上诉人刘敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2007)和民房初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年4月25日受理后，依法由审判员吴波担任审判长并主审，审判员黄进、代理审判员李倩组成合议庭于2007年6月11日公开开庭进行了审理，上诉人刘敏的委托代理人赵健、被上诉人孟祥龙、邵兵的委托代理人孟祥龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，邵兵系坐落于沈阳市和平区北市一街118甲房屋的登记所有人。2006年7月，刘敏与邵兵、孟祥龙签订租房协议，约定由刘敏承租该房屋的第一层和第二层面积为304平方米的房屋用于经营，年租金为10万元;租期为2006年9月20日至2007年9月1日;暖气设备费用在刘敏付清租金后由邵兵、孟祥龙负责安装。协议签订后，刘敏如约交付给邵兵、孟祥龙全部房屋租金，邵兵、孟祥龙也向刘敏履行了交付房屋的义务。刘敏如期承租该房屋后，于2006年10月20日以该房屋没有暖气设施为由停止使用该房屋。原审法院另查明，刘敏在承租该房屋后，未经邵兵、孟祥龙同意，独自改变了该房屋第二层的房屋结构。
上述事实，有租房合同、收条及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，刘敏与孟祥龙、邵兵之间的房屋租赁合同依法成立，双方均应自觉履行其合同义务。在合同履行过程中，上诉人未经被上诉人同意，独自改变该房屋二层的房屋结构，系违约行为。另，双方虽约定由被上诉人负有安装暖气设施的义务，但并未对安装期限做出明确约定。上诉人未作任何催告，于2006年采暖期到来之前即自行停止使用该房屋，系其个人行为，应由其自行承担相应的责任。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在履行合同过程中，上诉人违约在先，被上诉人并无违约。因此，对上诉人提出的诉讼请求，本院不予支持。
原审法院判决：驳回原告的诉讼请求。
宣判后，刘敏不服，向本院提起上诉。其主要理由为：1、原审法院认定事实错误。上诉人并未改变房屋结构。原审法院认定的上诉人是于2006年10月20日停止使用该房屋也是错误的。被上诉人没有证据证明上诉人设置档口被上诉人就无法安装暖气设施。原审法院认为双方对安装暖气的期限没有做出约定是错误的，应为上诉人付清租金后就应安装。2、原审法院适用法律错误。原审法院引用《合同法》66条没有依据。综上，请求撤销原审法院判决，发回重审或依法改判。被上诉人邵兵、孟祥龙辩称，同意原审法院判决。
本院查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，在2006年11月份左右上诉人找被上诉人要求安装暖气，被上诉人主张因为上诉人多占租赁面积而未安装。
本院认为，刘敏与孟祥龙、邵兵签订的租房合同合法有效，双方均应遵照履行。
1、关于合同是否应当解除的问题。上诉人刘敏于2006年12月向原审法院起诉时的诉讼请求为要求解除租赁合同，而在二审期间被上诉人不同意解除租赁合同，对此，本院认为，在双方合同签订后，刘敏按约定交付了租金，但是孟祥龙、邵兵未按合同约定给刘敏安装暖气，致使承租人刘敏在采暖期内无法进行经营，出租人孟祥龙、邵兵已构成违约，现刘敏已经撤离租赁房屋并要求解除合同，在本院审理期间，孟祥龙提出在刘敏将间壁墙恢复原状及结清水电费的情况下同意解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第94条1款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，出租人孟祥龙、邵兵虽主张在2006年11月左右，刘敏要求其安装暖气时，由于刘敏多占用了租赁面积未支付租金而未予安装，但是孟祥龙、邵兵并无证据证明其主张成立，并且即使该项主张成立也不能成为其不履行安装暖气设备义务的抗辩理由，因在租赁合同中并无此项约定，另外事实上，刘敏已经将争议房屋腾空，故本院对于刘敏要求解除租赁合同的主张应准予。
2、关于租赁合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方当事人已解除租房合同，对于刘敏已经支付的租金未实际发生部分应由孟祥龙、邵兵返还。关于时间的界定问题，虽然刘敏主张在2006年11月已将解除通知送达给承租人孟祥龙、邵兵，但是孟祥龙、邵兵不予认可，对此，本院认为，在2006年11月1日采暖期到来之时，孟祥龙、邵兵未按照租赁合同的约定为刘敏安装暖气，致使刘敏租赁的房屋无法使用，租赁合同的目的也无法实现，因此孟祥龙、邵兵应将2006年11月1日至2007年8月份的租金返还给刘敏。在二审审理期间，上诉人的上诉请求是要求被上诉人返还已支付的10个月的租金，从2006年11月至2007年8月的租金应为83333元(10万元÷12=8333×10个月)，但是刘敏要求被上诉人返还75000元的租金，本院应准予。虽然上诉人主张未安装暖气的原因是由于刘敏多占用面积，但是未提供证据证明，即使该事实存在，也不能成为上诉人不履行合同约定的安装暖气义务的抗辩理由，因为双方签订的租赁合同对此并无约定。
3、关于承租人应否对租赁的房屋恢复原状的问题。本案在审理中，孟祥龙提出如果解除合同要求刘敏将房屋拆除的两面间壁墙恢复原状并给付所欠的水电费，对此刘敏表示同意将间壁墙恢复原状，应准予。关于水电费问题，刘敏对孟祥龙、邵兵提出的所欠水电费的事实提出异议，而且孟祥龙、邵兵未提交证据证明刘敏所欠水电费的事实成立，因此对该项主张不予支持。
综上，原审法院认定事实及适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、(三)项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(二)项、第九十七条之规定，判决如下：
一、撤销和平区人民法院[2007]和民房初字第10号民事判决;
二、刘敏于本判决生效后30日内将其承租的和平区北市一街118甲房屋已经拆除的两面间壁墙恢复原状，如到期不履行，则承担相应修复费用;
三、在刘敏将租赁房屋的两面间壁墙恢复原状的同时，孟祥龙、邵兵返还刘敏房屋租金75000元;[page]
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
案件受理费一审2760元、二审2760元，均由孟祥龙、邵兵承担。
