购房指南:二手房买卖签好合同是关键

更新时间:2012-12-19 08:42
找法网官方整理
问题相似?直接咨询律师 >
导读:
二手房交易市场升温和火爆,但由此引发的二手房交易纠纷也接踵而至,无形中给买房者平添了一丝忧虑,如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项,就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数,希望能对读者有所帮助,使买房者能买得放心,住着
二手房交易市场升温和火爆,但由此引发的二手房交易纠纷也接踵而至,无形中给买房者平添了一丝忧虑,如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项,就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数,希望能对读者有所帮助,使买房者能买得放心,住着

  二手房交易市场升温和火爆,但由此引发的二手房交易纠纷也接踵而至,无形中给买房者平添了一丝忧虑,如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项,就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数,希望能对读者有所帮助,使买房者能买得放心,住着舒心!

  第一招,验明正身。

  所谓的验明正身,就是要查验交易房产的房主的真实情况。这直接关系到合同交易相对方(即卖方)是否有权出卖的主体资格。依据《合同法》第五十一条的规定,如系无权处分,没有权利人的追认,该合同就会归于无效。

  除此之外,还要做到:1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;2、在一致的情况下,还需征得共有人的一致同意。这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方,也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。而且这种同意应当是书面的同意,否则,二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。

  《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产,未经其他共有人书面同意的,不得转让;3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致,必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书(最好经过公证的)或出卖人合法取得该房产的法律文书,如遗嘱、赠与等书面材料。这些材料必须要求查看原件。

  第二招,火眼识风险。

  确定了卖房人的主体资格,作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了,这里要做到3点,1、要到房屋管理部门查验房产证的真假,并进行实地查看,以此确定房产和房证是否一致;2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。如房产设定抵押或被查封,最好等这些限制措施消除后再购买;3、查看该房产是否正在租赁,《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。如果剥夺了承租人优先权,房屋买卖合同也存在无效的法律风险。

  因此,在该房产已经出租的情况下,则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。同时,依据"买卖不破租赁"的原则,即便买卖二手房合同成立和有效,承租方在租赁未到期时,仍依法享有继续承租的权利。

  第三招,规范签协议。

  一份规范和完善的二手房买卖协议,不但可以明确双方的权利和义务,而且可以成为处理纠纷的重要依据,更会成为保护买房者合法权益的有力武器,因此,签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。律师事务所或房产交易市场一般会提供较为规范的合同范本,对一些合同必备条款一定要明确约定如:1、房产位置;2、房屋价款及支付时间;3、交房时间及方式;4、办理过户手续时间;5、交房前产生的物业费及水电、燃气费等费用的负担方式;6、物业的变更事项,所在房产名下户籍登记的迁移等事项;7、违约责任等。

  第四招,及时办过户。

  《城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记,即我们通常说的过户手续。《物权法》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,方发生效力。由此可知,在签订了二手房买卖合同后,需到房地产管理部门办理过户手续,进行产权的变更登记后,该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。

  但签订了二手房买卖协议,出卖方尚未取得产权证的情况在现实生活中也大量存在,等出卖方取得产权证后房价又攀升到一个新高度。这时,不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖合同反悔,出卖方的理由能成立吗?这就涉及到双方所签订的二手房买卖合同的法律效力问题。[page]

  2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定:"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。"很显然,在《物权法》生效以后,只要双方签订了二手房买卖协议,是否办理过户手续并不影响合同的效力,如出卖方违背诚实信用原则反悔,买受人完全可以依法向法院起诉,请求确认双方的二手房买卖合同有效,并要求出卖方依约定配合买受人办理房产过户手续。

  二手房交易的案例千差万别,不能一概而论,但只要大家多了解一些相关的法律规定,再结合以上的方法,相信会对买房者有所帮助。当然,更建议大家在买卖二手房时,聘请专业律师为您提供法律服务,规避合理风险,保护合法权益。毕竟,买房,对普通百姓而言不是小事。

法律快车合同法频道为您整理买卖合同范本相关知识,欢迎浏览,感谢您的访问。

温馨提示:法律问题具有较强的专业性,如有疑问,建议一对一咨询专业律师
声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合,如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除。
律师解答动态
你6月6号提出辞职且同意赔付违约金,单位应配合办理离职和档案转接。单位恶意推脱不合法。你可先与单位再
吴亮律师
吴亮律师
2分钟前
小区没消防设施不能直接不交物业费,因为物业服务包含多项内容,交物业费是业主基本义务。不过,消防设施缺
吴亮律师
吴亮律师
11分钟前
首先,要明确投资款和借款性质不同,若为投资应共担风险,不能简单按借款算利滚利。已还的35万要有证据证
吴亮律师
吴亮律师
18分钟前
没签合同就没有约定违约金条款,一般不用赔违约金。但换绑完成意味着交易已实质履行,拿回账号可能构成违约
吴亮律师
吴亮律师
21分钟前
未满18岁属于限制或无民事行为能力人,在网上借钱的行为可能不具有法律效力。正规借贷平台一般也不会给未
吴亮律师
吴亮律师
36分钟前
助贷公司要求你找紧急联系人并带征信、去刷脸,不太正常。这可能存在个人信息泄露和让紧急联系人担责风险。
吴亮律师
吴亮律师
38分钟前
你们协商好房子归你、孩子归你,可签订离婚协议书,内容写清财产分割、子女抚养等约定。然后一起携带身份证
吴亮律师
吴亮律师
40分钟前
遗属补贴是否上涨没有绝对标准,得看具体政策动态。你可以留意相关公开信息了解最新情况。若补贴没涨且你认
我也要提问