原告(反诉被告)欧x x 与被告〔反诉原告)弈x x 买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧x x 的委托代理人陈巴特、李霄然与被告弈x x 及其委托代理人张x x 到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧x x 诉称，2008年1月4 日，我委托刘x 与被告在北京签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定我向被告出售位于北京市海淀区远大路远大园六区3号楼房屋一套。当时双方协商一致又签订了变更协议，将房屋成交价格约定为325万元，卖方在2008年1月5日前将首付款200万元交付给我。根据双方的约定，买受人逾期付款超过10日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付总房款20%的违约金。所以被告应当最迟在2008年1月1 5日之前向我支付首付款200万元，但1月15日之后，被告一直以钱没有凑齐为理由，拒不履行其义务。我在2008年1月21向被告发出解除合同的通知，被告拒收。现起诉要求解除我与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;被告向我支付违约金8万元;诉讼费由被告承担。
弈x x 辩称，原告列举的事实与案件事实不符，双方签订合同后我方积极履行合同，但是原告表示不出售房屋，并不履行相关手续。我们不同意原告的请求。另外，我方与原告签订合同后，我根据约定在2008年1月3日凌晨支付中介代理费96000元及房屋定金8万元，双方约定该房屋产权应当由原告在2008年1月7日前办理抵押注销手续，并随后交房。现我的资金已经全部到位，但原告却提出不想履行合同即不欲出售此房产，至今逃避接听我及房屋中介人的电话，收款后始终不与原告及中介方见面，不办理合同约定的各项卖房手续，原告的行为证实原告构成根本违约。现我方提出反诉，要求解除我与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》;被告赔偿我损失266 000元。诉讼费由原告承担。
欧x x 对弈x x 的反诉辩称，被告依照合同没有解除权;第二项反诉请求没有法律依据。对被告的反诉我有三点意见：1、被告称支付中介代理费9.6万元本应由被告承担，与我无关;2、我于2008年1月3日已办理房屋抵押注销手续;3、被告称我收取费用后不与其联系与事实不符。
经审理查明，欧x x 系北京市海淀区远大园六区3号楼的房屋所有权人，其于2007年12月13日与其爱人沈x x 共同委托刘x 出售上述房产。2008年1月4日，刘x 代表欧x x (出卖人)与弈x x (买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将上述房屋出售给买受人;该房屋已经设定抵押，抵押权人为沈x x ，抵押登记日期为2001年5月22日;房屋成交价格为147万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金8万元;双方采取自行交割的付款方式;出卖人应当在2008年1月31日前将该房屋交付给买受人;逾期交房超过10日的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人支付总房款20%的违约金;逾期付款超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付总房款20%的违约金。同日，双方又签订变更协议，约定房屋总成交价格为325万元;付款方式为买方在2008年1月5日前将首付款人民币200万元整交付给卖方，第二部分房款人民币125万元在房屋转让迁户到弈x x 名下同时，弈x x 支付欧x x 指定的代理人的名下。此前，弈x x 于2007年12月25日与北京x x x x 房地产经纪有限公司(以下简称x x x x 公司)签订房屋购买委托协议，由弈x x 委托x x x x 公司购买上述房屋，佣金为房价款的3%，过户费3000元、贷款服务费3500元，欧x x 亦与x x x x 公司签订房屋出售委托协议，约定欧x x 委托x x x x 公司出卖上述房屋，委托人不承担任何佣金。2008年1月2日，弈x x 向x x x x 公司支付了中介代理费96 000元，并将房屋定金8万元交给欧x x 的代理人刘x 。2008年1月3日，沈x x、欧x x 一次性结清了其用于购买上述房屋的贷款。
