案情回顾：购买的商铺在交房时变成了车库，这种事情你相信吗?但现实生活中却真实地发生了，日前李女士我们讲述了她遭遇到这样匪夷所思的事情。
典型案例：商铺咋变成车库?
据李女士介绍，她一直在邛x做生意，也有一些小积蓄，准备投资一个商铺，扩大自己的生意。于是她在2008年以市价6000余元/平方米的价格购买了位于邛x文x街的一处50余平方米的商铺。当时她在同开发商签订购房合同时，购房合同上约定“开发商于2009年负责办理商铺的产权证”。
但当李女士一家收到该商铺准备着手装修，并为开始新商铺经营生意做充分准备时，规划局的工作人员却来到他们的商铺，告诉李女士她不能在该商铺中经营生意。李女士很纳闷，自己从开发商手中购买的商铺就是用来开店做生意用的，规划局咋个就不让我们在这里做生意了呢?
经过李女士的多次询问，规划局的工作人员才告诉李女士，原来她花了30多万元购买的商铺，在规划时是规划的车库。开发商擅自更改了规划设计，并将这些原本规划的车库当做商铺卖给了购房者。如果不是这次规划局的工作人员前来封楼，不准他们开门做生意，李女士一家人还不清楚他们购买的商铺，原来是车库。
律师说法：解除协议追究违约责任
针对李女士遭遇的情况，赵律师认为，开发商与李女士签订的购房合同显示李女士购买的房屋性质为商铺，李女士支付的价格也是当年购买同地段商铺所需付出的价格，也就是说李女士与开发商之间存在一个买卖商铺的合同关系。根据合同的约定开发商应向李女士交付商铺并在约定的时间内办理商铺权属证明。
但是由于开发商出卖的商铺是通过私自变更规划设计形成，未通过规划部门审批，无法办理商铺产权证，李女士实际取得的是车库。而根据我国《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。
因此，根据法律的相关规定，李女士购买商铺的事情，开发商已经构成根本性违约，李女士有权解除合同，并要求开发商退还已经支付的房款，同时按照目前同地段商铺的价格向李女士支付差价。
律师建议：投资商铺应查看项目规划审批文件
“车库变身商铺，按照商铺价卖给购房者，这只是开发商擅自更改规划的一种情况。”对于如何规避商铺投资的风险，赵轲律师认为，由于近几年商铺被炒得很热，某些开发商为了获得更大的经济利益，未经过规划部门的批准就擅自变更小区规划设计，将临街的车库、地下室等当做商铺来出卖。或者在未经规划许可的情况下，将小区部分住宅更改为商铺，销售给购房者。但根据法律规定，未经过规划部门批准变更小区规划的项目，不但无法办理产权证，而且有可能被当作违章建筑，最终被依法拆除。
对此，赵律师建议购房者，在购买商铺时，对地形与车库临近，有“车库”改“商铺”嫌疑的房屋，应仔细确认该房屋或者商铺是否与规划设计一致。如果开发商是中途变更的设计，则一定要确认是否取得规划管理部门的审批，避免李女士的遭遇重演。
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解除合同与违约责任
合同的解除有狭义与广义之分，我国合同法采广义的概念，它是指在合同依法成立后二尚未全部履行前，当事人基于协商，法律规定或者当事人约定而使合同关系归于消灭的一种法律行为，包括约定解除和法定解除两种情形，其中约定解除又可分为协议解除和约定解除权。
先说协议解除，它是指当事人通过事后订立一个新合同而解除原来的合同，根据合同自由原则，当事人有权通过协商解除合同，他人无权干涉。
此时有一问题，即一方有违约行为，但双方当事人已达成解除协议，此时另一方是否可主张违约责任?
