购房按揭贷款未批准违约责任由谁担

　　案情

　　张先生以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》，就付款方式合同约定如下：买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付;剩余购房款，即人民币44万元，由买受人向某商业银行申请贷款(daikuan)支付，但买受人需在合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。合同签订后，张先生依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。一个月很快过去了，但张先生的贷款却始终未放下来。后经过多方打听，才知因张先生的身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这些消息，张先生随即到了派出所进行查询，结论是张先生的身份证号码是正确的。张先生持派出所开具的证明，又到了该商业银行，银行看了证明仍是拒绝发放贷款。因贷款未获批准，张先生无力支付剩余购房款，于是张先生向开发商提出退房。判决：

　　按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，因张先生意志外的原因，导致贷款未获批准，合同双方均无过错，故张先生有权解除合同，并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。

　　不能一次性支付购房款的购房者，往往选择贷款方式支付购房款，即先支付一定的首付款，其余的通过贷款支付。如果购房者贷款申请未获银行(或住房资金管理中心)批准，造成逾期付款，是否构成合同违约呢?

　　按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。也就是说购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方---银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款;如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看，购售双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准贷款申请，购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。如因银行或住房资金管理中心未批准贷款申请造成购房者逾期支付购房款，因约定的付款条款无效，所以购房者并不承担违约责任。此时购售双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。如因购房者原因致银行或住房资金管理中心未批准贷款的，例如提交虚假证明材料等，购房者虽不承担违约责任，但应承担相应的过错责任。如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。另需说明的是，如因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同约定处理。

　　政策变化需留意

　　由于政策的变化，会给交易带来影响。因此在买卖过程中，一定要考虑到这方面的因素，以免自身陷入被动境地。

　　案例1：王先生准备购买第二套房改善居住条件，考虑到当时很多金融机构对二套房贷控制不是很严，于是他不打算出售手中的小房。没想到在办理按揭贷款过程中，上海银监局突然宣布规范二套房贷政策，因此王先生无法贷到七成款。好在经纪人很有经验，预先把这种情况跟买卖双方做了说明，因此王先生还有时间筹集购房资金。

　　解决办法：政策的变化会让买卖过程充满变数，因此买卖双方都要留意。据介绍，政策的变化主要涉及到税费增减、贷款成数变化等，这些都关系到买卖双方的交易成本的变化，进而影响到交易。[page]

　　对于普通人来说，想要准确无误地预测政策的变化难度很大，因此比较现实的做法是买卖双方必须事先约定：如果政策变化对买方(或卖方)造成影响，卖方(或买方)需做出相应让步。比如在上述案例中就要给王先生留出筹集购房款的时间。

　　据介绍，目前需要当心的是购买普通住房营业税、个税、契税等的优惠和减免，因为这些政策都有时效性，即截止到今年12月31日至。还有就是首付2成、贷款利率下浮0.7倍的优惠政策，如果突然取消也可能会令一些购房者措手不及，所以要也要当心。

　　办理贷款要当心

　　在一般人看来，购房者都能从银行贷到7成房款，但实际上并非如此，有不少购房者会面临审批无法通过的尴尬情形，针对这种情况，购房者一定要预先给自己留下回旋空间。

　　案例2：许先生在ｘｘ三林板块看中一套150万元左右的三房，自己手头备有50万元购房款，基本上能够应付首付和其他费用。但是在办理按揭贷款时，银行通过审批只同意放贷95万元，许先生仅房款就差5万元的缺口，如果考虑中介佣金和税费等，他的资金缺口达到8万元，如果凑不到这么多钱，他付出去的3万元定金可能就要"打水漂"了。

　　解决办法：按揭贷款无法足额贷出，也会导致交易被迫停止甚至中断。因为这种情况是由于买家的原因造成交易无法继续下去，因此卖家会认为是买家违约而要求其承担违约责任，并扣除定金。

　　普通购房者并不能很精确地对自身的还贷能力进行评估，因此在与卖家签订定金协议时，一定要对申请按揭贷款方面的内容进行约定。杜新红表示，一旦按揭贷款审批额度与预想设想的有缺口，可约定：如金额缺口较小，买家可在15个工作日之内筹集购房资金，交易继续进行;而资金缺口较大，超过自己的承受能力(具体数额自行约定)，应解除合同，同时无需承担违约责任。

　　如果购房者能够证明中介公司做出承诺为其办理公积金贷款，而在实际交易的过程中，中介方未能给购房者办妥公积金贷款，导致合约无法履行，中介将承担责任。购房者可以以"不可抗拒"为由，中止合约并要求中介退回定金。如果中介方作出的办理公积金的承诺并未体现在合约规定中，相关违约责任则由购房者承担。