2008年1月12日，弈x x 、x x x x 公司以及x x x x 公司的工作人员苏x 出具情况说明，写明：“……1月3日中午业主代理人刘x 与蒋x 提出不想履行合同即不欲出售此房，致使合同付款条款一直不能履行，业主委托代理人刘x 与蒋x 也未就不欲出售该房出示任何书面说明。鉴于此，21世纪不动产北京x x x x 远大路店在此期间多次与业主代理人刘x 与蒋x 进行沟通，直到2008年1月12日业主代理人刘x 与蒋x 一直未给明确答复甚至不接中介方和买方电话，导致买方无法按合同约定按时支付卖方房款”。另外，证人苏x 、温x 到庭作证，证明2008年1月3日欧x x 的代理人刘x 称不想卖上述房屋了，之后他们多次给刘x 打电话，去刘x 家找，但都没有找到，致使弈x x 无法将房款支付给欧x x 。欧x x 对苏x 及温x 的证言存在异议，并提交申x 的证言，证明2008年1月3日11时左右至16时左右其与刘x 一直在金湖茶餐厅，但申x 未出庭。
庭审中，欧x x 与界红军均同意解除合同。弈x x 为证明其有付款能力，提交了其子与其岳母的存折。另外，弈x x 称其要求的损失包括双倍返还定金8万元、中介费96 000元以及其他损失1万元。就其他损失1万元，弈x x 未向法庭提交相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、公证书、工商银行朝阳支行证明、收条、代理费收据、情况说明、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，刘x 代表欧x x 与弈x x 签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面、及时的履行自己的义务，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，欧x x 应当返还已收取弈x x 的房屋定金8万元。根据双方的合同约定，付款方式为自行交割，如若履行上述约定，双方当事人应对付款的时间、交付方式、交付地点及付款账户等内容进行明确约定，但双方没有对上述付款必备条件进行约定，欧x x 未及时将其收款的方式告知弈x x ，弈x x 亦未采取约定或者法定的方式子以付款，且双方各执一词，导致合同至今无法履行。对此双方均应承担相应责任。现欧x x 为此要求弈x x 支付违约金及弈x x 要求欧x x 双倍返还定金并赔偿经济损失的请求，均没有事实及法律依据，本院均不予支持。因本案证人与欧x x 、弈x x 均存在利害关系，故本院对其证言均不子采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、解除欧x x 与弈x x 于二00八年一月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。[page]
二、欧x x 于本判决生效后七日内返还弈x x 八万元。
三、驳回欧x x 的其他诉讼请求，
四、驳回弈x x 的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千八百元，由欧x x 负担，已交纳。反诉案件受理费二千六百四十五元，由弈x x 负担一千七百四十五元，已交纳;由欧x x 负担九百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 x
代理审判员 郑x x
人民陪审员 岳 x
二00八年九月十六日
书 记 员 谢 x
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2008)一中民终字第xxxxx号
上诉人(原审原告、反诉被告)欧x x ，女，1942年2月18日出生，汉族，无业，住住湖南省邵阳市大祥区宝庆西路18号。
委托代理人陈巴特，北京市奕明律师事务所律师。
委托代理人李霄然，北京市奕明律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)弈x x ，男，1964年3月15日出生，汉族，高级工程师，住住北京市丰台区东高地万源西里。
委托代理人阳x，北京市x x 律师事务所律师。
上诉人欧x x ，弈x x 因买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第xxxxx号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2008年4月，欧x x 起诉至原审法院称：2008年1月4日，我委托刘x 与弈x x 在北京签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定我向弈x x 出售位于北京市海淀区远大路远大园六区3号楼房屋一套。当时双方协商一致又签订了变更协议，将房屋成交价格约定为325万元，买方在2008年1月5日前将首付款200万元交付给我。根据双方的约定，买受人逾期付款超过10日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付总房款20%的违约金。所以弈x x 应当最迟在2008年l月15日之前向我支付首付款200万元，但1月15日之后，弈x x 一直以钱没有凑齐为理由，拒不履行其义务。我在2008年1月21日向弈x x 发出解除合同的通知，弈x x 拒收。现起诉要求解除我与弈x x 签订的《北京市存量房屋买卖合同》;弈x x 向我支付违约金8万元;诉讼费由弈x x 承担。
