买方借贷款不能之由无权要回定金/奚正辉

买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


　　2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房，还未取得小产证，双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日，双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日，买方又支付了定金45万元，卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
　　2010年5月12日，买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同，归还全部定金，卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
　　本案的争议焦点一：买方贷款不能是否属于情势变更
　　2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对二套、三套房贷进行了严格的控制，政策异常严厉，很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台，导致其贷款不能，属于情势变更，买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款，从约定的付款日期可以推定是一次性付款，因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款，本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋，故买方不能适用情势变更原则。
　　争议焦点二：定金的比例
　　卖方在庭审中明确表示小产证已经办出，愿意按原来约定将房屋出售给买方，是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋，买方违约事实清楚，理应承担违约责任，卖方要求没收全部定金。
　　法院认为：买方累计支付了定金50万元，定金占到总房价的50％。根据《担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万，其余30万因为超过20％无效，理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师