“转委托”隐藏风险:一房两卖不怪中介怪业主?

　　一房两卖，不怪中介怪业主?

　　律师提醒业主不要轻易赋予他人转委托权力，必要时签订委托协议

　　6月15日，南方都市报曾报道《房产办证期间被查封，买方应主张自身权利》：业主罗小姐认为中介一房两卖而申请查封了房产，并把中介、买家王先生一起告上了法庭。日前，该案件已经一审判决，罗小姐要求判令合同无效的诉讼请求被法院驳回。

　　业主卖房时应注意“转委托”风险，否则导致多个买卖合同有效，可能要承担相应的违约赔偿。

　　两份合同同时有效，先收房的得房?

　　之前曾对这一案例详细报道：业主罗小姐在宝安有一套个人名下的房子。3月18日罗小姐经中介介绍与戴某签订《房屋转让合约》，价格72万元。3月23日罗小姐的全权委托代理人肖某又与买家王先生签订《房屋转让合约》，将同一房产以73.6万元卖与王先生。合同签订后王先生根据约定履行了定金、首期款监管等义务并支付了全部佣金。过户期间，罗小姐向宝安区法院提起诉前保全，查封了涉案房屋，导致交易中断。

　　张茂荣认为，两份合约都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果，并不具备《合同法》规定的无效条件，故均为有效合同。但房产只有一套，要卖给谁就要看合同实际履行的程度。如房产已经交付，那么法院一般会判决给收房的买方。未能购买到房屋的买方可要求解除合同并要卖方赔偿损失。从案例来看，王先生已经递交了办理房产证的一切手续，首期款和按揭手续等也已办完，所以王先生拿到房子是没有问题的。

　　房产登记夫妻一方名字，单方出售有效

　　在诉讼过程中，罗小姐还提出：虽然房产证中只有自己的名字，但是房产属于夫妻共有财产，在出售过程中并没有征求丈夫同意，所以签订的房屋转让合约无效。

　　张茂荣认为，一般来说，如果房产登记在两人名下，一方出售房产而签订的合同自然无效。但是案例中房产只有罗小姐一人名字，其丈夫虽然享有共有权但没有依法登记。而对于买方来说，并没有对登记业主的婚姻状况予以查明的义务，同时房地产证登记属于政府公示行为，作为善意第三人的买方基于对政府登记的公信力与登记业主签订的房地产买卖合同自然有效。

　　如果想避免发生类似情况，夫妻双方最好去做房产更正登记。根据《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　“转委托”隐藏风险，建议签订委托协议

　　在案件中，罗小姐在签订第一份合同时，赋予了肖某全权委托及转委托的权力。《合同法》第四百条规定：转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。于是肖某就可以把自己的权力全部转给第三人。而案件中与第二个买家王先生签订房地产买卖现售合同的正是肖某指定的第三人黄某。

　　徐林认为，在做委托公证时，必须注意两方面事情：一是不要赋予委托人转委托的权力，不然房产交易的权力被无限传递下去，房子被卖了多少次都很难搞清楚，卖方的风险很大。二是收取房款、合同签名等关键事项要亲力亲为，不要委托给他人去做。他还建议，必要的话卖方还可以与受托人签订委托协议，约定双方的权利、义务及出了问题后要负的相关责任。对于受托人不放心的，甚至可以让他的公司做担保，以增加保障性。