弈x x 在原审法院辩称：欧x x 列举的事实与案件事实不符，双方签订合同后，我方积极履行合同，但是欧x x 表示不出售房屋，并不履行相关手续。我方不同意欧x x 的请求。另外，我方与欧x x 签订合同后，我根据约定在2008年1月3 日凌晨支付中介代理费96 000元及房屋定金8万元，双方约定该房屋产权应当由欧x x 在2008年1月7日前办理抵押注销手续。并随后交房。现我的资金已经全部到位，但欧x x 却提出不想履行合同即不欲出售此房产，至今逃避接听我及房屋中介人的电话，收款后始终不与我方及中介方见面，不办理合同约定的各项卖房手续。欧x x 的行为证实其构成根本违约。现我方提出反诉，要求解除我与欧x x 签订的《北京市存量房屋买卖合同》;欧x x 赔偿我损失266 000元;诉讼费由欧x x 承担。
欧x x 对弈x x 的反诉辩称：弈x x 依照合同没有解除权;第二项反诉请求没有法律依据。对弈x x 的反诉我有三点意见：1、弈x x 称支付中介代理费9.6万元本应由弈x x 承担，与我无关;2、我于2008年1月3 日已办理房屋抵押注销手续;3、弈x x 称我收取费用后不与其联系与事实不符。
原审法院经审理查明：欧x x 系北京市海淀区远大园六号楼的房屋所有权人，其于2007年12月13日与其爱人沈x x 共同委托刘x 出售上述房产。2008年1月4日，刘x 代表欧x x (出卖入)与弈x x (买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将上述房屋出售给买受人;该房屋已经设定抵押，抵押权人为沈x，抵押登记日期为2001年5月22日;房屋成交价格为147万元;买受人可以再签订本合同的同时支付定金8万元;双方采取自行交割的付款方式;出卖人应当在2008年1月31日前将该房屋交付给买受人;逾期交房超过10日的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人支付总房款20%的违约金;逾期付款超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付总房款20%的违约金。同日，双方又签订变更协议，约定房屋总成交价格为325万元;付款方式为买方在2008年1月5日前将首付款200万元整交付给卖方，第二部分房款125万元在房屋转让迁户到弈x x 名下的同时，弈x x 支付欧x x 指定的代理人名下。此前，弈x x 于2007年12月25日与北京x x x x 房地产经纪有限公司(以下简称x x x x 公司)签订房屋购买委托协议，由弈x x 委托x x x x 公司购买上述房屋，佣金为房价款的3%。过户费300元、贷款服务费3500元。欧x x 亦与x x x x 公司签订房屋出售委托协议，约定欧x x 委托x x x x 公司出卖上述房屋，委托人不承担任何佣金。2008年1月2日，弈x x 向x x x x 公司支付了中介代理费96 000的元，并将房屋定金8万元交给欧x x 的代理人刘x 。2008年1月3日，沈xx、欧x x 一次性结清了其用于购买上述房屋的贷款。
2008年1月12日，弈x x 、x x x x 公司以及x x x x 公司的工作人员苏x 出具情况说明，写明：“……1月3日中午业主代理人刘x 与蒋x 提出不想履行合同即不欲出售此房。致使合同付款条款一直不能履行，业主委托代理人刘x 与蒋x 也未就不欲出售该房出示任何书面说明。鉴于此，21世纪不动产北京x x x x 远大路店在此期间多次与业主代理人刘x 与蒋x 进行沟通，直到2008年1月12日业主代理人刘x 与蒋x 一直未给明确答复甚至不接中介方和买方电话，导致买方无法按合同约定按时支付卖方房款。”另外，证人苏x 、温x 到庭作证，证明2008年1月3日欧x x 的代理人刘x 称不想卖上述房屋了，之后他们多次给刘x 打电话，去刘x 家找，但都没有找到，致使弈x x 无法将房款支付给欧x x 。欧x x 对苏x 及温x 的证言存在异议，并提交申x 的证言，证明2008年1月3日11时左右至l6时左右其与刘x 一直在金湖茶餐厅，但申x 未出庭。[page]
