非经出租人同意，房屋不能转租

　　柳师傅和妻子是内地某市国有企业职工，前两年，夫妻双双下岗，生活一下子没了着落。

　　柳师傅上有老下有小，生活的重担压得他喘不过气来。他与妻子商量今后的生计，决定夫妻到某沿海城市打工。

　　1998年年初，柳师傅携妻子来到某沿海城市。初来乍到，经人介绍，柳师傅租了一处私房，与房主达成协议，租用房主的私房两间，租金每月300元，租期为一年，双方还到房管部门办理了登记手续。

　　他们夫妻都在一家电器厂上班，希望以后能多挣点钱。可是没过几个月，电器厂以效益不好为由，裁减了部分员工，柳师傅的妻子被裁了下来，只好回老家。

　　妻子走后，柳师傅觉得自己一个人住两间房太浪费，而租期又没到，于是将其中一间以每月两百元的价格租给了同厂的同乡。一来节省开支，二来也有个伴儿。

　　没过多久，房主得知了此事，大为恼火，对柳师傅说要收回房屋，还要他赔偿损失。

　　根据我国《城市房屋租赁管理办法》的规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得收益。合同法第二百二十四条规定：“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　由此，可以看出，房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。也就是说，房屋转租须具备三个条件：(1)征得出租人的同意;(2)转租须签订合同，并办理登记备案手续;(3)转租的最后期限应在租赁期限内。其中征得出租人同意是前提条件，转租是对原出租人房屋的处分，只有征得出租人同意，其行为才有效。

　　本案中的柳师傅未经房主同意，擅自将房屋转租他人，违反了有关法律的规定，出租人有权终止合同，收回房屋。如因此遭受损失的，可以要求承租人赔偿。

　　房屋承租人在对房屋行使占有、使用权时，应当履行自己应承担的义务。转租房屋是承租人对承租房屋的一种处分行为，而承租人对房屋没有处分权，所以要征得出租人的同意，否则就侵犯了出租人的权益，其转租行为也是无效的。第三人租房前也应当了解房屋的具体情况，按照法定的程序办理，避免不必要的损失。