父母附条件赠送的房屋，还可以要回吗？

【案情介绍】

严本昌有两子，长子严必胜，二子严必强。严必强生来患有智障，生活自理能力差，但可以从事简单的体力劳动，在亲属开办的砂石厂里装车，每月收入600元。1992年1月6日严必胜结婚。严必强一直未婚娶。随着严本昌夫妇年龄越来越大，身体越来越不好。1998年5月15日，严本昌夫妇决定，与长子及儿媳邱某签订《家庭立约》：严本昌夫妇将坐落于北京市皇城根的一套四合院赠与给严必胜，但严必胜必须扶养照顾其弟严必强至死亡，不得遗弃、虐待或撵其出门，否则，有权解除该合同，撤销赠与，收回房屋。四人在公证员面前签字按手印，并由公证机关出具公证书。

协议签订后，严必强搬到严必胜家中居住，严必强每月将收入交由大嫂管理，两年内相安无事，2000年6月，亲属开的砂石厂倒闭，严必强失去了工作，也没有了经济来源。大哥大嫂开始嫌弃弟弟，打骂，给脸色看，不让吃饱等事常有发生。终于有一天，严必强忍无可忍，动手还击，大哥强行将其赶回家门，再不让严必强回来。

严本昌夫妇得知此事后，非常生气，遂起诉至法院，要求解除四方签订的协议，撤销对严必胜的赠与，收回四合院。

【法院判决】

法院经审理认为，严本昌夫妻与严必胜及儿媳邱某签订的附条件的赠与协议有效，现严必胜夫妇强行将其弟从家中赶走，违反了协议约定。严本昌夫妇要求解除合同，撤销赠与，理由正当，法院予以支持，判决撤销严本昌夫妇对严必胜的赠与，北京市皇城根的四合院仍归严本昌所有。

【姜律师评析】

本案可以从合同法的角度分析该赠与合同是否可以解除。严本昌夫妇在赠与长子房屋的同时，与长子、儿媳邱某签订了《家庭立约》，并经公证。该《家庭立约》上附了一个条件，即严必胜必须扶养照顾其弟严必强至死亡，不得遗弃、虐待或撵其出门，否则，有权解除该合同，撤销赠与，收回房屋。实际上这是一个附条件的合同。所谓附条件的合同，是指当事人在合同中附加一定的条件，以条件的成就作为合同效力发生或终止的根据。所附条件可以是事件，也可以是行为。但是，所附条件必须符合下列要求：1、必须是尚未发生的客观不确定的事实。即约定的法律事件或行为，有可能发生，也有可能不发生。是人们对尚未发生的事件或行为难于预料或不确定。2、必须是当事人任意选择的事实。当事人可以自主决定是否通过协议确定附有条件以及所附条件的内容，因而它属于任意性条款，而不是由法律直接规定必须具备的条款。3、必须是合法的事实。当事人所附条件的内容必须合法，不得以有损社会公共利益和公共秩序的事实或有损他人合法权益的事实作为合同所附条件。一方也不能用所附条件剥夺他方的合法权益。4、条件所限制的是合同效力的发生或解除。条件成就，该合同便开始发生法律效力或终止法律效力。附条件的法律后果仅是对合同效力的限制，而不涉及合同内容。[page]
附条件合同的生效或解除，决定于将来的一定客观事实（条件）是否发生，条件的成就是合同效力发生或终止的依据。本案中，严本昌夫妇赠与的本意，就是长子严必胜必须扶养照顾其弟严必强，而且不是扶养照顾就可以，还必须得扶养照顾好，不得有遗弃、虐待或撵出家门的行为，否则，有权解除该合同，撤销赠与，收回房屋。正是基于严必胜同意上述条件，严本昌才将四合院赠与给严必胜的。该协议经公证处公证，可以说明四人明确协议内容，意思表示真实，名字系本人签署，所附条件符合法律规定，该《家庭立约》合法有效。严必胜扶养其弟严必强两年后，因其弟没有了生活来源，开始嫌弃、虐待，直至将其弟撵出家门，不再让他回来，此行为完全符合《家庭立约》中关于合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”严必胜将其弟赶出家门的行为，致使合同解除的条件成就，所以，严本昌有权要求解除合同，撤销赠与，收回原本已经赠与给长子的四合院。

另外，需要补充一点，我国房屋所有权以登记为准，因该房屋所有权未办理产权过户手续，仍登记在严本昌名下。按照我国《合同法》第一百八十六条的规定，若不是特殊情况，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。由此，严本昌此时可以撤销赠与。若该房屋所有权已经过户至长子严必胜名下，而且双方又没有签署任何协议的，要想撤销赠与就比较难了。根据我国《合同法》第一百九十二条的规定，在这种情况下，只有证明受赠人有下列情形之一的，赠与人才可以撤销赠与。一是严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；二是对赠与人有扶养义务而不履行；三是不履行赠与合同约定的义务。现实生活中，列举证据证明上述任何一种情况的存在，都并非易事，证明不了，就不能撤销赠与，虽然受赠人的行为已经违反了当时赠与人的真实本意，因苦于举证不能，也只能继续维持赠与行为有效的现状。

【姜律师提示】

大宗财产的赠与，赠与人与受赠人一定要签订赠与合同，同时附加一定的生效条件或解除条件。如果是没有附加任何条件的赠与，在赠与合同签订后，财产又实际交付的，觉得不合适又想反悔要回赠与物的，只要无特殊情况，通常是不会得到法律支持的。所以，在赠与之前，赠与人一定要想好赠与后的法律后果，考虑清楚自己赠与的目的是什么，放弃的是什么。结合法律规定，签订一份协议，尽量通过事先明确约定的方式保护自己的合法利益。[page]