土地性质转变买卖协议是否有效

更新时间:2012-12-19 08:43
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导读:
【案情】1998年6月23日,戴某与姚某签订住房售让协议书,约定戴某将其位于原萍乡市郊区乡后埠村一组一栋砖混结构、建筑面积为280.25㎡的自有住房出让给姚某,售价9万元,房款交清后戴某将所有房屋手续交姚某,房产过户由姚某自理。协议签订后,姚某向戴某交付购房款8
【案情】 1998年6月23日,戴某与姚某签订住房售让协议书,约定戴某将其位于原萍乡市郊区乡后埠村一组一栋砖混结构、建筑面积为280.25㎡的自有住房出让给姚某,售价9万元,房款交清后戴某将所有房屋手续交姚某,房产过户由姚某自理。协议签订后,姚某向戴某交付购房款8

  【案情】

  1998年6月23日,戴某与姚某签订住房售让协议书,约定戴某将其位于原萍乡市郊区乡后埠村一组一栋砖混结构、建筑面积为280.25㎡的自有住房出让给姚某,售价9万元,房款交清后戴某将所有房屋手续交姚某,房产过户由姚某自理。协议签订后,姚某向戴某交付购房款8万元,戴某将有关房屋手续交付给了姚某。此后,姚某一直占有使用该房屋至今,但未办理过户手续。2006年戴某与他人以改造房屋名义向规划部门申请建设用地,获得批准。但姚某为防利益受损不同意改建房屋。双方产生纠纷,原告戴某遂以所买卖房屋属农村集体土地,被告姚某为城镇人口,购买农村房屋违反国家政策为由诉至法院,要求判决双方所签订住房售让协议书为无效协议,原、被告双方各自返还购房款和房屋。

  【分歧】

  农村集体土地转国家所有,该房屋买卖协议是否有效?

  一种意见认为,该房屋土地性质系农村集体土地,被告是城镇居民,依据国务院国发(2004)28号《关于深化改革严格土地管理的规定》第十条“改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城市居民在农村购置宅基地”以及国土资源部2004年11月2日(2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定,该合同违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。

  第二种意见认为,该房屋土地位于市区,市区土地属于国家所有,该土地不再是农村集体土地,那么城镇居民购置此宅基地并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效合同。

  【管析】

  笔者同意第二种意见。

  首先,原告与被告之间签订的住房售让协议书,是原、被告依公平原则自愿签订的房屋买卖合同,对当事人具有约束力。合同签订后,原告向被告交付了售让房屋及权证,被告向原告支付购房款后一直对该房屋行使占有、使用等权利,双方均按协议履行了义务。

  其次,房屋交易依法应进行登记,原、被告未履行产权过户登记程序,双方的买卖行为存在重大暇疵,原、被告均有责任。该售让房屋现位于市区中心,依《中华人民共和国土地管理法》规定,城市市区土地属于国家所有,原房屋土地虽为农村集体用地,但其性质依法已经发生改变,该土地使用证登记的权属亦应依法登记改变。故原告上述观点本院不予采纳。原、被告在履行合同义务中虽存在重大暇疵,但按《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”。吴锦萍

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