上诉人王兴仲、王迎春因与被上诉人吴志明房屋租赁合同纠纷一案，不服上犹县人民法院(2008)上民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年5月29日，原告吴志明作为乙方与赣州名盛房地产开发有限公司作为甲方签订《商铺租赁合同》，合同约定：“一、赣州名盛房地产开发有限公司自愿将座落于上犹县犹江苑一层65号商铺租赁给乙方使用。二、租赁期限：该商铺的租赁期为36个月，即2005年6月1日起，至2008年5月31日。三、租金及支付方式：该商铺按实际平方计算租金，本店铺面积为44.85㎡,从计算租金开始,月租金如下: 2005年6月1日--2006年11月30日租金为人民币:免租金; 2006年12月1日--2007年5月31日租金为人民币:1345.5元(即每月每平方米5元); 2007年6月1日--2008年5月31日租金为人民币:3229.2元(即每月每平方米6元)。四、商铺履约保证金：1、签订本合同时乙方交纳租房履约保证金人民币壹仟元。该租房履约保证金在乙方如期履行完本合同的条款后甲方将该租房履约保证金如数退还给乙方，不得推迟，否则一切损失由甲方承担。2、租赁时间：乙方不得有下列行为，否则甲方有权扣留履约保证金：(1)、乙方擅自改变商铺主体结构、布局等;(2)乙方未按时交纳该商铺的租金时。五、若甲方将该商铺出卖变更了产权人经甲方通知乙方，本协议中甲方的全部责任和义务均转移至产权人承担和享有。乙方必须与产权人按本合同协议条款签订合同，将产权人变更为本合同的甲方。六、甲方的权利和义务：1、甲方有权制止承租人破坏房屋主体结构的行为。甲方同意拆除46-47号和63-64-65店铺中间隔墙，但撤离时必须恢复原状。2、按时收取乙方租金。七、乙方的权利和义务：……2、乙方对甲方按时提供的固定设施应加以爱护，如有不慎损坏应予以赔偿或及时恢复。……7、乙方在清场时，按甲方交付时的设施或随该店铺一起交付时的固定设施不能破坏，并交还给甲方。八、违约责任：……2、在合同执行过程中，若乙方违约造成合同终止，乙方交纳的全部履约保证金，甲方不予退还，并要求乙方赔偿一切损失，同时乙方按该协议约定的租房履约保证金的3倍赔偿甲方的损失。若甲方违约按该协议保证金的3倍赔偿给乙方，否则一切损失由甲方承担……”。之后，赣州名盛房地产开发有限公司将该65号商铺交付给原告吴志明使用，原告吴志明依约在64-65号店铺的隔墙开了个门，建了卫生间隔墙，对租赁的店铺后半截贴了瓷板等装修。
2006年1月5日，赣州名盛房地产开发有限公司将该65号商铺出卖给被告王迎春，双方签订了一份商品房买卖合同。合同约定：“…… 第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为4.18m，建筑层数地上壹层，地下零层。第四条 计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1280元，总金额伍万柒柒仟伍佰捌拾元。附件三：装饰、设备标准 1、外墙：高级环保涂料;2、纸巾灰盖面;3、顶棚：/;4、地面：水泥砂桨找平;5、门窗：无声卷闸门;6、厨房：/;7、卫生间：/;8、阳台：/;9、电梯：/;10、其他：水电到户。”被告(反诉原告)王迎春成了租赁合同的出租方，并于2006年5月9日收取了原告吴志明1000元履约保证金。2008年2月29日被告王兴仲收取原告吴志明2008年3月1日至2008年5月31日止(每月269.1元)三个月租金809.3元。
2008年5月31日租赁合同到期后，原告吴志明依约对该商铺进行了清场，封堵了在64-65号店铺隔墙开的门，拆除了卫生间隔墙。因被告王兴仲、王迎春以未将商铺恢复原状为由拒绝接收商铺钥匙和退还1000元履约保证金。2008年6月24日、6月30日原告吴志明委托吴才河到被告王兴仲处协商退钥匙和退款事宜，因协商未果致使原告吴志明无法将商铺钥匙交还给被告王兴仲、王迎春并取回保证金。无奈，原告吴志明于2008年7月2日诉至法院，请求判决被告王兴仲、王迎春返还履约保证金1000元，并按合同约定赔付违约金3000元，并承担本案诉讼费用。之后，被告王兴仲、王迎春提起反诉，请求判令原告吴志明依约赔付违约金3000元，赔付商铺恢复原状各项费用计2699.46元并支付商铺租赁损失计1449.67元，并承担诉讼费用。
庭审中，被告王兴仲、王迎春增加了要求支付商铺租赁损失计2899.34元。经现场确认上犹县犹江苑一层65号商铺大门门锁未损坏、部分墙壁已清理粉刷、商铺内侧铺上瓷板未清除。