对此观点不一，有认为此时视为非违约方抛弃请求损害赔偿的权利，因为协议解除本就是为了解决纠纷，当事人若不抛弃权利，完全可以请求损害赔偿而不与对方当事人达成解除协议，否则徒生纠纷。
另一种观点则认为虽达成解除协议，但并不影响非违约方主张损害赔偿，因为权利的抛弃事关重大，应予明示，解除协议若没有对此作出明确约定，应视为没有约定。且合同解除有其内在的机能与目的，与权利抛弃无涉。
相比之下，第二种观点可能更有道理一点。但是，我觉得第一种说法也要根据具体情况来考虑，确定能不能根据你的行为来推定你放弃了这个权利，这要根据具体的案情来作进一步的考查。
第二个，约定解除还有一种情况——《合同法》九十三条的第二款，约定解除条件主要是当事人事先约定某种条件，等待条件一旦存在，一方享有解除权。特别和大家强调一下，这种事先约定解除权的情况和我们前面讲的附条件合同里面的约定解除条件，这是有区别的。比如双方约定，我把这个房屋租给你半年，我们达成一个协议，如果乙在单位分到房子，我们解除特定合同或者书面合同。合同里面如果这样写，如果乙方分到房子，甲方有权解除合同，这是一种写法。
另一种说法就是如果乙方分到房子，甲方合同解除。这两种情况有什么区别呢?
答：第一种情况约定了解除条件，只要条件一成立，这个合同自然已经解除。另一种情况如果是约定解除权，当这个条件成立之后，有这个解除权选择是否解除这个合同。这个合同有可能解除，也有可能不解除。)对，这个区别主要在这个地方，约定解除权和约定解除的区别就在这个地方，如果合同规定的是有权解除合同，实际上约定的是一种解除权。给了你这种权利，但是这个合同还没有当然解除，合同的解除要取决与你是不是行使这个权利。
《合同法》九十三条的第二款规定的含义，必须要有一个实际的行使的行为。当然不解除条件的话，就向刚才讲的标准，乙方如果分到了房子，合同解除，这指的是约定的解除条件。在约定解除条件的情况下，一旦条件成就，这个合同当然的解除，不需要行使任何权利。
这个要根据(案情)合同具体怎么规定的来分析，这个在审判实践中差别是非常大的。大家注意《合同法》九十三条的第二款里面提到解除合同条件成就是解除权人可以解除合同，实际上他的含义就是有权解除合同，不是说合同自动的终止的意思。
第二种就是法定的解除，法定解除可以分作两类，一类是不可抗力，另一类我们简单的概括就是根本违约。不可抗力《合同法》第二条规定不能预见、不能避免，并且不能克服的客观情况。原来的《合同法》规定的是一旦发生不可抗力，合同当然可以解除。
后来我们在讨论时感觉到这个抗力本身它对合同的影响在不同的情况下是不一样的。可能发生天灾人祸，但是并不意味着你的合同完全不能履行，也可能只导致了部分不能履行，或者导致了感知不能履行，这样就要看不可抗力它对合同的影响究竟到了什么程度。
所有《合同法》用这个必须是不可抗力导致了合同当事人根本不能实现他的合同目的时候，就是影响是重大的，是他订立合同的目的根本不可能达到，这个时候发生合同的解除，才行使法定的解除权。这个所谓不能实现合同的目的，就是指当事人在订立合同的时候，所追求的目的以及从合同中获得的基本利益和目标不能得到实现。比如买卖合同一方向订约的目的或者对方支付的价款，另一方为了获得对方标出的货物，如果支付的价款和标出的货物根本不能达到，那么就是说合同订立的目的就不能实现了。
第二大类就是根本违约，所谓的根本违约也叫重大违约。
《合同法》引用了根本违约概念，根本违约按照《合同法》94条实际上应当把它看作是因为一方违约导致另一方合同的目的不能实现。我们注意一下第四项它有一个兜底性的条款，当事人一方不能履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同的目的，兜底条款就表明这个。
合同法实际上对根本违约的宽限就是以是否实现合同订约的目的。前面所列举的从第二项到第四项都是导致合同的根本目的不能实现，第二项讲的预期违约，包括了明示和默示的两种形式。在履行期届满前，一方明确表示不履行债务，这是明示违约，以自己的行为表明不履行主要债务叫做默示违约，这样都会使订约的目的不能实现。
《合同法》94条第3款讲的是迟延履行，迟延违约怎样才能够推定为是一种根本违约，这是一个很复杂的问题。我刚才讲的期限在合同里面它的意义在不同的情况下是很不相同的。
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