上诉人辽宁新华跃汽车销售服务有限公司(以下简称新华跃公司)与被上诉人沈阳市华晨汽车运输有限公司(以下简称华晨公司)因房屋租赁合同纠纷一案，上诉人新华跃公司不服沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民二房初第374号民事判决书，上诉至本院，本院于2007年2月12日立案后，依法组成合议，由审判员董菁担任审判长，代理审判员李方晨主审、审判员马岩参加评议，于2007年3月27日公开开庭进行了审理，上诉人新华跃公司的委托代理人闻芳谊，被上诉人华晨公司的委托代理人张宝司、马洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2004年9月9日签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于沈阳市铁西区兴工北街60号房屋一楼大厅二分之一部分(600平方米)及维修车间(1000平方米，含设备)租给被告使用，租赁期限为五年，自2004年10月1日至2009年9月30日止;年租金450000元，按季支付，被告应在每季度最后一个月月底前付清下一季度租金;如逾期给付租金，除应及时补交租金外，每天必须按欠付租金额的千分之四加付滞纳金，超过三个月时，原告有权终止合同，并向被告追索双倍租金赔偿。合同履行中，被告只给付原告2006年第一季度租金100000元， 促成原告诉讼来院。
原告在原审期间诉称，2004年9月15日原、被告签订房屋租赁合同，在履行中，自2005年12月起，被告就经常拖欠原告租金和水电费，2006年第一季度租金经原告多次催要，被告才于2006年2月给付原告9万元，尚欠22500元，2006年第二季度租金至今拒不给付。现请求依法判令解除原告之间的房屋租赁合同、判令被告支付拖欠原告2006年第一、二季度租金135000元至判决解除合同之日租金及利息;2006年第一、二季度租金滞纳金57150元，水电费20702元，判令被告支付原告违约赔偿金270000元。
被告在原审期间辩称，答辩人没有故意拖欠原告租金的行为，答辩人曾经给付租金遭到原告的拒收，原告并没向答辩人主动催要过租金，答辩人至今尚欠原告的部分租金不属于无正当理由延付租金的情况，原因是：原告于2005年12月份将租给答辩人同一个楼的三层楼租给了中顺汽车公司，因“中顺”与“海狮”是竞争品牌，在汽车销售领域原告的做法违反了行业有关规定;答辩人已经支付的租金数额为652500元，原告只给答辩人开具发票数67500元，尚有585000元没有开具。答辩人请求法院将原告与答辩人签订的租赁合同过高的违约金数额予以降低。答辩人不同意解除合同。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，合法有效。原告按合同约定将房屋提供给被告使用，被告长期拖欠原告房屋租金，属履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。原告要求被告给付房屋租金及水、电费的请求本院予以支持。被告逾期给付原告房屋租金已超过三个月，虽然符合合同关于向被告追索双倍租金赔偿的约定，但明显过高，应调整为被告按一个季度房屋租金的一倍给付原告违约赔偿金(112500元)。因原、被告双方合同中约定的解除合同条件已成就，原告要求解除合同、腾出租赁房屋的请求本院予以支持。
被告关于原告将房屋中一部分出租给其“竞争品牌”以及未给付其发票的抗辩理由，亦不影响被告向原告承担违约责任，被告该项抗辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告沈阳市华晨汽车运输有限公司与被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司订立的房屋租赁合同;二、被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付原告沈阳市华晨汽车运输有限公司房屋租金及水、电费(其中有2006年第一季度租金22500元，从2006年4月1日起至争议房屋交付原告之日止按每月37500元给付，不足月按每月1250元计算，水、电费按实际发生给付)，于本判决生效之日起10日内付清;三、被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付原告沈阳市华晨汽车运输有限公司违约赔偿金112500元;四、被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司腾出位于沈阳市铁西区兴工北街60号房屋中合同约定的使用部分，于本判决生效之日起15日内向原告沈阳市华晨汽车运输有限公司交付完毕;五、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费9,752元，财产保全费3000元，均由被告负担(原告已预交，由被告直付原告)。