针对本诉，原告吴志明向法庭提交了1、原告吴志明的身份证(复印件)一份，证明其具备诉讼主体资格。2、2005年5月29日，原告吴志明与赣州名盛房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》(复印件)一份，证明合同到期时间为2008年5月31日，被告王迎春因购买该商铺而成为租赁合同的出租方，原告支付了履约保证金，且证明合同约定若被告违约应交三倍的违约金。3、被告王迎春于2006年5月9日出具的收条以及2008年2月29日的收据，证明两被告向原告收取了履约保证金和商铺租金。以上证据，经到庭的被告王兴仲及其委托代理人张正淼质证无异议，对上述三组证据的三性予以确认。
被告王兴仲、王迎春向法庭提交了下列证据：1、王兴仲的身份证(复印件)一份、黄埠镇上丰村村民委员会于2008年7月18日出具的证明以及授权委托书，共同证明被告方具备诉讼主体资格以及二者的身份关系。原告吴志明对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为王兴仲不是租赁合同一方当事人。对该的质证意见本院予以采信。2、上犹县犹江苑一层65号商铺的《商品房买卖合同》(复印件)一份，证明被告王迎春对该商铺的所有权。原告吴志明认为只有房屋所有权证才能证明享有所有权，合同不能证明被告王迎春对商铺的所有权。该《商品房买卖合同》能够与原告吴志明提交的收条、收据相印证，其质证意见本院不予采纳。3、《商铺租赁合同》(复印件)一份，证明原告吴志明违约，应赔偿3000元的损失。原告吴志明反诉被告对证据的三性无异议，但认为该证据不能证明其违约。对该证据证明的租赁事实法院予以确认。4、证人郭起俸的调查笔录、《赔偿诉讼标的组成》各一份，证明原告吴志明应赔偿商铺恢复原状费用的计算标准。原告吴志明对证据的《赔偿诉讼标的组成》三性均有异议，认为不能作为证据来使用。因该证据的形式不合法，对其质证意见，法院予以采纳。5、证人田玉兰的调查笔录、杨安文与吴志明于2008年5月28日签订的《商铺租赁合同》各一份，证明反诉被告吴志明违约，应赔偿反诉原告3000元的损失。原告吴志明对证据的三性均有异议，认为该两份证据与本案无关联性。该证据并不能证明当事人是否违约，且与本案没有关联，对该证据法院不予采信。6、证人张树有、毛芳桂的调查笔录各一份，证明其如约进行交接的过程，且证明原告吴志明未按合同约定将商铺恢复原状。原告吴志明对证据的三性均有异议。该证据只能证明5月31日清场时，当事人之间就是否商铺要恢复原状产生了争议，不能证明其要证明的对象，该证据法院不予采信。[page]
针对反诉，原告吴志明向法庭提交了证据1、上犹县犹江苑一层65号商铺的现场照片两张，证明商铺大门及里面没有任何毁损灭失。被告王兴仲、王迎春对该证据的真实性提出异议，认为照片很明显能反映出大门上喷漆不均匀，商铺内的地面也是高低不平。经本庭现场勘查，商铺大门上喷漆虽不均匀但并不明显，因商铺内侧铺上瓷板致整个商铺地面高低不平。两张照片在庭审时经被告方辨认，确系上犹县犹江苑一层65号商铺的现场照片，该组照片也能较好地反映出商铺的现状，对证据的三性法院予以确认。2、证人王兰华的调查笔录一份，证明反诉被告承租该商铺之前商铺内无任何装修，现有的许多装修都是反诉被告承租后自建。被告王兴仲、王迎春对证据的真实性、关联性有异议，认为在其购买该商铺时有卫生间。因该证据与被告王兴仲、王迎春提供的房屋买卖合同中附件三的内容相符，对该证据的三性法院予以确定。3、证人舒开良、谢生、舒开洪的调查笔录各一份，证明卫生间的隔墙是原告吴志明承租后自建，租赁合同解除时间为2008年5月31日，合同解除后为方便交接对商铺进行了清理，恢复了原状，还证明未归还商铺钥匙是因为对方未退还履约保证金。被告王兴仲、王迎春对证据的关联性、真实性有异议，认为现场照片已证明商铺大门及内部均未清理好。因该证据与被告王兴仲、王迎春提供的房屋买卖合同中附件三的内容相符，对该证据的三性法院予以确定。4、袁乐毅、吴才河出具的证明各一份，证明多次向对方归还商铺钥匙遭拒的事实。被告王兴仲、王迎春对证据袁乐毅证明的关联性、真实性有异议，认为其证言中并未涉及交还钥匙的事实，对吴才河证明的三性均有异议。经庭审确认被告王兴仲认可找其协商的事实，故该证据能证明曾向对方归还商铺钥匙遭拒的事实，对这一事实法院予以确定。