庭审中，欧x x 与弈x x 均同意解除合同。弈x x 为证明其有付款能力，提交了其子与其岳母的存折。另外，弈x x 称其要求的损失包括双倍返还定金8万元、中介费96 000元以及其他损失1万元。就其他损失1万元，弈x x 未向法庭提交相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、公证书、工商银行朝阳支行证明、收条、代理费收据、情况说明、证人证言等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：刘x 代表欧x x 与弈x x 签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面及时的履行自己的义务。现双方均同意解除合同，法院对此不持异议。合同解除后，欧x x 应当返还已收取弈x x 的房屋定金8万元。根据双方的合同约定，付款方式为自行交割，如若履行上述约定，双方当事人应对付款的时间、交付方式、交付地点及付款账户等内容进行明确约定，但双方没有对上述付款必备条件进行约定，欧x x 未及时将其收款的方式告知弈x x ，弈x x 亦未采取约定或者法定的方式予以付款，且双方各执一词，导致合同至今无法履行。对此双方均应承担相应责任。现欧x x 为此要求弈x x 支付违约金及弈x x 要求欧x x 双倍返还定金及赔偿经济损失的请求，均没有事实及法律依据，法院均不予支持。因本案证人与欧x x 、弈x x 均存在利害关系，故法院对其证言均不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决：一、解除欧x x 与弈x x 于二00八年一月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、欧x x 于本判决生效后七日内返还弈x x 八万元。三、驳回欧x x 的其他诉讼请求。四、驳回弈x x 其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院判决后，欧x x 、弈x x 均不服，向本院提起上诉。欧x x 的上诉请求是：撤销原审法院判决第二项、第三项，改判弈x x 承担8万元违约金;弈x x 承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由是：原审法院对双方过错的认定错误，欧x x 没有任何过错，欧x x 未提供付款帐户的根本原因在于弈x x 拒绝付款。欧x x 主张弈x x 未按约定期限付款，事实清楚，双方没有异议。弈x x 对此点的抗辩理由是欧x x 拒绝受领，其提供了证言，但该证言并没有被原审法院采信，所以弈x x 的抗辩理由不 成立，应当由弈x x 承担不利的法律后果。弈x x 完全可以通过提存的方式履行其义务。
弈x x 的上诉请求是：1、撤销原审法院判决第四项;2、欧x x 赔偿弈x x 原审法院判决确认之外的18.6万元的经济损失;3、本案一审、二审诉讼费用由欧x x 承担。上诉理由由是：在合同履行过程中，弈x x 的购房款已经到位，但欧x x 却提出不想履行合同即不欲出售此房产，逃避接听弈x x 及房屋中介人电话，收到房屋定金后始终不与弈x x 及中介方见面，不办理合同约定的各项卖房手续，并在弈x x 等待合同履行的时候，突然恶意在欧x x 户籍地北京市丰台区人民法院起诉要求解除合同。欧x x 的行为构成根本违约。弈x x 提交的各种证据，证明了弈x x 的履约诚意、履约能力，以及欧x x 恶意毁约的行为。对弈x x 的损害赔偿责任应当由欧x x 承担。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：刘x 代表欧x x 与弈x x 签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面、及时的履行各自的义务。双方合同约定。付款方式为自行交割，如若履行上述约定，双方当事人应对付款的时间、交付方式、交付地点及付款账户等内容进行明确约定，但双方没有对上述付款必备条件进行约定，欧x x 未及时将其收款的方式告知弈x x ，弈x x 亦未采取约定或者法定的方式予以付款，且双方各执一词，导致合同至今无法履行。鉴于此，原审法院认定双方对此均应承担相应的责任并无不当。现双方均同意解除合同，欧x x 应当返还已收取弈x x 的房屋定金8万元。欧x x 要求弈x x 支付违约金及弈x x 要求欧x x 双倍返还定金及赔偿经济损失的请求，均没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一千八百元，由欧x x 负担(已交纳)。反诉案件受理费二千六百四十五元，由弈x x 负担一千七百四十五元(已交纳)，由欧x x 负担九百元(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费四千零二十元，由欧x x 负担二千七百元(已交纳〕;由弈x x 负担一千七百四十五元(已交纳)。