宣判后，新华跃公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。其上诉理由是：1、原审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系与法无据。事实是上诉人多次找被上诉人交纳房租金，而被上诉人为达到解除租赁合同、向上诉人索要高额的赔偿金的目的，拒收上诉人交纳的租金，原审法院在未查清该事实的情况下，判决解除双方的租赁关系，并判决上诉人支付巨额赔偿违背事实和法律。2、双方曾在2005年1月3日重新签订了一份房屋租赁合同，将租赁房屋调整为仅租600平方米的一楼房屋，租金调整为每年9万元，同日，双方又签订一份合作协议书，对原租赁合同约定的租赁维修车间，调整为双方共同使用，并由上诉人为被上诉人的所有车辆提供免费维修，但由于我方主要负责人之一、签订合同的经办人孙阳因病治疗，而忽略未将该二份协议进行移交，致使其他人员在不知情的情况下，仍按原合同约定的年租金45万元履行，并造成我方在一审期间未对此节提出抗辩和主张，直至上诉后，我方才得知此事，按此合同的约定，我方所支付的租金早已超过，并不存在拖欠的事实。
被上诉人华晨公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，华晨公司与新华跃公司于2004年9月9日签订房屋租赁合同一份，约定华晨公司将其位于沈阳市铁西区兴工北街60号房屋一楼大厅二分之一部分(600平方米)及维修车间(1000平方米，含设备)租给新华跃公司使用，租赁期限5年，年租金45万元，按季支付，新华跃公司应在每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金;如逾期给付租金，除应及时补交租金外，每天须按欠付租金额的千分之四加付滞纳金。超过三个月时华晨公司有权终止合同，并向新华跃公司追索双倍租金赔偿。
2005年1月3日，双方又签订一份房屋租赁合同，约定华晨公司将其位于沈阳市铁西区北二路兴工北街60号的楼房一楼大厅的二分之一(600平方米)租给新华跃公司，并在五楼提供办公室四间，租赁期限5年，年租金9万元，并对租金给付，违约等事项进行了约定。同日，双方又签订了一份合作协议书，将双方原于2004年9月9日签订的租赁合同中所约定的出租的维修车间部分，变更为由双方共同使用，由新华跃公司为华晨公司的所有车辆提供免费维修(不含零部件)，合作期限亦为五年。[page]
对该二份合同，华晨公司认为是虚假合同，按照双方口头约定租赁费应交纳的税金系由新华跃公司负责，为少交税，应新华跃公司的要求，双方才签订了该二份合同，并且该二份合同没有实际履行，双方实际履行的仍是2004年9月9日签订的房屋租赁合同。而新华跃公司则提出因其主要负责人之一、签订合同的经办人因病治疗，而忽略未将该二份协议进行移交，致使其工作人员在不知情的情况下，仍按原合同约定的年租金45万元履行，并造成在一审期间未对此节提出抗辩和主张。
在履行中，至2006年2月，新华跃公司按每年45万元租金标准共给付华晨公司652,500元。2006年7月4日，华晨公司诉至原审法院，以新华跃公司违反合同约定，拖欠房租金及水电费为由，要求解除双方的租赁合同，由新华跃公司给付拖欠的房租金，并承担违约责任。
上述事实，有双方于2004年9月9日、2005年1月3日分别签订的二份房屋租赁合同及2005年1月3日签订的合作协议书及当事人的陈述等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷证明。
本院认为，华晨公司与新华跃公司系在协商一致，真实意思表示的前提下于2004年9月9日签订了房屋租赁合同，后又于2005年1月3日重新签订了房屋租赁合同及合作协议书，对原签订的房屋租赁合同约定的面积及租金等项作了变更，因并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故均确认有效。在履行过程中，双方实际仍按原合同约定的年租金45万元的标准履行，至2006年2月，新华跃公司已付华晨公司租金总计为652,000元，华晨公司为新华跃公司开具正式发票金额为112,500元，新华跃公司也按约定为华晨公司车辆提供了售后维修服务。