原审法院认为：本案的争议焦点为1、是否违约的问题;2、是否要恢复原状的问题;3、本案的实际损失计算问题。原告吴志明与赣州名盛房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。赣州名盛房地产开发有限公司后将该65号商铺卖给被告王迎春。被告王迎春成为了租赁合同的出租方，承受了《商铺租赁合同》中关于出租方的全体权利义务。合同到期日，原告吴志明已明确不再承租，并已对商铺内的东西进行了清场，合同中的有关权利义务自然终止。因原告吴志明没有合同中双方约定的“乙方不得有下列行为，否则甲方有权扣留履约保证金：(1)、乙方擅自改变商铺主体结构、布局等;(2)乙方未按时交纳该商铺的租金时。”行为，在《商铺租赁合同》履行终结的情况下，被告(反诉原告)王迎春就负归还履约保证金1000元的义务。原告吴志明要求被告王迎春归还履约保证金1000元的诉讼请求，法院予以支持。因合同自然终止，双方当事人不存在违约的情形，本案实质上是合同期满后财产返还的问题。故对原告吴志明要求被告王迎春和被告王迎春要求原告吴志明各自赔偿违约金3000元的诉讼请求，法院不予支持。因被告王兴仲不是合同的当事人，原告吴志明要求被告王兴仲归还保证金及赔偿的请求，法院不予支持。
被告王兴仲、王迎春提出对方未将商铺恢复原状，要求赔付商铺恢复原状各项费用计2699.46元。因双方在合同中约定“甲方有权制止承租人破坏房屋主体结构的行为。甲方同意拆除46-47号和63-64-65店铺中间隔墙，但撤离时必须恢复原状。乙方对甲方按时提供的固定设施应加以爱护，如有不慎损坏应予以赔偿或及时恢复。乙方在清场时，按甲方交付时的设施或随该店铺一起交付时的固定设施不能破坏，并交还给甲方。”经现场勘查，原告吴志明清场时的上犹县犹江苑一层65号商铺大门门锁未损坏、已对受损部分的大门重新喷漆，并封堵了所开的门洞，不存在对店铺固定设施的破坏问题。对于商铺内侧铺上瓷板未清除，因装修时经过出租方同意，双方没有要求恢复的约定。故对被告王迎春、王兴仲要求原告吴志明赔偿恢复原状所需要的费用的请求，法院不予支持。
对被告王迎春、王兴仲提出要求赔偿商铺租赁损失2899.34元的诉讼请求，因原告吴志明早在清场时就向被告王迎春、王兴仲提出归还钥匙，但因被告王兴仲一直不肯接收，才导致商铺长期闲置，对2008年7月1日后的扩大损失部分应由被告王迎春方自行承担。从原告吴志明提供的证据看，被告王迎春的商铺租赁损失确定为一个月即人民币269.1元。故对被告王迎春要求对方赔付商铺租赁损失的反诉请求法院予以部分支持。因被告王兴仲不是合同的当事人，被告王兴仲要求原告吴志明赔偿的请求，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条，《城市房屋租赁管理办法》第十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定，判决：一、被告王迎春退回原告吴志明履约保证金1000元;二、原告吴志明赔付被告王迎春商铺租赁损失269.1元;三、驳回原告吴志明的其他诉讼请求;四、驳回被告王迎春的其他诉讼请求。以上一、二项相抵，被告王迎春应付给原告吴志明730.9元，限判决生效后七日内交纳。如未在判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费25元，合计75元。由原告吴志明承担25元，被告王迎春承担50元，限于判决生效后七日内交纳。
上诉人王兴仲、王迎春上诉称：上诉人在2006年1月5日买该商铺时就存有固定的卫生间隔墙，被上诉人未经上诉人同意，擅自拆除卫生间隔墙改变布局，并拆坏了墙壁，地面瓷板也被打坏了部分，已有高低不平。被上诉人对铁门的涂漆及商铺墙壁的粉刷不均匀，只交还给上诉人一把钥匙，私藏了两只。此外，被上诉人应将瓷板进行清除。请求二审法院依法撤销原判，判令被上诉人依约赔偿违约金3000元，赔付商铺恢复原状各项费用共计2949.46元并支付商铺从2008年6月1日起至11月的租金损失2899.34元。
被上诉人吴志明口头辩称：请求二审法院以事实为依据，公正判决。
二审经审理查明:上诉人方已于2009年1月1日重新将商铺进行出租。二审认定的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：因被上诉人吴志明不存在违约行为，故上诉人王兴仲、王迎春要求被上诉人支付违约金3000元，本院不予支持。上诉人方要求被上诉人赔偿商铺恢复原状各项费用共计2949.46元证据不足，且上诉人已将商铺重新出租，故本院对上诉人的这一上诉请求不予支持。本案导致上诉人6个月的租金损失，其主要责任在于上诉人方，故上诉人要求被上诉人赔偿6个月的租金损失，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：[page]
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费75元，由上诉人王兴仲、王迎春负担。
