上诉人张路常因房屋租赁合同纠纷一案，不服东陵区人民法院(2004)东民一房初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年1月5日受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员高子丁、审判员关云光(主审)组成合议庭，并2005年1月28日公开开庭审理了此案，上诉人张路常及其诉讼代理人景秀书，被上诉人杨纯良及其诉讼代理人赵翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：杨纯良与张路常于2001年4月8日签订了一份协议，协议约定杨纯良将其坐落于东陵区英达镇辛家村4间私有门市房及后院面积的一半和后山坡出租给张路常使用，租赁期间为10年，年租金为12000元，每年交付一次，提前一个月上打租，该协议还约定，租赁结束后，双方对张路常租赁期间在土地上的建筑设施，折价留给杨纯良。协议签订后，张路常已给付杨纯良房屋租金36000元，并一直使用租赁房屋及场地等。由于张路常未及时给付杨纯良2004年4月8日至2005年4月8日的租金12000元，杨纯良诉至法院，请求法院判令解除其与张路常之间的租赁协议，予以腾房，并将租赁房屋恢复原样，赔偿经济损失2000元。
原审法院认为：双方2001年4月8日签订的房屋租赁协议合法有效。因该协议未明确约定“不及时给付房屋租金，可以解除租房协议”，对杨纯良请求解除租赁协议的诉讼请求不予支持，但张路常应按协议约定向杨纯良支付租金。关于杨纯良要求张路常赔偿其经济损失的问题，因杨纯良未向法院提供相应的证据予以证明，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六的规定判决，一、杨纯良与张路常于2001年4月8日签订的房屋租赁协议继续履行;二、张路常于本判决生效后十日内，给付杨纯良2004年度的房租人民币12000元;三、驳回双方的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张路常负担。
宣判后，张路常不服，向本院提起上诉。其上诉请求是，1、原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判;2、请求二审法院判令杨纯良赔偿经济损失，3、由杨纯良承担诉讼费用。理由是，1、因杨纯良将张路常赶出租赁房屋等诸多行为，直接导致张路常经营情况恶化，并产生了 经济损失，应予赔偿;2、杨纯良在起诉状中并没有主张房屋租金，原审法院代替原审原告增加、变更诉讼请求，并错误的判决张路常给付杨纯良2004年度的房屋租金12000元，是违反法律规定的。请求二审法院予以纠正。
杨纯良辨称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审法院判决。请求二审法院驳回张路常的上诉请求，维持原审法院判决。
本院审理查明：杨纯良与张路常于2001年4月8日签订了一份协议，该协议约定杨纯良将其坐落于东陵区英达镇辛家村4间私有门市房及后院面积的一半和后山坡出租给张路常使用，租赁期间为10年，年租金为12000元，每年交付一次，即提前一个月上打租。该协议还约定，租赁结束后，双方对张路常租赁期间在土地上的建筑设施，折价留给杨纯良。协议签订后，张路常给付杨纯良房屋租金36000元，并一直使用租赁房屋及场地等。由于张路常未按协议约定给付杨纯良2004年4月8日至2005年4月8日的租金，双方发生纠纷，张路常搬离其租赁房屋。杨纯良于2004年4月27日将其出租房屋换锁，并实际控制该出租房屋。杨纯良于2004年5月8日诉至法院，请求法院判令解除其与张路常之间的租赁协议，要求张路常腾房，并将租赁房屋恢复原样，赔其偿经济损失2000元。
本院认为：杨纯良与张路常于2001年4月8日签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。协议当事人对自己的民事权利享有处分权。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，针对杨纯良在向原审法院提起起诉时，并未提出张路常给付其房屋租金12000元的诉讼请求，及杨纯良在原审法院指定的举证期限届满前，亦未增加、变更诉讼请求的客观事实，原审法院则应根据“不告不理”的民事诉讼原则，围绕杨纯良的诉讼请求予以审理，并对其诉讼请求公正的做出“支持”或者“不支持”的裁决。鉴于张路常与杨纯良二人对原审法院作出“杨纯良与张路常于2001年4月8日签订的房屋租赁协议继续履行”的判决结果均未表示不服，亦未对此提出上诉，且在本院开庭审理此案时，杨纯良表示其同意张路常继续承租其出租房屋，张路常也表示其同意继续承租杨纯良向其出租的房屋。故依照最高人民法院《关于民事经济审判房是改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对原审判决主文第一项予以维持。
关于房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同当事人双方，即出租人和承租人都既负担一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有一定的对应性、对价性，因此租赁合同是双务合同。租赁合同当事人双方都能从对方哪里取得相应的利益，均需支付一定的代价。出租人以转移租赁物的使用收益而取得租金的利益，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，所以租赁合同又是有偿合同。本案在庭审中，杨纯良自认“张路常已搬离租赁房屋，其于2004年4月27日起，将出租房屋换锁并实际占有、控制该出租房屋”。因此，张路常自2004年4月27日始，至其重新占有、使用该租赁房屋时止，无向杨纯良支付租金义务。但2004年4月27日以前所发生的房屋租金，应由张路常向杨纯良支付。杨纯良在一审中提出“赔偿经济损失2000元人民币”的诉讼请求，已实际发生的租金损失应含在请求之列。故原审法院判决张路常给付杨纯良2004年度房屋租金12000元，既无事实依据，亦无法律依据，且明显超出杨纯良的请求范围，故本院对张路常的上诉请求，予以部分支持。
关于张路常上诉主张由杨纯良赔偿其经济损失的问题。因张路常为一审被告，在一审诉讼中并未就赔偿问题提出反诉。其在二审上诉期间提出的上诉主张，根据最高人民法院关于适用《中
华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，不属二审审理范围，故对张路常的这一主张，不予支持。[page]
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市东陵区人民法院[2004]东民一房初字第72号民事判决的第一项;
二、撤销沈阳市东陵区人民法院[2004]东民一房初字第72号民事判决的第三项;
三、变更沈阳市东陵区人民法院[2004]东民一房初字第72号民事判决第二项“张路常于本判决生效后十日内，给付杨纯良2004年度的房租人民币12000万元”，为张路常于本判决生效后十日内，给付杨纯良4月8日至2004年4月27日的房屋租金657.53元(年租金12000元÷365天×20天);
四、驳回张路常的其他上诉请求。
二审案件受理费50元，由张路常负担10元，由杨纯良负担40元。