虽然新华跃公司自称系因其自身原因而始终不知晓双方于2005年1月3日重新签订了房屋租赁合同，将租赁面积及租金进行了变更的情况，才按原合同约定的年租金45万元标准履行，但因双方确实仍按2004年9月9日所签订的房租金标准履行，2005年1月3日所签订的房屋租赁合同并未实际履行，且新华跃公司现使用的房屋面积仍与2004年9月9日所签订房屋租赁合同约定的面积一致，综合本案实际情况，应确认双方仍按2004年9月9日签订的房屋租赁合同履行为宜。但对于华晨公司的所称双方于2005年1月3日签订的房屋租赁合同及合作协议书是因为按双方口头约定租赁的税费由新华跃公司承担，新华跃公司为了少交税，华晨公司应新华跃公司的要求才签订了该二份假的合同，因华晨公司并无有效证据证明该租赁税款应由新华跃公司承担的事实，且按照相关规定，租赁费作为出租方的经营收入，理应由出租方向税务机关缴纳相应的税金，而新华跃公司作为销售企业，所支出的租赁费，可以直接计入经营成本，在利润中予以减除，从而减少所得税的缴纳，故华晨公司的上述观点不能成立。
由于双方对华晨公司未全额给新华跃公司开具全额发票及新华跃公司为华晨公司的售后服务、同时存在二份租赁合同应履行哪份合同等事项产生争议，未能协商一致，促成本案诉讼。因新华跃公司拖欠华晨公司租金及华晨公司未给新华跃公司开具足额发票双方先后存在二份租赁合同等事实确实存在，故造成本案纠纷，双方均负有责任，新华跃公司应按2004年9月9日房屋租赁合同确定的租金标准及给付时间给付华晨公司尚欠的房租金，华晨公司按新华跃公司给付的房租金数额开具足额发票。鉴于新华跃公司在一、二审期间均表示要交纳应付的房租金，继续履行双方所签订的租赁合同，结合本案的实际情况，尚未达到合同目的不能实现、具备解除条件的情形，双方应按2004年9月9日所签订的房屋租赁合同继续履行。原审判决解除双方所签订的房屋租赁合同，并由新华跃公司单方承担违约责任显系不当，对此，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条第一款(二)、(三)项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民二房初第374号民事判决书第三项，即“被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付原告沈阳市华晨汽车运输有限公司违约赔偿金112500元;四、被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司腾出位于沈阳市铁西区兴工北街60号房屋中合同约定的使用部分，于本判决生效之日起15日内向原告沈阳市华晨汽车运输有限公司交付完毕”;
二、维持沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民二房初第374号民事判决书第五项，即“驳回原、被告其它诉讼请求”;
三、变更沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民二房初第374号民事判决书第一项，即“解除原告沈阳市华晨汽车运输有限公司与被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司订立的房屋租赁合同”为：“辽宁新华跃汽车销售服务有限公司与沈阳市华晨汽车运输有限公司仍按双方于2004年9月9日所签订的房屋租赁合同继续履行”;第二项，即“被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付原告沈阳市华晨汽车运输有限公司房屋租金及水、电费(其中有2006年第一季度租金22500元，从2006年4月1日起至争议房屋交付原告之日止按每月37500元给付，不足月按每月1250元计算，水、电费按实际发生给付)，于本判决生效之日起10日内付清”;为：“辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付沈阳市华晨汽车运输有限公司尚欠的房租金，按双方于2004年9月9日所签订的房屋租赁合同约定的租金标准及给付时间计算的实际金额，以及被告辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付原告沈阳市华晨汽车运输有限公司应支付的水、电费，按实际发生额计算，均于本判决生效后10日内给付沈阳市华晨汽车运输有限公司;沈阳市华晨汽车运输有限公司在收到辽宁新华跃汽车销售服务有限公司给付的房租金后，即给辽宁新华跃汽车销售服务有限公司开具足额发票(包括陈欠部分)”。
一审案件受理费9,752元，由沈阳市华晨汽车运输有限公司负担2,752元，辽宁新华跃汽车销售服务有限公司负担6,000元，财产保全费3,000元，由辽宁新华跃汽车销售服务有限公司负担;二审案件受理费9,752元，由沈阳市华晨汽车运输有限公司负担2,752元，辽宁新华跃汽车销售服务有限公司负担6,000元。
