[page]
基于结婚的事实以及没有对财产的约定而当然的认定婚姻存续期间的财产归夫妻共有，疏于对夫妻双方财产的平等保护。在当事人没有约定或者疏于约定的情况下，直接规定婚后所得财产属于夫妻共有，对于保护没有财产和收入来源，主要精力是从事家务和养育子女的女性而言，是非常必要的。然而女性越来越多地选择进入职场，单身女性购置房产已经为常态，而男性也逐渐意识到自己对于普通家务和抚育儿女的家庭责任，认定按揭现房为夫妻共有，易于产生此倾向：买受人的配偶通过婚姻关系受益，贪图金钱上的满足，而直接使自己为被抚养、被保护的弱者。[20]因此就会滋生获得房产而实施骗婚行为。
（二）按揭期房的权属
1．期房按揭的性质
期房按揭是指商品房建造期间，开发商与买受人签订商品房预售合同[21]，并将该合同交给银行占有，以合同项下的权益为担保向银行贷款。到期依约清偿银行贷款本息后，银行返还商品房预售合同项下的相关权益；到期依约不能清偿银行贷款本息的，银行取得合同项下的权益以清偿贷款本息，或者由保证人承担保证责任。期房按揭中，买受人向银行提供的担保并不是期房的所有权而是对开发商享有的合同权益，在满足一定条件时，买受人可以回购其在《商品房预售合同》中的权益，同时银行会控制贷款的用途。
按揭一词源于英美法系，尽管我国也使用按揭一词，但与香港按揭的性质存在差异。香港不动产担保中的按揭与抵押因产业的类型而相应的分为法定式和公义式，其中楼花按揭（期房按揭）是香港的公义式按揭，现房按揭为法定式按揭，香港《地产转让及物业条例》第四十六条的规定，当公义式地产转化为法定式地产时，相应的按揭自动转换。根据我国《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《管理办法》）第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”显然大陆地区的按揭不能自动转换。因此，我国期房按揭的性质分成两个部分：在房屋尚未登记之前为让与担保[22]，担保物为《商品房预售合同》；房屋登记后为不动产抵押。在办理房屋产权证之前，担保物为房屋，而银行作为债权人对担保方式的变更并无异议。
因此，离婚诉讼中按揭期房的归属并不容易确定。
2．根据递交房屋产权登记申请的时间确定按揭期房的权属
在期房按揭中出现了两个合同：商品房预售合同与商品房买卖合同。在申请房屋产权登记时需要提交的是商品房买卖合同，而不是预售合同。按照惯例，可以办理产权登记时，开发商会给小区的业主更换买卖合同，然后统一办理产权证登记。此时期房已成为现房，根据签订买卖合同的时间来判断房屋的权属：若在婚前存续期间签订买卖合同，则为夫妻共有财产，否则为婚前个人财产。
然而，实践中换取房屋买卖合同和办理产权证都会受到外部因素的影响，尤其是开发商。有些开发商无证预售，或者违规施工导致验收不合格导致无法办理产权证；按照惯例，一般由开发商为业主统一代办房产证，而开发商擅自压存业主办证的手续和费用，这些都导致无法按时办理产权证。所以根据签订商品房买卖合同的时间来确定房屋的权属，并不公平。
实际上，登记的主要依据或原因为正式的商品房买卖合同，而商品房预售合同是换取正式商品房买卖合同的唯一依据。因此在保证商品房预售合同与正式商品房买卖合同中的买受人为同一人，可以将商品房预售合同视为所有权变动的原因，这也是确定产权较为合理的方法。另外，若商品房预售合同满足《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房预售合同视为正式的商品房买卖合同。[23]
因此，在商品房买受人未发生变化的情况下，可以将商品房买卖合同的生效时间追溯到商品房预售合同的生效时间，认定按揭房屋属于婚前个人财产。
如此看来，无论是现房还是期房，只要是婚前以个人名义购买的，该房屋应当属于婚前个人财产，而与支付房款的比例无关。
五、离婚诉讼中按揭房屋增值部分的分割
广东省高法认为，夫妻共同还贷的行为不仅具有偿还贷款的性质，同时也具有出资的性质。配偶另一方的出资为共同还贷部分的一半。江苏省高法仅表明，若配偶一方主张分割房屋增值部分，人民法院应当予以支持。而江苏高法此种观点建立的基础是按揭房屋为夫妻共有。但是各法院并没有确定统一的、具有可操作性的计算规则。因此，实务界赞成配偶另一方分割房屋的增值部分。《婚姻法解释（三）》草稿的第十三并没未明示按揭房屋增值部分的分割的分割规则，而其根据房屋款项支付比例判断权属的观点，也直接影响了离婚双方对房屋增值部分的分割。
（一）分割按揭房屋增值部分的正当性
1．按揭房屋增值部分的性质
不可否认不动产是最具有长线投资潜力的投资方式，中国城市发展速度快，房屋的增值空间极大。有的人购买房屋时，更关注房屋的物业、交通、医疗、教育和购物等生活的便利；有的人更关注生活质量，例如居住的噪声、空气、水源和阳光，同一小区业主的素质等等。在购买二手房时，房屋内部的装修以及家具不为人们所看重。房屋的增值主要是由市政建设和城市规划所引起的。
因为该部分增值既不是通过房屋的自然属性获得的，也不是通过法律规定获得的，无法判断增值体现在房屋的哪个部分。只能通过货币的方式才能够体现出来，这正是所有权价值化、观念化的一种体现。
2．婚姻的本质
按期偿还银行贷款的目的就是为了防止银行行使抵押权，保证展开婚姻生活载体的稳定性。结婚的目的就是要共同生活，它意味着荣辱与共，用法律术语来解释更为合适：共同出资，共担风险、共享利益。而这恰恰符合民事合伙的特征。若用合伙的理论来解释婚姻，无论是共同财产还是个人财产投入到婚姻生活中，性质都类似于对合伙的出资。离婚等于合伙解散。作为合伙人之一有权取回自己的合伙出资，同时按照其出资，分享合伙的营利部分。由此看来以共同财产还贷的行为就属于出资行为，而分割按揭房屋增值部分属于分享合伙利益。使用合伙理论解释婚姻关系，尤其对于共同还贷的性质，也符合广东省高院的理由。同时可以解释配偶一方可以参与房屋增值部分分配的正当性，无论增值的原因是客观环境还是当事人的努力。
更重要的是，将合伙视为婚姻的基础，可以避免对按揭房屋增值部分权属认定的困难，特别是对配偶另一方主张分割增值部分请求权性质的认定，即配偶另一方享有的是物权请求权，还是债权请求权。[page]
